2024年建筑行业形式研判!_社会热点_资讯

时下，中国经济处于上下半场切换之际。中国正从投资驱动型增长模式转向内需拉动的高质量增长模式，此次结构性转型不可能一蹴而就，而政策支持将有助于平缓过渡。上半场中的建筑业企业，其营收主要依靠投资增长；下半场中的建筑业企业，其营收来源将更加多元化。

1. 建筑行业发展形势研判依据

1.1. 中央经济工作会议定调2024

2023年12月11-12日举行的中央经济工作会议对我国2024年经济工作进行了系统部署。会议指出，我国发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变。会议要求，“2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取”。

2023年1-3季度，全国建筑业企业完成总产值20.99万亿元，同比增长1.79%。部分建筑企业遇到生存问题与发展困境，建筑业已进入本局“下半场”，迫切需要“稳中求进、以进促稳、先立后破”。“稳”是基调和大局，以求生存，“进”是方向和目标，以求发展。“稳中求进”要求建筑企业锚定高质量发展目标，不过分追求规模指标，在长期稳定发展前提下进取；“以进促稳”要求建筑企业在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，转变粗放生产方式，调整优化业务组合与业务结构，全方位、全要素提升发展质量，促进企业经济效益与社会效益持续增加，实现质的有效提升和量的合理增长；“先立后破”要求建筑企业统筹生存与发展，不能为了生存过多承接“先天缺陷”项目，也不能为了发展不顾短期生存需求，要在“稳”与“进”、“生存”与“发展”的平衡中稳扎稳打，久久为功，逐步提升发展质量。

1.2. 基建投资维护中国经济长期向好基本面

当前，世界主要发达经济体增长动力不足，经济金融领域风险累积，我国经济虽然存在结构性问题和周期性矛盾，但我国经济持续回升向好,经济韧性强、潜力足、回旋余地广,长期向好的基本面没有改变。根据国际经济合作与发展组织（OECD）预测，2023年全球经济增长2.9%，低于上次预测的3.0%；而中国经济预计将增长5.2%，高于上次预测的5.1%。根据国际货币基金组织（IMF）预测，中国经济2023年预计将增长5.4%，2024年将增长4.6%，相比10月的预测值均上调了0.4个百分点。

2023年，国家不断加大投资力度，出台扩内需政策，经济有所回暖，但复苏动力仍不充足，“三架马车”走势分化。外需难当大任，内需可持续性有待验证，投资对稳经济的支撑效果更加直接和充分。制造业投资增速稳定，房地产投资企稳尚忧，基建投资仍是实现稳增长的重要抓手。历次“稳增长”政策中，基建都是重要抓手——

● 2008年次贷危机蔓延全球，为应对危机，11月国常会提出“四万亿”投资计划，其中铁路、公路、城市电网改造合计投资1.5万亿；

● 2011年欧洲主权债务危机升级，欧元区经济承压，新兴市场和发展中国家经济增速回落，面对下行压力，2012年4月加快项目审批，5月国常会提出推进“十二五”规划重大项目按期实施，启动一批事关全局、带动性强的重大项目，加快已确定的铁路、节能环保、农村和西部地区基础设施等领域的项目；

● 2020年为应对新冠疫情，宏观政策迅速调整，4月中央政治局会议指出要发行抗疫特别国债”“增加地方政府专项债额度”，5月两会宣布提高财政赤字规模1万亿元，专项债额度增加至3.75万亿元；

● 2021年12月中央经济工作会议正式确认政策重心转向“稳增长”，提出2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，政策发力适当靠前，适度超前开展基础设施投资。

● 2023年10月，中央财政表示将于今年四季度增发1万亿国债，支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板。“万亿国债”充分彰显了政府加大逆周期调控力度的决心，预计2024年财政和准财政将继续发力，基础设施建设投资再迎增量资金。

1.1. 2024年国家经济发展趋势研判

2023年4季度，工业生产、居民消费、投资、社融等指标出现了触底迹象。随着宏观调控力度加大，更多“逆周期”政策出台，财政、货币、民生、开放等政策都会继续加码，2024将是中国经济的触底、回暖之年，经济增长目标大概率会定在5%左右。

房地产、城镇化的拐点带来了地方财政收入的拐点。全年中小城市的土地出让难度加大，为了保障低能级城市以及乡镇的运转，财政转移支付力度预计会进一步加大。2023年全国土地出让收入预估为5.5万亿元，历史最高点是2021年的8.7万亿元。超大、特大城市的城中村改造将全面提速。拆除重建的城中村将全面推行“净地出让”模式，有利于提高效率、减少纠纷，但也会提升大城市中心区的地价。房地产市场将基本企稳，一线城市会继续放松楼市，部分中心城市核心片区的房价有望在2024年末出现反弹。还可能会有个别大型房企“出问题”，个别经营不善的国有房企可能会被整合，但整个行业风险可控。

广义货币M2有望在2024年1月或2月突破300万亿大关，央行降准、降息，无风险利率（定期存款利率）、低风险利率（银行理财）等继续下降，这有利于激发投资、消费热情。

财政政策将适度加力，赤字率预计不低于2023年（3.8%左右），新增国债、地方债会略超2023年，减税降费也会继续。国家着手建立“粮食产销区省际横向利益补偿机制”，粮食“净调入”的大省、大市（广东、浙江、福建、北京、上海等）将补贴产粮大省（黑龙江、河南、内蒙古、吉林、安徽等），成为一种新型的转移支付。

对外开放将迈出新步伐，目标是进一步融入国际大循环，巩固外贸外资基本盘。路径是“对标国际高标准经贸规则”，争取加入CPTPP（全面与进步跨太平洋伙伴关系协定）和DEPA（数字经济伙伴关系协定）。

预计2024年美元将进入降息周期，这对全球经济、中国经济构成利好。由于美元利率见顶，中美利率倒挂也将见顶，会有国际热钱回流港股、A股和中国债券市场。2024是美国大选年，中美关系面临新的不确定性。

2023年中央经济会议提到的重点行业（如人工智能、生命科技、商业航天、低空经济、量子技术等），重点支持的消费领域（如新能源汽车、电子产品），超跌的房地产龙头，国企龙头（中特估），以及券商并购等，2024年存在资本市场上的结构性机会，值得关注。

2023年是1949年以来退休人员最多的年份，2024年是退休第二多的年份，随着经济企稳，2024年的就业形势有望好转，青年失业率将有所降低。

2. 2024年建筑行业发展形势研判

结合上述宏观经济环境因素，对2024年建筑行业发展形势做出以下研判——

2.1. 房地产投资降幅较大，住房“双轨制”有望推动保障房需求提升

2023年前三季度房地产投资完成额为8.73万亿元，同比下滑9.10%。分季度来看，前三季度房地产投资分别完成投资额2.6万亿元、3.26万亿元、2.87万亿元，同比分别变动-5.8%、-19.66%、-18.51%。2022年以来，房地产投资持续下行。展望2024年，预计房地产总体投资仍将维持下滑趋势，近期随着《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）下发，我国有望推动商品房+保障房的住房双轨制改革，保障房需求有望进一步提升。

2.2. 基建投资增速总体维持相对高位，但呈放缓趋势

2023年前三季度基建投资完成额（不含电力）12.62万亿元，同比增长6.20%，还原的全口径基建投资额为16.2万亿元，同比增长8.64%。分季度来看，前三季度基建投资分别完成投资额3.44万亿元、6.77万亿元、5.99万亿元，同比分别增长10.82%、9.81%、6.16%，基建投资增速放缓。展望2024年，预计我国宏观经济仍有一定下行压力，基建投资仍将发挥稳增长的“压舱石”作用，基建投资有望保持一定增长，但总体增速或进一步放缓。新能源、生态环保、高标准农田等新兴领域及国家骨干水网、超大特大城市城中村改造、“平急两用”基础设施、县域补短板基础设施等细分市场将迎来快速发展期。

2.3. 专项债发行平衡投资放缓，但建筑业总产值增速仍明显降档

2023年1-10月，全国发行新增专项债券3.68万亿元，完成年度预算限额的96.8%，但对建筑业总产值的带动作用不明显。2023年前三季度建筑业实现总产值20.99万亿元，同比增长5.8%。分季度来看，前三季度建筑业总产值同比增长分别为6.0%、0.2%、0.4%。2023年10月，国家明确中央财政将在今年四季度增发2023年国债1万亿元，支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力，将拉动5万亿～6.7万亿元的基建投资总额。预计2024年建筑业总产值增速在5.5%-6.5%之间。

2.4. 中央加速部署超大特大城市城中村改造，政策持续加码

2023年4月28日，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，努力发展各种新业态，实现可持续运营。央企、国企有望将成为城中村改造的投资主体之一，银行信贷将成为资金的主要来源。假设本轮改造周期为10年，通过对全国19个超大/特大城市存量城中村改造的潜在建安市场规模测算，在保守情况和灵活情况下每年可以拉动的建安投资分别为4700亿元、7700亿元。

2.5. 海外建筑市场迎来发展新机遇

2023年是“一带一路”十周年，中亚五国峰会召开、多国领导人访华促进形成“一带一路”新循环。2023年1-10月，我国对外承包工程业务完成营业额8568.8亿元人民币，同比增长8.3%，其中“一带一路”共建国家完成营业额占比82.0%；新签合同额10830.7亿元人民币，同比下降1.1%，其中“一带一路”共建国家新签合同占比83.3%。对建筑央企而言，“一带一路”的主要市场有望从非洲转向中亚、东南亚等经济实力更好的国家。展望2024年，预计我国对外承包工程业务增速将高于国内业务增速，“一带一路”沿线国家业务发展空间广阔。

2.6. 行业集中度进一步提升，“国进民退”“马太效应”态势愈发明显

从市场集中度来看，头部八大建筑央企的市场份额由2022年的42.1%进一步增长至2023年上半年的51.4%，持续挤压地方国企和民营企业的市场空间。地方建筑国企作为地方政府国资委控股的区域型建筑企业，受制于地方投资平台资金紧张，本地发展和跨区域发展均面临一定压力。随着部分民营地产企业出清，导致部分民营建筑企业业务规模明显收缩，同时计提大额坏账损失，已经失去了规模扩张的弹性。

来源：造价云学院

2023年12月召开的中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。作为党中央一项重大战略部署，“三大工程”不仅是房地产模式转型的重要抓手和发展契机，还将我国的城市建设提升到了一个新的高度。可以期待，随着“三大工程”从中央到地方的加速布局，将对房地产业和建筑业这两个住建领域的支柱产业产生积极带动作用，建筑业企业也将在积极参与“三大工程”的建设中实现企业转型升级和高质量发展。“35号文”发布后，城投企业被施以分类管理，新增融资受到严格限制。新年之际，政府投融资领域也政策频出，EOD实施导则、政府与社会资本合作模式实施方案编制大纲等接连发布。在新形势下，如何做好项目顶层策划、各项要素统筹、银行授信与融资，同时规避地方政府隐性债务、合法合规操盘项目，是各方均关心的问题。

新政下“三大工程”投资建设操作实务与城乡区域综合开发项目投融资创新落地实操与风险防范专题培训班

培训时间地点

2024年3月27日-30日（27日为报到日）成都市

培训费：4280元/人，团报优惠（含培训费、税费、资料费等）；住宿统一安排，费用自理（可自行安排食宿）。报名联系人：张老师 15533610321

日程安排

培训内容

一、“三大工程”政策解读与全流程解析

1.“三大工程”概念定义与类型

2.“三大工程”政策解读与展望

3.“三大工程”市场空间与机遇

4.“三大工程”项目来源与方向

5.“三大工程”全流程解析

6.“三大工程”建设模式、改造模式分析

7.“三大工程”投资模式、融资模式分析

8.“三大工程”盈利模式分析与设计

9.“三大工程”政府隐形负债规避策略

10.“三大工程”关键要点解析与风险规避

11.央行接投放PSL，支持三大工程的要点解读

二、“三大工程”土地痛点解决与土地一二级联动

1.如何争取新增指标，将农用地转为建设用地

2.如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈

3.如何参与规划编制，操作项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇

4.如何进行”三大工程“手续报批报建

5.如何进行农转用手续报批

6.如何进行建设用地预审

7.如何进行土地征收手续报批

8.土地一级开发立项及手续办理

9.土地一级开发成本测算以盈利测算

10.土地一级开发征地拆迁

11.土地一级开发投融模式分析

12.土地一级开发资金来源路径分析

13.土地一二级联动策略

14.土地一二级联动设计、策划

15.土地一二级联动产业布局

16.土地一二级联动排他设定

17.土地一二级联动优惠争取

18.土地招拍挂相关流程与政策

三、“三大工程”+产业落位、招商与运营

1.近期热门拿地产业汇总分析

2.产业拿地发展形势分析及优劣势分析

3.产业拿地与各企业合作模式分析

4.产业拿地谈判技巧、方法、策略

5.产业拿地方案编写要求、内容、设计

6.产业拿地方案各业态对比安排分析、产住比安排

7.文旅康养、大数据、基础建设产业拿地模式分析

8.如何确定产业拿地多元化土地性质、用途与类型

9.如何预判产业拿地周期、获地成本

10.产业拿地协议签订关键要点、注意事项

11.如何返还产业拿地地价溢价部分

12.产业拿地优惠政策争取与谈判

13.行内标杆：A集团文旅康养项目产业拿地全流程及要点解析

14.行内标杆：A集团大数据产业拿地案例全流程及要点解析

15.行内标杆：A集团冰雪产业拿地案例全流程及要点解析

16.行内标杆：A集团工业制造产业拿地案例全流程及要点解析

四、“三大工程”全流程、开发、建设、销售、资金、招商与运营（案例剖析）

1.XX城中村改造合作模式、投融资模式、盈利方式、、资金来源、风险控制案例剖析

2.XX城中村改造项目土地一二级开发联动、三级招商运营全流程解析

3.XX保障性住房项目投资模式、开发模式、盈利模式解析

4.XX保障性住房项目与集体土地入市开发、建设、运营

5.XX”平急两用“工程设计理念、投融资、盈利模式分析

6.XX”平急两用“工程与产业结合招商运营模式分析

五、政府项目投融资实务要点分析及案例分享

1.5号文后政府如何合规安排资金用于项目，如何规划三年期以上的资金安排

2.发改招标与财政采购的区别及如何匹配安排项目

3.政府如何合规把钱支付平台及社会资本？

4.政府采购具有融资的机会，如何融资？

5.财政补贴的额度及可否作为融资的还款来源？

6.如何以来自政府的补贴收入合规增强城投的还款能力？

7.无经营收入的基建项目如何策划包装

8.如何识别包装企业投资项目？

9.如何定义垫资及垫资与投资的区别,施工企业为平台公司垫资合规吗？该如何操作

10.如何策划自求平衡、资源补偿项目市场化融资及案例分享

11.如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）

12.乡村振兴项目如何包装，投融资模式如何策划？

13.2024专项债项目申报要点及案例分享

六、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例

1.真假“投资人+EPC”模式如何判断？及合规性分析；

2.纯公益性项目打包用“投资人+EPC”是否为隐性债务？

3.“投资人+EPC”模式下收益合规来源、比例分析及案例解析

4.“投资人+EPC”模式下市场化融资要点和项目资本金筹集模式

5.“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？

6.35号文后央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的合规模式分析（投建分离、股权型、延付型、债权型）

七、土地储备与开发项目投融资实务要点分析

1.土地储备业务的流程及合规性要求

2.平台公司与社会资本方如何合规介入土地开发业务？

3.土地出让金如何合规用于片区开发项目，如何不构成隐债？

4.土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？

5.土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别

6.什么是生地出让、毛地出让、熟地出让，如何合规操作？

7.如何分析片区项目的可融资性？

8.哪些情况可以打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动

9.从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目

10.如何进行片区项目资金平衡分析？

11.如何确定片区开发投融资模式，片区综合开发如何开展市场化融资？如何设置分期分片开发和峰值支付

12.如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？

13.什么是土地增减挂钩业务，土地增减挂钩指标交易和耕地占补平衡指标如何融资，全域土地综合整治的融资模式

14.土地集中流转项目如何融资？

15.什么是产城融合用地？有哪些支持政策？

八、土地开发投融资模式解析及案例分享

1.委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享

2.做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

3.专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享

4.土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

5.二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

6.反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例分享

7.包装借款模式：35号文后一级开发与一二级联动两种借款模式的应用要点，合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？

九、片区综合开发结构化合作模式案例分享

1.“政府授权+城市合伙人+EPC”模式

2.片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式

3.专项债+市场化融资模式和认购基金+施工总承包模式

4.股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？

5.平台摘地+融资合作建设运营模式

十、综合开发项目政策联动自平衡模式

1.城市更新模式、TOD模式、EOD模式、IOD模式、WOD模式

2.矿山生态修复自平衡模式和砂石资源自平衡模式

3.什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资

十一、EOD项目运作实务

（一）生态环境导向的开发(EOD)项目实施导则(试行)实施后EOD项目操作要点解析

1.EOD核心理念：融合+一体+反哺及E与D关联的合规性分析

2.EOD项目主要收益来源及收益逻辑—水、砂石、林、产、地、财，如何合规纳入项目收入

3.EOD项目的回报模式及回报来源组合，片区开发项目排除后如何进行产业投资。

4.新规后EOD项目如何选择生态项目与产业项目及占比分析

5.EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点

6.新规要求“不以土地出让收入、税收等助作为项目收益”该如何理解？如何操作？

（二）EOD项目融资要点及案例分享

1.EOD项目融资模式及项目资本金的筹措方式

2.EOD项目如何实现资源的统筹与现金流的保障

3.EOD如何实现一二三级联动自求平衡融资

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