?济南不会暂停土地供应，这个我认为一个确定事件，但是一定会经历一个艰难的时期，这个艰难的时期，只能靠着供应结构转型来化解。
?济南属于当下省会城市当中，基建速度和规模都在线的城市，目前6条地铁同时在建再加上工业北路高架和凤凰路高架，并且还有起步区的起步大规模基建。这些都需要庞大的资金支撑。
?济南有这么几个明显特点：住宅总量略微过剩，之所以过剩，是因为前几年投资客太多，老破小人不再想持有想变现，他们都卡在同一个市场预期不行的节点释放，然后产生了的绝对的负面效应。在二手市场表现为绝对的供大于求！
?新房市场的库存量已经降下来了！怎么降的？原来那一批大高层社区，一个地块可能就是2000套房子，现在这类新房没有了，降低容积率增大面积，同样土地面积只能有几百套房子。当下好位置的土地，单个社区基本在200到1000套之间，原来一栋高层就是300套！
?现在紧要做的是去二手库存，来逆转供需关系，济南9万套左右的二手挂牌，绝大部分都是低品质房源，这个基本没有什么争议，也就是说有很大一部分是一年内卖不出去的，有一部分甚至继续降价都卖不出去，比如有些老破小社区的库存按照当下流速需要10年甚至20年才可能卖出去。
?所以一定要明确房子的层级：淘汰、收购一批，这类房子市场得给予明确的答案，不宜购买，只适合租赁过渡，这不一大批库存就降下来了。国家队出手收购，只要某些社区变成租赁式住房，还会有人想买吗？并且济南极度需要居住稳定、位置不错、适合过渡的保障房。如果我租5年10年不会有任何麻烦，还会觉得没有安全感吗？
?刚需市场，房龄稍微新一点的，抓紧对号入座，如果以适合购买长期居住来衡量商品房数量，当下小幅度过剩，长期远远不够，这是看城市规划来的，我不止一次说过，张马北、济钢、唐冶北、孙村、郭店10年内还会供应15万套左右的商品房！总量不比当下的神武、雪山、唐冶、张马南少很多。能读懂这句话，大概就明白了！
?改善市场，搞就完了，房子有使用寿命，济南当下基本没有几个品质改善。好好做做新房一定具备绝对竞争力，这个不做过多赘述。
?也就是说，供应结构调整好，房子层级明确好，市场恢复也只是需要一个契机。恢复是回到稳定，客户明确买房，可能赔钱，但是长期居住之后，损失的部分价值，可以接受。因为房子可以老，土地价值还在。当然不会是所有房子都一样逻辑，我认为改善还是有潜力：房子少，购买力足。
