第一章 行业概况

科技园区，以创新为核心的高新技术产业集聚型的综合区。包括科学研究机构、高等院校、高新科技企业，以及为之服务的商务、生活服务设施和市政、交通等基础设施。其布局应体现具有良好的生态环境，生活居住的舒适性，信息交通的便捷性，以及低密度、园林化、网络化的特点。是知识经济发展的最有效的空间组织形式。

“高科技园区”在世界各国和地区含义大致相同，但叫法不完全一致。如美国称为“研究园区”(Research Park)，英国称为“科学园区”(Science Park)或“技术园区”(Technology Park)，意大利、法国称为“科技城”(Technopole/Science City)，韩国称为“高科技工业园区”(High－Tech Industrial Park)等。

随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级和城市的开发建设提出了更高的要求。

在中国，科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。

科技园区是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群；以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台;以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。

科技部数据显示，2008年全国国家级高新技术产业开发区仅为54个，2023年达到178个。

资料来源：资产信息网 千际投行 前瞻产业研究院

2006年，国家科技部火炬中心发布《建设世界一流高科技园区行动方案》，确定北京中关村、上海张江、深圳、西安、武汉东湖和成都等6个国家高新区作为建设“世界一流高科技园区”的试点园区。2015年6月，科技部召开“建设世界一流高科技园区工作座谈会”，将杭州、苏州工业园纳入建设体系。2018年的会议上，合肥高新区和广州高新区双双入选，至此，世界一流高科技园区的试点和示范单位扩大到10家。2021年的行动方案指出，到2023年，目标发展100家以上的多模式、专业化技术转移示范机构，培育3-5个科技成果转化示范区、创新创业聚集地。

图 中国世界一流科技园区基本信息

资料来源：资产信息网 千际投行 GGII

2016-2020年，中国化工新材料产量从1536万吨增长到2617万吨，但近年来增速有所放缓。

资料来源：资产信息网 千际投行 前瞻产业研究院

Wind科技园区指数是科技园区题材的上市公司组成的指数。“科技园区”指数主要包含拥有科技产业园区的相关上市公司。

图 科技园区题材热度趋势图

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

第二章 产业链、商业模式及政策监管

2.1 产业链

按照Wind四级行业分类，科技园区指数的成分股主要集中在房地产开发、房地产服务、综合类行业等行业。

图 科技园区指数行业权重

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

图 科技园区指数总市值占比

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

图 科技园区指数成分个数

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

科技园区的产业链可以分为上游、中游、下游三部分。

从产业上游来看，主要是负责园区规划和施工建设的单位和企业，分为园区顶层设计和园区建设参与者。

图 科技园区产业链上游

资料来源：资产信息网 千际投行 前瞻产业研究院

从产业中游来看，主要是科技园区运营相关的公司和企业。

图 科技园区产业链中游

资料来源：资产信息网 千际投行 前瞻产业研究院

从产业下游来看，主要是入住园区的企业，涉及生物医药、工业、信息技术等多个行业。

图 科技园区产业链下游

资料来源：资产信息网 千际投行 前瞻产业研究院

2.2 商业模式

产业上游的典型企业主要是科技园规划和建设企业，首先是以政府为主导完成顶层设计，其次是园区的建设和管理。

图 科技园区上游代表企业

资料来源：资产信息网 千际投行 前瞻产业研究院

产业中游的典型企业主要是科技园运营单位和企业，包括各园区的管委会和民营运营企业。

图 科技园区中游代表企业

资料来源：资产信息网 千际投行 前瞻产业研究院

以Wind科技园区指数成分中总市值最高三家上市公司的进行收入成本分析。

图 长春高新（证券代码：000661.SZ）收入成本分析（单位：亿元）

资料来源：资产信息网 千际投行 东方财富网

图 陆家嘴（证券代码：600663.SH）收入成本分析（单位：亿元）

资料来源：资产信息网 千际投行 东方财富网

图 张江高科（证券代码：600895.SH）收入成本分析（单位：亿元）

资料来源：资产信息网 千际投行 东方财富网

2.3 科技园区勾地

在科技园区的勾地过程中，涉及到选定科技园区的地域位置的决策时，可以适当运用以下策略和模式：

1. 市场调研策略，对目标区域进行详尽的市场调研，包括当地的经济状况、产业结构、政策支持、人才储备、交通网络、生活配套设施等。分析竞争对手的园区选址，了解他们的成功与不足之处，以避免重蹈覆辙。

2. 产业聚集策略，优先选择已形成或正在形成产业集群的区域，这样的地区通常拥有更完善的供应链、更低的交易成本以及更好的知识技术溢出效应。寻找与科技园区主导产业相匹配的现有产业集群，以便快速融入并发挥协同效应。

3. 政策导向策略，紧密关注国家和地方政府的政策动向，特别是关于科技创新、土地供应、税收优惠、资金扶持等方面的政策。优先选择那些提供良好政策环境和优惠措施的地区，以降低园区的运营成本并吸引更多企业入驻。

4. 可持续发展策略，评估目标地区的环境容量和生态状况，确保园区的建设和发展符合可持续发展的要求。优先选择那些能够提供绿色、低碳、循环发展条件的地区，以提升园区的整体竞争力。

5. 综合成本效益分析模式，对不同地域位置的综合成本（包括土地成本、建设成本、运营成本等）和预期效益进行量化分析。通过成本效益比较，选择那些能够在合理成本范围内实现最大化效益的地区。

6. 专家咨询与决策支持系统模式，聘请相关领域的专家组成咨询团队，利用他们的专业知识和经验为园区选址提供决策支持。利用现代信息技术构建决策支持系统，整合各种数据和信息资源，以辅助园区选址的科学决策。

7. 合作与联盟模式，与当地政府、行业协会、科研机构等建立合作关系，共同推动科技园区的建设和发展。通过组建联盟或参与国际合作项目，拓展园区的国际视野和影响力，进而提升其在全球范围内的竞争力。

在实际操作中，可能需要结合多种策略和模式进行综合考虑和权衡。最终的选址决策应该基于全面、客观、科学的分析和评估结果，利用策略和模式的优势，选取科技园区最优的位置选择。

此外，科技园区勾地通常涉及到一系列的要求和考虑因素。科技园区的勾地首先需要明确园区的产业定位和发展规划。这包括确定主导产业、支持产业和配套产业，以及相应的产业链布局。通过产业规划，可以确定所需的土地面积、功能分区、建筑类型和规模等。其次，科技园区需要注重土地利用效率，合理规划土地的使用。这包括优化土地布局，提高单位面积的产值和税收，以及确保土地的可持续利用。同时，要考虑土地的配套设施和绿化环境，营造宜居宜业的园区环境。

勾地过程中，需要考虑到基础设施的建设需求。这包括道路、供电、供水、排水、通信、网络等基础设施的规划和建设。要确保基础设施的完善性和先进性，以支持园区的产业发展。科技园区的勾地需要符合环境保护和可持续性的要求。要合理规划园区的环境保护设施，确保园区的排放符合环保标准。同时，要考虑资源的循环利用和能源的节约利用，推动绿色产业的发展。

勾地过程中，需要了解并争取政策支持与优惠。这包括与当地政府沟通，了解土地出让政策、税收优惠政策等，以便在勾地过程中获得更有利的条件。最后，勾地涉及大量的资金投入和风险控制。需要制定详细的资金筹措计划，包括自有资金、银行贷款、投资合作等方式。同时，要评估勾地过程中的风险，并制定相应的风险控制措施。科技园区的勾地可以考虑与其他企业或机构进行合作与联盟。通过合作，可以共同开发土地、共享资源、分担风险，提高整体的竞争力和效益。

综上所述，科技园区的勾地需要综合考虑产业定位、土地利用效率、基础设施建设、环境保护与可持续性、政策支持与优惠、资金筹措与风险控制以及合作与联盟等因素，以实现园区的可持续发展和竞争优势的提升。

在勾地过程中，为了吸引政府出让土地，科技园区的建设和发展需要符合地方政府的产业发展规划和政策导向。通过了解并遵循政府的产业发展战略，科技园可以展示其与地方经济发展的紧密关联，增加政府在土地出让上的支持。

科技园区的建设和运营可以为当地政府带来税收和就业机会。科技园可以通过承诺在园区内创造大量就业机会和税收收入，来吸引政府在土地出让上给予优惠。科技园区作为科技创新的重要载体，可以展示其在科技创新方面的实力和成果。通过展示园区内的高新技术企业、科研机构和创新平台，可以吸引政府对园区的关注和支持，增加土地出让的可能性。科技园可以与地方政府建立战略合作关系，共同推动园区的建设和发展。通过合作，可以争取到政府在土地出让、基础设施建设、政策扶持等方面的支持。科技园可以强调其在社会责任和环保方面的承诺和理念，展示其对环境保护和可持续发展的重视。这可以符合政府对于绿色发展的要求，增加政府在土地出让上的支持。

以上策略的综合运用可以增加科技园在勾地过程中的竞争力，得到更多的政府支持，提高获得土地的可能性。

大宗交易的房地产中介公司对科技园勾地过程也有一定的协助作用。房地产中介公司具备丰富的市场经验和专业知识，可以对科技园区的土地市场进行深入的分析和评估。他们可以提供关于土地价格、供求关系、市场趋势等信息，帮助科技园在勾地过程中做出明智的决策。中介公司通常与土地供应方（如政府、土地开发商等）建立了良好的合作关系和渠道，可以及时获取到土地供应的最新信息。这有助于科技园及时了解到适合其需求的土地资源和相关信息。

大宗交易的房地产中介公司通常具备专业的法律团队，可以为科技园提供法律法规方面的咨询和指导。这有助于科技园在勾地过程中遵守相关法律法规，避免因不熟悉法律而导致的不必要的风险和损失。中介公司可以帮助科技园对勾地过程中的潜在风险进行评估和控制。他们具备丰富的行业经验和专业知识，可以识别潜在的风险点，并提供相应的建议和措施来降低风险。

综上，大宗交易的房地产中介公司在科技园勾地过程中可以提供市场分析、土地信息获取、交易谈判、法律法规咨询、风险控制与评估以及资源整合与合作等方面的协助和支持。这些服务可以帮助科技园在勾地过程中更好地了解市场、把握机会、降低风险，并最终成功获得适合其发展的土地资源。

基于以上涉及到的购地策略、政府策略、大宗交易房地产中介公司的协助，科技园区可以成功进行勾地，进而促进土地资源配置、产业集聚、优化投资环境、带动区域发展。

2.4 技术发展

Wind科技园区指数中共有25家上市公司。其中，专利授权数量前3名的公司分别是西陇科学、复旦复华、鲁信创投，所对应的专利授权数量分别为41件、20件、18件。

表 新材料指数上市公司专利数量合计TOP10

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

2.5 政策监管

科技园区行业主要受科技部、国家发改委、商务部、工信部、国家市场监督管理总局、人力资源和社会保障部、财政部等部门的监督和管理。

科技部的主要职责包括拟订国家创新驱动发展战略方针以及科技发展、引进国外智力规划和政策并组织实施；统筹推进国家创新体系建设和科技体制改革，会同有关部门健全技术创新激励机制。优化科研体系建设，指导科研机构改革发展，推动企业科技创新能力建设，承担推进科技军民融合发展相关工作，推进国家重大科技决策咨询制度建设；牵头建立统一的国家科技管理平台和科研项目资金协调、评估、监管机制。会同有关部门提出优化配置科技资源的政策措施建议，推动多元化科技投入体系建设，协调管理中央财政科技计划（专项、基金等）并监督实施等。

行业自律组织有国际科技园及创新区域协会。

国际科技园及创新区域协会（IASP）作为当今世界唯一一家以科技园区为主要会员的协会，近年来在建立全球科技园区网络，加强各地区间科技园区管理者交流等方面，起到了无可替代的作用。清华科技园作为世界上规模最大的大学科技园，多年来为培育创新创业企业，推动自主创新和区域经济发展做出了重要贡献。清华科技园多年来积极参加IASP组织的全球性和区域性的活动，为让世界同行更多地了解中国的科技园区，做出了显著的成绩。

行业相关政策有《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见》《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》《关于科技企业孵化器税收政策的通知》《国务院关于印发“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》《国家科技企业孵化器“十三五”发展规划》《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》等。

第三章 财务分析、行业发展和竞争分析

3.1 财务分析和估值方法

图 产业地产指数 884203.TI 财务数据

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

图 产业地产指数 884203.TI 市场表现

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

图 产业地产指数 884203.TI 市盈率

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

图 产业地产指数 884203.TI 市净率

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

图 产业地产指数 884203.TI 成分股价值对比

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

图 同花顺 ESG 排名

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

科技园区行业的估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

图 科技园区指数上市公司的估值指标

资料来源：千际投行 资产信息网 iFinD

3.2 行业发展

我国的传统产业园区正在向智慧园区发展，前瞻产业与经验指出，随着我国智慧城市建设加速和园区信息化发展趋向成熟，智慧园区建设需求将持续增大，市场规模恢复较高增长态势，到2022年将超过3000亿元，2023年将达到1722亿元，在2024预计会有一定程度的回升，未来发展空间广阔。

同时，伴随着国内智慧城市建设步伐的加快，有部分地区产业园区已经开始投身于智慧园区建设，在智慧产业园区方面，基于互联网+的绿色智慧、生态共聚的产业园是发展方向，构建互联网+的O2O智慧园区平台是关键举措，平台+生态圈的园区发展模式是必然趋势;同时，也需要有开发、发展、运营、商业以及管理等模式的创新作为探索中国智慧产业园区发展的新思路。

资料来源：千际投行 资产信息网 前瞻产业研究院

Wind数据显示，科技园区指数2021年以来的波动率较小，波动主要集中在2015年至2016年和2019年至2020年。

图 科技园区指数历史波动率

3.3 竞争分析

从国家级高新区区域占比来看，国家级高新区主要集中在华东地区和华中地区，占比分别为36.78%和16.09%。

图 国家级高新区区域占比（单位：%）

资料来源：千际投行 资产信息网 中国开发区网

由科技部火炬中心组织实施的对全国国家高新区的考评包括4个一级指标：知识创造和技术创新能力(权重30%)、产业升级和结构优化能力(权重30%)、国际化和参与全球竞争能力(权重20%)、高新区可持续发展能力(权重20%)。结果显示，2020年综合排名前3的国家级高新区是中关村科技园区、张江高新区、深圳高新区。

表 2024年国家级高新区排名TOP20园区

资料来源：千际投行 资产信息网 科技部

3.4 中国重要参与者

图 Wind新材料指数上市公司总市值TOP20

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

1. 长春高新（000661.SZ）：1993年6月，长春高新技术产业（集团）股份有限公司由长春高新技术产业发展总公司独家发起设立，总股本13750万股。1996年12月18日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，是东北地区最早的一批上市公司之一。

2. 上海临港（600848.SH）：上海临港控股股份有限公司是上海临港集团旗下专业从事产业载体开发的国有控股上市公司。2015年11月18日，公司在上海证券交易所挂牌上市，证券简称“上海临港”、“临港B股”，股票代码“600848”、“900928”，总股本89517万股。

3.中炬高新（600872.SH）：中炬高新技术实业（集团）股份有限公司成立于1993年，1995年在上海证券交易所上市股票代码600872，是国家级高新区中首个上市的园区管理企业， 也是中山市第一家上市公司。

4.张江高科（600895.SH）：上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市，系采用公开募集方式设立的股份制上市公司。公司简称;张江高科，股票代码600895。作为上海科创中心建设核心区的重要上市开发主体，张江高科迎来了转型发展的历史性机遇，即：科创中心建设给张江高科转型发展提出了新使命；双自联动给张江高科转型发展提供了新空间；新一轮国资国企改革给张江高科转型发展注入了新动力。

3.5 全球重要竞争者

图 全球重要竞争者

资料来源：资产信息网 千际投行

1. 硅谷（Silicon Valley）：硅谷是跨国公司诞生的摇篮。创造出10余家世界性的跨国企业，如惠普、Intel、太阳微、思科、甲骨文、安捷伦、苹果电脑等年销售收入均超过或接近百亿美元。2002年，硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。

2. 班加罗尔：印度班加罗尔抓住全球产业转移趋势，利用本土资源优势，集中发展软件外包这一新的产业业态，成为全球重要的软件外包中心。可以说，园区许多机制、要素资源、基础设施等都是围绕软件外包发展进行设置，为支持软件外包发展提供良好的发展环境。

3. 剑桥（Cambridge）：剑桥大学是催生剑桥地区高技术产业集群的源头，不断创造了大量的技术和企业，催生了以研发为主的产业。剑桥地区高技术产业集群最早始于1960年，剑桥大学毕业生创立了第一家企业——剑桥咨询公司，此后该公司又衍生出了一系列“技术提供者”，并最终形成目前的高技术产业集群。

第四章 未来行业展望

前瞻产业研究院指出，随着全球物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，园区信息化、智慧化建设已成为发展趋势。近年来，我国的产业园区也向着智慧化、创新化、科技化转变。

图 科技园区发展关键词

资料来源：资产信息网 千际投行

到2025年，国家高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创业环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和产业化机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。

图 科技园区发展方向

资料来源：资产信息网 千际投行 科技部

到2035年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。

作者：千际投行

封面：AI 生成