导读：
此系列文章原稿是笔者撰写的一篇调研文章，成文于2021年，原载于《承德税务调研》，此次做了一些必要的改动后公开发表，共分4期刊发，本文是最后一篇，希望对税务干部和纳税人有所借鉴。
一、税源管理部门要把好税源监控的第一道关口。
房地产项目开发持续周期长，受到的行政管控多。一个项目从开始运作至动工需要盖二十几个章，但却没有一个章是税务部门盖的，但是，税务部门对房地产开发公司的管理却是全生命周期的，贯穿所有项目的始终。这就要求税源管理部门对房地产开发公司进行全方位的监控。
（一）对房地产开发行业实行集中税源管理分局、集中专业人员进行管理。
房地产开发行业的专业性和复杂性决定了税务机关必须集中专业人员对其进行集中管理。要打破完全按属地进行管理的征管模式，县区局层面应将所有房地产开发公司统一划归大企业分局（第二税务分局）进行管理。房地产开发公司只要有了项目，其收入、纳税均能达到县区层面的大企业标准。在大企业分局内部，也应集中少数熟悉房地产行业管理的税收管理员对其进行专业化管理。做到以专业对专业，以专业应对复杂，从体制机制上破解房地产开发行业管理难题。
（二）税源管理部门对土地取得、项目动工、预售许可证申领和项目完工这几个关键节点必须实施重点监控
1.土地取得阶段
房地产开发公司从取得土地开始，就需要陆续缴纳土地使用税、契税、印花税、房产税等税收、有的还需缴纳耕地占用税，因此必须加强对其监控。房地产开发公司缴纳的土地出让金是增值税销售额的抵减部分和企业所得税、土地增值税开发成本的重点组成部分，为了维护这3个主体税种税基的完整，也必须加强对土地出让金的审核和管理。
房地产开发公司取得土地时与国土部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定了建成后无偿移交政府的工程配套项目（如果有的话），关系到开发成本中工程配套费支出的合法性和准确性，以及契税税基的完整性，需要予以密切关注。
2.项目动工至预售许可证申领阶段
项目动工（开槽）后，开发成本开始持续发生（此前都是陆续发生），房地产开发公司的工作重点开始转向项目推广，客户的积累、售楼处的修建都开始进行。待客户积累到一定程度后，绝大多数的房地产开发公司都在预售许可证申领之前进行排卡（收取诚意金）。这时，税源管理部门要对房地产开发公司诚意金的收取情况进行密切跟踪。核实其收取的诚意金是否达到预缴增值税的条件（5万元、3个月这二个条件同时满足），对达到的，要督促其进行增值税预缴申报。
3.预售许可证申领后至项目完工前
税源管理部门要在金三系统中及时查询房地产开发公司的增值税预缴申报表、企业所得税季度申报表中计税毛利额（特定业务计算的应纳税所得额）的申报以及土地增值税的预缴申报。尤其对已取得预售许可证但未预缴增值税的房地产开发公司必须进行核查。前例中的A房地产开发公司，区局直评组入户评估时，已取得预售许可证4个月，从未预缴过缴增值税、土地增值税，也未按计税毛利率缴纳企业所得税。但却未引起主管税务分局的注意。
4.项目完工阶段
房地产开发企业的增值税纳税义务发生时间，应按照《商品房买卖合同》上约定的交房时间和实际交房时间孰早的原则确认。
开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、开发产品已取得了初始产权证明。税法上符合以上三条中的任何一条均视为已完工。通常是按照孰早的原则，以竣工证明材料已报房地产管理部门备案作为完工标志。税源管理部门要在金三系统中查询其已申报的增值税预售收入是否全部确认销售收入计提销项税额，对未全部确认增值税收入的必须进行核查。对未将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额的，要一并进行核查。
（三）税源管理部门对开发成本的核算必须予以持续关注
房地产开发持续时间长，有的项目还是滚动开发，房地产开发公司的人员流动也较大。待项目完工后，再对开发成本进行核实难度较大。甚至某些支出由于时效性问题很难核实清楚，即使核实清了也是事倍功半。因此，在项目的实施阶段，对开发成本的核算予以持续的关注就显得尤为重要，这项工作应成为税源管理部门的一项重要的日常工作。
]
二、风险管理部门要善于运用公开信息并与项目进展、申报信息进行比对精准锁定疑点
房地产行业专项评估从风险分析到实地核查必须从开发项目入手。这是由房地产开发业务的特殊性决定的，房地产开发环节多、周期长，会计核算复杂，因此，风险管理部门最迟应从开发企业办理项目手续开始，持续对其开发进展情况进行监控，从取得预售许可证开始，更要关注其申报的预售收入及销售收入实现情况，根据金三系统中企业申报数据，结合实地核查发现疑点。上述纳税评估案例说明，没有对房地产开发企业项目信息的全面了解，仅仅依靠金税三期、增值税进销数据分析监控系统等信息是很难发现上述问题的。
三、采取切实可行的措施提高纳税评估人员的业务技能
目前，纳税评估人员业务技能的不足已经成为制约房地产行业专项评估有效开展的重要因素，鉴于此，应采取如下四种措施加以改进。
（一）制定切实可行的正向激励措施激发纳税评估人员的工作积极性
房地产行业专项评估的复杂性决定了，要胜任此项工作必须具备过硬的业务素质和不畏困难直面挑战的勇气，还需具备过硬的政治素质。因此有必要制定切实可行的正向激励措施激发纳税评估人员的工作积极性。
（二）采取切实可行的培训和练兵方法培养能胜任房地产行业专业管理和专项评估的业务骨干
通过老带新、干中学等措施有计划有重点地培养一批能胜任房地产行业专业管理和专项评估的业务骨干，为扎实推进房地产行业专项评估奠定基础。
（三）组建房地产行业专项评估团队，引领房地产行业专项评估向更深层次发展
（四）建立房地产开发项目信息库和纳税评估案例库，实时跟踪项目进展，实现房地产行业专项评估从个案突破到行业突破
由专人（或兼任）负责通过互联网等外部信息搜集房地产开发项目信息，并与房地产开发公司进行对应，形成房地产开发公司单户全息项目信息库。通过实时跟踪项目进展并与申报信息进行比对发现疑点，提高风险分析的准确性。建立统一的房地产行业纳税评估案例库，通过对具体案例的分析和比较，摸索（找出）出一些规律性的东西，从而为房地产行业纳税评估提供借鉴和指导，为实现房地产行业专项评估从个案突破到行业突破奠定基础。
请关注、点“在看”、“分享”、点赞，谢谢。
由于新公众号没有留言功能，交流请通过邮箱：ywaves@126.com、微信：wavesyang 进行。
