房地产销售佣金全面解析
一、佣金概念
房地产销售佣金，指在房地产销售活动中，由房地产开发企业或销售代理企业给予其销售人员的奖励费用，或给予房地产经纪人或中介机构的代理费用。这一佣金是对销售人员或中介机构在促成房地产交易中所付出的努力和专业技能的报酬。
二、收取方式
佣金通常以两种方式收取：一种是按照销售总额的一定比例来提取，即固定比例佣金；另一种是根据销售人员的销售业绩来浮动计算，即业绩提成佣金。此外，也有按单笔交易金额固定金额支付的方式。
三、收取标准
佣金的收取标准因地区、项目类型、销售策略等因素而异。一般来说，高端楼盘和商业地产项目的佣金标准要高于普通住宅项目。具体佣金比例或金额会在房地产企业与销售人员或中介机构之间签订的合同中明确约定。
四、国际做法
在国际上，房地产销售佣金通常遵循行业惯例和法律法规。不同国家和地区有其特有的佣金文化和支付方式。在一些国家和地区，销售佣金比例受到严格的法律和行业协会的限制和监管。
五、国内规定
在中国，房地产销售佣金的具体规定因地区而异，但通常受到《合同法》、《房地产管理法》等相关法律法规的约束。同时，各地的房地产行业协会也会制定相应的行业规范，对佣金比例和支付方式等进行规范。
六、佣金作用
佣金在房地产销售中起到了重要的激励作用，能够激发销售人员和中介机构的积极性，促进房地产交易的顺利进行。同时，佣金也是企业成本控制和收益分配的重要手段。
七、佣金调整
佣金调整通常根据市场变化、销售策略调整以及销售人员或中介机构的业绩表现等因素进行。在销售旺季或项目推广阶段，企业可能会提高佣金比例以吸引更多的人才和中介机构参与；而在销售淡季或项目销售不佳时，企业可能会降低佣金比例以控制成本。
八、佣金争议
在房地产销售过程中，佣金争议是不可避免的。常见的佣金争议包括佣金比例或金额不符、佣金支付时间延迟、佣金计算方式不明确等。这些争议往往需要通过法律途径或协商解决。为了避免佣金争议的发生，企业应在签订合同时明确佣金条款，并遵守相关法律法规和行业规范。同时，销售人员和中介机构也应了解自己的权益和义务，合理维护自己的利益。
房地产企业在房产销售模式的设计过程中，通常会选择与第三方签订合同，由第三方提供销售服务，促成客户与地产公司签约，签约后房地产公司按照销售额给第三方的销售人员发放佣金。房地产企业发生的销售佣金如何财税处理？一、销售佣金的会计处理。新收入准则即《财政部关于修订印发〈企业会计准则第14号——收入〉的通知》（财会〔2017〕22号）第二十八条规定，企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本。按照新收入准则确认要求，销售佣金预计超过1年才能收回预期收益（确认收入）的，计入合同成本，摊销原则要求采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销。对于房地产开发企业而言，执行新收入准则以前，对于发生的销售佣金均列入期间费用。当然，从会计核算的角度，新收入准则对销售佣金的会计处理更能体现“权责发生制”和“收入成本费用配比”的原则，更能精确的反应企业财务状况。二、销售佣金如何税前扣除。企业所得税规定，一般佣金的税前扣除只要不超过合同收入的5%，均可当年扣除。扣除比例是按“合同收入”的5%，而不是按照当期确认的销售收入（一般佣金不会超过5%)，因此，在发生的当期就可以税前扣除。但新收入准则按照“收入成本费用配比原则”和“权责发生制原则”，对于属于与销售收入直接相关的销售佣金，采取与收入同比例摊销方式。销售佣金在新收入准则施行之前企业账务处理都是计入销售费用当中，既然都已计入了当年的利润表当中，所以在企业所得税汇算清缴时，根据限额标准在纳税调整表中做纳税调整就可以。执行新收入准则后，销售佣金计入“合同取得成本”科目，未计入当期损益，也就是说销售佣金不在利润表中体现，也无法影响企业利润。这个佣金在发生时要计入资产类科目“合同取得成本”，只有在等房子交房的当年才能结转入销售费用。那么对于执行新准则的企业对于销售佣金支出又该如何在所得税前进行扣除呢？根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）第四条规定：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。既然新会计准则已将销售佣金确认为一项资产，相应按照摊销方式予以税前扣除。虽然该文件中并未明确“合同取得成本”，但“固定资产、无形资产等相关资产”中的“等”字中已包含了计入“合同取得成本”资产。因此，对于应当执行新收入准则的企业，企业已将发生的销售佣金计入“合同取得成本”的，则应当通过摊销方式分期依法税前扣除。但对未执行新收入准则的企业，仍执行原有政策，即在发生的当期依法税前扣除。来源：中汇武汉税务师事务所十堰所-声明:（文章观点仅供参考，具体涉税事宜请咨询当地税务机关。）我们致力于保护者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!
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