分享一支股票：
新城控股（601155）、新城发展（01030），新城发展 有 新城控股67%的股份。
分享理由：
新城控股有两项业务：纯住宅开发、商业综合体开发及运营（吾悦广场）。
截止2024年3月底，
负债（借款、债券、应付，其中有息负债570亿）减去 资金（现金、应收、流动资产）≈1400亿。
存货1400亿（可售住宅和停车位，按每平七千块钱计算），合同负债1000亿（已售但未交付的房子）。
250亿股权投资（小股份参与的其它地产公司的住宅项目）。
未开发土储2200万方，其中，商业综合体地块是1200万方，纯住宅地块是1000万方。
假设1：
存货和未开发住宅都能卖掉四分之三，商业综合体地块开发盈亏平衡。
到2026年底，剩下750万方住宅存货，200亿负债，股权投资也能收回一些。
假设2：
存货不再继续降价全部卖掉，还能剩点。
再把未开发的住宅全部卖掉（每平七千），最后能剩下四五百亿的现金。
由于有些地块根本没有开发的价值（例如：新城的地块，开发1000万方的住宅，大约需要400亿，销售收入低于400亿就没有开发价值），所以，这个假设不成立，
单看住宅业务，新城控股跟其它地产一样，都是处于破产的状态。
新城特殊的地方在于它有很大规模的商业综合体业务，当前布局了200个商业综合体，已经开业运营161座综合体。
当前年收入120亿，利润大约是70亿。
运营收入每年能以10%的速度增加，维护及运营成本增长会慢一拍，所以，利润会增加的更快。
假设3，
住宅销售不再继续恶化，存货和未开发住宅能卖掉四分之三，综合体地块开发盈亏平衡。
到2026年底，负债会降为零。
商业综合体到2026年低，年利润大约是100亿，减掉集团运营成本，财报里面大约是90亿利润，且以10%的速度增长。
假设4：
住宅业务 零销售，把已经有销售的地块全部达到交付状态。
到2026年底，新城就是100亿的商业综合体利润，以及900亿的负债。
这样就需要很长时间的还债（大约需要15年），也就不值钱。
假设5：
住宅销售不再继续恶化，明年开始拿高毛利的新地块，
到2026年底，就是100亿的综合体利润，以及一些住宅开发利润。
估值：
如果是假设3：
新城应该值900亿。破产拍卖也值600亿。
如果是假设4：新城就不值钱。
如果是假设5：
新城的市值会超过900亿。
当前是200亿市值。
