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行业透视 | 2024谁在进场买房!

日期：2024-05-14 14:21:27 来源：网络整理作者：本站编辑浏览：8 评论：0

2023年以来，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策对于改善需求的支持力度也在不断加大：各城市取消新房限价，允许高价位产品出现；二套房商贷利率下降；一线城市放松对面积段的管控；中央强调“下力气建设好房子，加大高品质住房供给”……

资产配置洗牌，高端改善市场持续向好

据中指数据，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。其中14城套总价均值、中位数同比均上涨，北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为突出。同时，多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京500-1000万总价段成交套数同比增长26.2%，占比提升8.4个百分点。

多个城市取消行政限制性政策，再改、高端改善需求释放下，豪宅市场表现出更强的韧性。热点豪宅项目频频登上热搜，如上海滨江凯旋门开盘售罄，销售均价为172800元/平方米，项目单日收金70.27亿元；融创外滩壹号院二期开盘当日去化100%，总成交金额99.97亿元，单套总价近5000万元……

实际上，随着高净值人群规模持续增加，高端市场的消费力依然相当旺盛。面对复杂的市场环境，如何确保资产的安全性成为每位高净值客户关注的焦点，在资产荒的大背景下，豪宅具有较强保值增值属性，相较于其他投资渠道，豪宅市场的资金占用安全性更高，故而受到资金热捧。

重点城市总价千万以上豪宅成交规模继续稳中有增。10个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、天津、成都、厦门、东莞）全年总价1000万元以上商品住宅合计成交4.57万套，同比增长2.21%。高端购买力依然坚挺、终改购房需求持续旺盛。

楼市“向心力”体现，置业重心回归中心

天津楼市行情与全国基本同频，改善需求市场份额逐步提高，且需求向核心区域回归。市内六区商品住宅成交面积占比连续4年扩大，提升至15%。改善性需求释放提速，目前市场上购买新房的客户中4成为首次购房的刚性需求，6成为改善需求，其中面积改善占比达25.6%，此类客群平均由84.3平米改善进124.9平米的住房中，住房面积增大40.6平米。

在各类改善产品中，豪宅项目更受市场欢迎，走出了独树一帜的行情。天津高价位楼盘门槛持续上涨，已涨至800万元，同比提高14%。其中成交房源多数位于南开区，市场份额达32%。

逆周期下豪宅底层逻辑回归本源

高端市场热度不减的核心是资源的稀缺与占有。去年下半年，自然资源部发文建议取消地价上限。随后成都、杭州、青岛、南京、东莞、合肥、长沙以及一线城市广州，都拍出了或区域地王或单价地王或总价地王。3月27日，苏州、厦门和宁波同日诞生三个地王，苏州园区地块，51轮竞价，刷新苏州最高地价，也刷新江苏省最高地价。宁波江北区地块，成交楼面价3.26万元/平米，刷新了宁波楼面价的天花板。厦门岛内地块，引发152轮竞拍，刷新厦门乃至福建楼面价纪录。

一天时间，地王频现，底层逻辑还在于具有稀缺性，无论是厦门那块地王，本身地处于思明老城区核心板块，思明区的地卖一块少一块，还是宁波江北湾头地块，由于得天独厚的地理位置和1.35的低容积率，起拍价便创下了历史新高，最终溢价7.3%成交。在相当长时间内，地王所在区域都是独一份的供应。

可以看到，无论楼市行情如何变化，城市核心优质地块依然是市场追逐点。在供求关系发生重大变化的当下，城市内部分化愈加明显，老城核心区项目抗性优于环城项目，而老城核心内部小户型面积供应充足，导致小户型竞争激烈价格不稳定。而核心区大面积豪宅产品供应稀缺，资源独占性强，愈加提高了产品的保值增值属性。再者，豪宅项目通常由品牌实力强劲的房企开发运营，保证了项目产品高品质。因此老城核心区高品质豪宅项目成为高净值人群的最佳选择。

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来源：中指研究院

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