在房地产金融化、土地资源有限化、计划生育政策三大前提下，产生了大批鸽子笼式的小户型住宅产品。这类产品对家庭人口少、工作与商务集中、年轻娱乐化、老年生活医疗便利化等场景比较适合，但缺少了孩子教育与运动、多子女中青年家庭所需要的空间与环境。

现在的城市地产及城镇化概念下的低质量城市地产的拷贝房，已经无法满足人民对美好生活的追求，我们思考构建住房供给结构新平衡的时候，不仅要关注住房的数量和质量，更要深入理解宜居性的内涵和作用。

新的乡镇地产不是过去低质量的城镇化，而是风景优美、环境一流、孩子能跑能跳、大面积的、价格适宜的宜居地产，能吸引人口长期居住，吸引企业的总部、企业的研发中心、现代农业、现代服务业等企业入驻等等，构建县域经济的坚实基础，同时为未来的新地产政策打开了巨大的实施空间。

虽然中国人口规模巨大，但是我们也积累了大面积平层、多层联排独栋等宜居地产的经验，尤其是我们的乡镇还拥有大量的有一定基础设施的可建设用地，围绕都市经济圈发展大面积宜居乡镇地产，存在巨大的空间。

房地产不应是城市和乡镇优质土地资源的攫取者，更应该是优质环境的创造者，房地产企业要有家乡情怀，通过规划设计和建造的能力，把坏地段变成好地段，打造出真正宜居的居住环境。 

宜居的住宅和环境哪里来？

新加坡著名的“花园城市”，就是通过对老旧拥挤的市区进行全面更新和改造，将原本陈旧的城市区域变成了一个现代化的宜居社区。洛杉矶周边邻近沙漠的土地，也可以依靠比较好的城市规划、到位的公共设施配套以及大量便捷的交通，实现环境的宜居。 

这些案例表明，在城市群和都市圈壮大过程中，中国远郊区县土地被渐次开发，可以被创造为更理想的居住社区。

要实现住宅产品升级，依托原有发展模式显然不现实。如何在保证高品质的同时实现整个行业的降本增效，成为新模式可持续的关键。

已有企业在进行新的探索，打造多、快、好、省”的服务平台，构建“一站式采购解决方案”的系统性运营体系。

增量发展之外，我们还需注意，通过重新装修改建将存量住宅的升级，也有巨大的市场潜力。 

装修改建不仅能创造更为宽敞、通透的居住环境，提高空间的利用率，还能扩大和升级消费，并带动房地产相关服务业和产业链进一步升级。 

推动装修改建行业的发展，既要推动装修改建行业朝着制度化、规范化、专业化方向发展，也要通过先立后破的方式来打破对装修行业的不合理限制。 

在金融政策方面，应配套相应的项目产品，推动消费贷款向更长期、更有利息税优惠的按揭贷款转变；设立专项贷款，支持居民进行绿色、智能、节能等方面的装修，以提高住宅的环保性和智能化水平。

房地产新模式的构建至关重要，其中用长期的房地产税政策替代短期的高额土地出让金政策作为最关键的要素，是既重要又紧急的问题。

当前土地财政驱动的发展逻辑已经难以为继，房地产税是解决地方政府过度依赖土地财政问题的有效途径，不仅有助于构建地方财政的长效机制，还能为地方政府提供更多元化的支持。

适时推出房地产税，并非简单引入过去所讨论的概念，而是呼吁逐步替代土地出让金。这一转变的目标在于创造政府的长期财源。改变新入市土地的出让模式，政府出让土地时仅收取基本的土地出让金，仅仅包含土地整理的成本、水电等基础设施，并且严控基本土地出让金上限，后续用房地产税取代土地溢价。

这不仅会改变地方政府寅吃卯粮的习惯，为地方政府提供长期的财政保障，更能带来房价与地价的良性联动，有效遏制房价的不合理上涨。 

在税务征管与实施方面，可以采取“新房新办法，老房老办法”的方式，实现平稳过渡。老房因已经交付过土地出让金，在土地使用年限内不再缴纳房地产税，土地使用年限到期后过渡至新办法。 

这样，既保证了新房的价格保持在合理区间，又保障了老房的市场价格稳定；既能够防止房价过快过高增长，又能够有效控制金融风险。这一有序的改革方式，不仅可以为房地产业注入新的活力，也可以为经济社会的可持续发展提供坚实的基础。 

以上五点，涉及模式转换、结构升级、品质提升、城市土地价值再造、存量资产改造以及产业效率提升，是一整套组合拳，展示了房地产未来巨大的体量和广阔的空间，中国经济的支柱地位不可撼动，房地产永远是朝阳行业。