本文来自方正证券研究所于2024年3月16日发布的报告《紧抓小阳春窗口，稳二手支撑稳新房——杭州楼市新政点评》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
杭州楼市加速松绑，落实城市主体责任，积极响应政府工作报告。在因城施策、因需施策的房地产调控框架下，杭州充分发挥调控的自主性，全面放开二手房限购政策，增值税征免条件统一调整至2年。此外本次调控同时指出加快筹建保障性住房，着力解决工薪收入群体住房困难；加大推进城市有机更新力度，满足多样化安置需求；加快建立健全房地产融资协调机制，全力支持房地产在建项目融资和建设交付。本轮调控是在整体宽松政策环境下对杭州楼市的加速松绑，以适应房地产市场供求关系变化的新形势，更是为了落实城市主体责任，对政府工作报告内容的积极响应。
限购松绑、优化税费昭显政策决心，化解二手房存量压力，紧抓小阳春窗口。2024年开年以来，杭州市二手房市场成交平淡，1月杭州二手房价格指数环比-1.2%，同比-3.1%，二手房成交套数3830套，环比-4.63%，且当前二手住宅的挂牌量近14万套，库存压力过大。前期政策优化效果有所减弱，二手房市场活跃性不足。本次调控延续政策惯性，全面放开杭州市二手房限购，优化税收征免条件，吸引各方需求全面涌入，化解二手房存量压力，促进二手房提高活跃度，政策发力为市场持续回暖奠定基础，紧抓结构性小阳春窗口。
加快保障房建设和城市有机更新进度，助力构建地产新模式；健全融资协调机制，推动化解地产风险。3月5日，国务院总理李强的政府工作报告提出加快构建房地产发展新模式，并且强调要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。杭州在本轮调控中指出加快保障房建设和加快城市有机更新进度，与加快构建房地产发挥展新模式相呼应；同时指出加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，更是对化解房地产风险的政策落实。
积极政策信号助于稳定二手市场，带动新房市场活力，改善市场预期稳固投资信心。尽管去年高基数效应或导致3月房地产销售同比增速承压，但随着前期出台政策的核心城市政策效果进一步显现，部分核心城市房地产市场 “小阳春”行情已至。本轮调控继续造势释放政策积极信号，稳步推进二手房市场回暖的同时，释放改善性需求打通新旧住房置换链条，市场活力传递至新房市场。伴随保障性住房建设、城中村改造加快推进，房地产市场预期和信心有望逐步修复，助力行业企稳回升。
投资建议：当前市场已经进入了 “金三银四”时间节点，部分核心城市房地产市场“小阳春”行情已至，随着政策效应进一步传导，看好二手房市场持续回暖，带动新房市场活力。标的方面，核心关注:我爱我家、贝壳-W、浦东金桥、天健集团、建发股份。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。
