大家好，我是老金
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最近，上海土地交易市场网站公示本年度第二批次住宅地块出让名单，只有杨浦、闵行、松江、浦东4幅地块
这与各种自媒体此前的预期大相径庭
于是各种“震惊”、“大跌眼镜”、“供应锐减”的言论又出来博眼球了
实际上，这次土拍的供地量，要结合前两次土拍来分析
今年在土地供应上，确实有一些「趋势性变化」，但不至于让大家「一惊一乍」
如果简单地认为：政府是判断市场环境不好，因此降低供应量，来调节楼市。那显然是过于「一厢情愿」了
真实情况是什么样？
我们慢慢来分析
对于购房者来说，肯定会问：
土地市场，跟我们普通的买房人有什么关系啊？
的确，土地市场是开发商和政府之间交易的地方，早年房地产发展初期，还可以有普通自然人买家参与一下。到现阶段，不仅是纯粹的公司行为，而且连民营房企都不太常见了
但其实，如果了解了一些内部逻辑，就会发现：
只要稍微留意一下土拍市场，可以帮很多普通购房者避开很多坑
在快节奏状态下，上海拿地到开盘的周期在6-9个月
大概就是：上半年拿地的项目，有望在下半年开盘
掌握这个规律，就可以通过搜集土地市场的成交信息，结合拿地批次和开发进度，对未来新房供应建立起一个完整的全局观
用这个方法，还有个巨大的隐藏收益，就是通过土拍市场，可以提前帮你做出筛选
把能避的坑避掉
把会踩得雷，提前标记出来
在当前在全国市场一片哀嚎的形势下，所有的开发商都知道，只有上海这样的一线城市，才能保证一定的开发利润
全国99%的城市，甚至连苏州、南京这种强二线城市，都有可能出现「亏钱也卖不掉」的情况
所以，所有开发商都会来上海抢地
这就导致，经常会出现一块地多家开发商抢同一块地的局面
我们用逆向思维反推一下：
在这种态势之下，如果还有什么地块是没人抢的，只有1家报名……
那就值得购房者谨慎对待了
要么是地块没什么利润空间，要么是大家都对这块地的未来销售不乐观
前者意味着需要控制成本，就很难指望有什么很高的品质
后者意味着这块地的基础条件，在大多数投资总的专业眼光审视下是不合格的
以老金多年经验来看，通常会有3种情况：
1. 条件特殊，只此一家符合要求，俗称勾地
2. 存在认知差，某房企觉得是机会，其他放弃觉得是坑
3. 地方国企/类城投托底
比如最近的上海新房一批次集中土拍的下半场，有2块地是只有1家报名
最早流出的名单里，普陀区桃浦科技智慧城的这块地，意向房企名单为0
当时老金打听到的消息，普陀的地方国企中环，会去托底（最后也被事实验证了）
而嘉定菊园大概率属于第二种情况（认知差）
因为嘉定整体市场并不算好，但因为是底价成交，最后的账未必难看
所以，对于想买新房购房者来说，只要留心一下土拍信息
就等于让全国的开发商投资总，一起帮你做了一轮排雷，可以借此建立起对新房市场的全局观，谋定后动，胸有成竹
今年的一批次土拍分上下半场，一共11块地
上半场5块：
下半场6块：
一般在年初，各家开发商资金充裕+等米下锅，投资意愿较强，加上地块数量较少，所以有很多地块出现了溢价成交。
其中比较热门的地，是上半场的闵行古美地块（12家报名）
以及下半场的闵行浦锦地块（12家报名）和静安中兴地块（9家报名）
这3块热门地的大致情况，我把网上有的基础资料转述如下：
可以提前看看，有没有你的菜了
已经完成落锤的一批次土拍，就已经呈现出「缩量」趋势了
地块数量上，大大不及去年首批次的19宗地
甚至不如2023年以来任何一个完整批次（四批次14块）
而这次二批次土拍信息一释放，市场就震惊了
只有4块地，这样的供应量堪称罕见
自集中供地政策实施以来，本次土拍供应量成为历史新低，仅次于2022年4批次的6块地
此前，网传2024上海第二批次土拍地块名共11幅宅地。其中静安、浦东、闵行3宗地块为招挂复合，其余8宗为挂牌出让，结果集体打脸
但如果要因此判断上海要在土地端缩减供应量，那就有点武断了
此前上海政府发布过2024年国有建设用地供应计划。根据公告显示，2024年上海商品住房用地供应440-545公顷
相比2023年，的确有所缩减，但幅度只有11%
而且前几批次的供应相对位置都在核心地段，原本的供应大户：五大新城，两个批次的土地供应量并没有去年那么多
但其实如果看全年的供地计划，五大新城并没有减少供应量的打算
从郊区的供地计划来看，闵行、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤，都是供应大户，临港15-20公顷的供应
上半年不推，卖地的压力就在下半年
而市区的主力供应是以老城区的旧城改造
除了普陀区，其他去的供应量大多为旧改及城中村改造
估计风貌别墅类产品，可能会越来越多
浦东未来的新房供应计划，仍然处于高位
而且旧改也在提速，尤其是城中村的拆迁改造，在土地供应里占据了不小的比重
所以，综合看一下全局，今年上海的市场基本就是明牌了
老金来沙盘推演（瞎蒙预测）一下：
1. 春节前出的政策，推升了一波小阳春，现在已经结束了
2. 按这个趋势，4月不如3月，5月不如4月……
3. 新房供应「少量多批」，保持每月一批的节奏，越来越多的楼盘卖不掉
4. 土地市场也是「少量多批」的节奏，上半年至少还有一批（二批次五月底拍）
5. 上半年市区地为主，下半年郊区地加快供应
6. 为了卖郊区地，为了市区的风貌旧改，肯定要出进一步救市的政策
7. 四批次新房吸干豪宅客户，五批次开始，大家都卖不动了
8. 出政策，没效果，继续全市冰封
9. 下猛药，二手回暖，带动市区置换链条，逐渐回暖
10. 需求外溢到郊区，全市楼市盘活
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