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商业地产与产业地产的异同比较

日期：2024-05-08 19:11:06 来源：网络整理作者：本站编辑浏览：17 评论：0

商业地产、产业地产与传统住宅开发区别很大，传统住宅是一次性开发完成买卖交易，物业公司为业主提供后期物业服务。商业地产、产业地产开发的产品对企业来说是一种生产工具，销售部分的物业仅仅是项目的开始，后期的招商、运营才是重头戏，招商、运营的成功与否决定着项目生死。当然商业地产、产业地产与住宅开发也有一定共性，通过销售产品获取现金流，以实现项目的资金平衡。商业地产、产业地产作为更高维度的地产，复杂程度更高，如果说住宅是放大10倍价值，商业地产则是放大100倍价值，文旅地产则是放大1000倍价值，而真正的产业地产则是放大10000倍价值。

商业地产与产业地产作为非居地产，二者之间具有一定共性，在招商、运营、产品创新、成本控制、社会贡献等层面具有一定共性。

01

招商前置，大店先行

商业地产开发需要与商家进行前期沟通，商家对项目定位的看法非常关键，他们会根据对项目的理解，进行相关的资源匹配，主打一个门当户对。商家会站在经营的角度，对店铺的位置、面积、动线、层高、荷载、卸货区等提出意见，不同品牌的超市、影院对物业条件的要求也截然不同，若不与其进行前置接洽，则后期商家根本无法使用商业物业。主力店作为引流利器对商业人流的带动作用无需多言，在项目前期阶段就要引进主力店，进行物业的量身定制，将主力店作为商业规划的重要部分。产业地产开发同样需要招商前置，需要有充分的企业调研，企业会站在生产经营的角度对项目定位做出评判，产业定位是否能够顺利落地。企业也会对物业的使用条件、面积、得房率、公共配套，甚至园区的外立面作出评价，做足企业调研的项目定位才有底气。类似于商业的主力店，园区同样需要基石企业的导入，它们处于链主的位置，能够带动中、下游企业的入驻，增强园区的整体竞争力。

02

运营思维，贯彻始终

商业地产的业态层级是一个新陈代谢的过程，而运营的作用就是引导商业业态升级迭代，在商业地产如此同质化的现代，运营俨然成为商业核心竞争力之一，现在的商业运营更具服务意识，制造活动节日，对商业场景进行更新，协助商家拓展市场、资源，提升商场的人流量。产业地产的运营同样至关重要，产业地产是一门服务业，往上服务好政府，满足政府形象、政绩的诉求，往下服务好企业，帮助企业降本增效，申请优惠政策。产业地产的运营是开发商的核心竞争力之一，是左右企业要进入园区的关键因素，从园区到社区，从平台到舞台，为企业的成长提供各项支持。

03

产品创新，永不过时

产品创新是商业地产、产业地产永不过时的话题。商业应该是千城千面，作为行业标杆的万达，也会结合地域的历史文化属性，进行产品创新，一招鲜吃遍天的年代已经一去不复返。场景创新、第五立面、情绪价值，商业+文化，商业+科技，商业+公园，商业+农场，商业+海洋馆，商业+艺术馆，商业+年轻社区……，商业的内卷程度倒逼开发商保持创新力。产业园区的产品同样需要创新，充分考虑企业客户的需求，设计、定制厂房载体，为企业生产提供人性化、经济化的产品，关爱企业、员工、友商的成长。

04

成本控制，价格优势

成本控制是地产企业永恒不变的话题，但是对商业地产、产业地产来说尤为关键，不同于传统住宅，现在的商业地产、产业地产的利润低、风险大、回收周期长。尤其是产业地产，妥妥的微利时代，因此对成本的控制就尤为关键。商业地产的商场需要自持，商业能够回血的商业街、公寓、写字楼、住宅等产品受到经济下行的冲击，销售乏力，难以提供有力的企业现金流。在这种情况下，必须控制商业地产的成本，严抠产品细节，在满足使用的条件下，降低开发成本。联东、中南高科依靠标准化的产品全国复制，其底气就在于成本控制，优化设计、采购、建设等环节，为企业提供高性价比的产品，在市场上保持价格优势。毕竟没有一个老板会为情怀买单园区，作为高度理性的群体，实用、好用、省钱才是王道。

05

增加就业，创造税收

商业地产、产业地产不同于住宅一次性交易提供税收，它们在发展过程中可以源源不断地创造税收和就业，解决市场就业压力，提高城市GDP，改善城市形象，更能体现政府政绩。

商业地产、产业地产作为不同的地产门类，在盈利模式、操作逻辑、目标客户、政企关系等层面存在诸多明显区别。

01

盈利模式的迥异

商业地产的盈利模式主要通过销售、租金。商业地产的开发逻辑是购物中心作为自持，由商业街、公寓、写字楼、住宅等销售产品提供现金流，以此来实现资金平衡，后期通过购物中心运营能获得若干年的租金收益。产业地产盈利模式是前期挣物业销售的钱，销售厂房产品变现，能实现资金平衡，保持微利就行。后期挣产业投钱的收益，做企业的时间合伙人。基金+基地、房东+股东未来会是真园区的标配，也是园区的未来主要盈利模式之一，园区已经具备了投行的某些性质。

02

聚焦逻辑的不同

商业的终极目的是获得客流量，而商业的辐射能力又决定了客流量的多少，因此商业的营销、运营活动都是围绕如何提高商场的辐射力开展，商业的辐射范围越大，就意味着客流量越多，整体交易额更大，商业的租金回报才会更高。产业园区不需要太强的辐射能力，反而更加聚焦。产业园区只要服务好入驻园区的企业就好，为入园企业提供高性价比、超过企业期望的服务，能够兑现入园企业的各项政策福利，为企业提供基础服务、市场渠道、金融服务、政务服务等各项服务，帮助企业降本增效。

03

目标客户的差异

商业地产需要同时考虑经营户和消费客户，商业地产本质是toC端，利用业态品牌、消费场景、购物体验等创造终端消费，经营商户所在的业态、品牌对商业的定位至关重要，商业终究是实现品牌消费和场景消费，有好的业态、品牌客户消费者才会买单。产业地产的客户是B端客户，在城市生态中是一个小众而特殊的群体，可能是创业者，可能是有一定成就的小老板，可能是成功企业家，在营销过程中注重实现与企业家的共鸣。

04

政企关系的距离

商业地产与政府有一定关系，但远远不如产业地产紧密。产业地产在某种程度上可以称为政府地产，政府领导会谋划城市数年的产业蓝图、产业链条的选择、对新兴产业的扶持，产业园区的使命是辅助政府完成城市的远期产业规划，帮助政府进行招商引资以及承接企业入园。在园区重要的动工、签约、开园等关键节点，政府领导往往高度重视，充分配合园区为其站台，甚至成立园区专班表明态度，为园区的高质量发展保驾护航。

商业地产能够为城市公民提供良好的购物环境、知名品牌、体验业态，从而提高城市公民的生活质量。产业地产是城市经济发展的压舱石，创造城市主要的GDP，扩大城市的就业，产业兴则城市兴。商业地产与产业地产也在相互借鉴、相互融合，在土地财政日渐没落的新时代，培育城市新的经济引擎、税收增长点已是多方共识，在经济回归实体的主流趋势下，产业地产赛道充满各种期待。

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