好久没有冒泡了，最近心态比较浮躁，很难静下心来写点东西，前两天出台了《去化周期超36个月城市暂停土地供应》的政策。
早在今年2月以及去年12月份，分别写了两篇，《》、《管了》，这两篇文章均提到了控地的问题。
没想到的是政策不是由地方出台，而是直接由国土资源部直接发文，间接反映全国市场的通病，由于分税制的模式下，土地财政成为地方政府主要财政收入来源，有些地方停供后财政压力会非常大。
之前看了一些其它公众号发出来的数据，统计了下有41个城市超过了36个月，其实真实数据会有很大偏差，首先库存数据统计也不一定准确，是可售库存还是广义库存，再一个就是用于计算月均销售去化指标是人为评估的，没有考虑未来销售市场的变化，并且未来还会出现很多死库存。
新一轮的去库运动要开始了，对于修复市场是一剂强心针，但对于地方政府来讲，确实是刮骨疗毒，针对一些没有关上土地供应大门的城市，要更加认真分析市场，分区域、分板块库存情况供应，同时也要用城市更新等政策灵活加强需求端。
平时关注的两个城市南昌及合肥，南昌结构库存处于高位，但库存主要位于外围板块，核心板块朝阳、东西湖、高新艾溪湖西、东、红谷滩核心，库存并不是很大，只是目前的去化水平不够导致去化周期高，而外围的库存确实是高，除了停供没有其他办法。
合肥整个库存量不大，整个城市的土地供应控制的比较好，但是目前也开始显现出一定的问题，那就是城市地价不断攀升，导致城市产品迅速迭代，新项目的面积段及单价远远超过南昌及周边中部城市。
这样供应后果就是城市购买力很难持续跟上新项目产品总价，城市产品会被逼迫往高端化发展，在合肥两三万的房价很常见，省府西一些项目往四五万方向去了，而且面积段不断增大，未来140几平米的产品都会是刚需，这种定位放在南昌市场是根本无法理解的。
合肥政府也开始认识到这点，开始出政策来调控库存，出台征拆房票政策，比如允许房票全市区通用，允许安置房票用于购买二手房，但二手房卖家不得兑现房票，需用于新房购买，这些方式都是在增加市场有效需求。
合肥如果能稳住这一波房地产市场，经济将会加快逼近长三角区域，就看去年及今年这些高总价产品的去化能不能扛得住，抗不住的话未来市场风险也很大，毕竟一切的本源还是要看城市客户的经济购买能力。
南昌市场虽然对比之下成交去化下浮明显，但优势在于市场产品的总价这几年有很好的控制，对比其它城市，在房贷宽松的市场下，要在南昌买一套房并不会是一件很难的事情。
所以南昌现在要做的就是分板块去控制，通过一定的城市更新政策，增加一些市场需求，先调控增加核心板块如朝阳、青山湖西、高新环艾溪湖、九龙湖核心的一些项目去化，从而稳定住核心板块价格，只要核心的量价趋稳，那么边缘板块才有希望。
