2023年山东省物业服务行业发展暨优秀企业总结

2023年山东省整体土地市场走势偏弱，同比上一年度有相当幅度的下滑，这与整体经济形势尤其是房产市场的表现息息相关。近五年来看，除工业供地外，住宅、商办类土地成交建面连续四年下滑，且2023年均降至五年来新低，新入市土地面积的下降标志着物业服务项目新增规模的源头减弱，未来数年项目开工、竣工、入市等各阶段总量将会出现可预见的降低。

物业管理行业并购热潮已褪去，截至目前，根据中指数据CREIS物业版（点击试用）的监测，2023年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，不足2022全年交易总额的一半；大宗交易锐减，2023年以来并未发生单项并购金额超过10亿元的案例，并购金额超过5亿元仅发生一宗。2023年并购市场风格延续去年：（1）并购更加谨慎；（2）央国企并购相对活跃；（3）“规模型”并购与“业务型”并购共存，其中“规模型”并购更加聚焦特色细分赛道。

图：2023年山东省各城市新增项目分布情况

品质篇

▌全国物业满意度整体下跌

据中指研究院对物业客户满意度的普查结果，2023年全国物业服务满意度调研得分72.6分，从2021年开始，国内市场物业服务满意度得分开始下降，2023年的降幅更为明显，满意度得分降至与2018年相近的水平。其中九成省份得分下降，山东省得分整体上有所下滑，2023年山东满意度得分72.7分。

展望篇

▌物业行业市场空间依旧广阔

随着管理规模的逐渐增加、服务边界的不断延伸，物业管理行业管理规模及收入将继续保持稳定增长。根据测算，预计到2027年，物业管理行业管理规模将突破350亿平方米，结合平均物业费实际情况，基础服务收入规模将接近万亿元。目前，市场竞争已从“增量”市场逐渐转向“存量”市场、并购市场回归理性，物业服务企业不再一味追求绝对的“量”大，而是更加注重有质量的规模拓展，在关联方管理规模输送能力下降的时期，积极提升业务水平和服务质量，全力拓展第三方市场，夯实企业发展。

▌IFM新赛道前景广阔，物企聚焦三大类服务

我国庞大的非住宅物业规模奠定了IFM广阔的发展空间。我们以中国非住宅物业规模作为基础，结合各业态平均物业服务收费水平，综合考虑到IFM服务的溢价水平和市场接受度，在相对保守的情况下以3倍于物业管理费用作为平均收费标准，通过加权平均法估算出预计我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元，增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。物业企业在布局IFM领域的实践过程中，基本形成了自上而下的战略导向和自下而上的需求导向两种布局模式。前者企业通过整合优势业务和资源，实现战略聚焦，迅速切入IFM领域的潜力细分赛道；后者企业通常是拥有强大的业务基础或特殊的客户群体，基于需求端的服务延伸机会，顺应市场发展和客户需求，整合企业供应链和资源，形成新的业务板块。基于两种IFM布局启动模式，企业聚焦三大类服务内容：团餐、综合服务和设施管理。

▌聚焦增值服务，选择生活服务类赛道

2022年百强企业社区增值服务中，空间运营服务、生活服务、资产运营服务三大主要板块分别占社区增值服务收入32%、26%和25%。社区增值服务业务更聚焦，重点发力1-3项细分业务，尤其是生活服务类收入占社区增值服务收入比例较高。2023年，建业新生活、保利物业等企业的生活服务类收入占社区增值服务比重均超过50%，越来越多的物业服务企业开始聚焦优势业务，开展深度服务的策略。如碧桂园服务积极布局房屋经纪，雅生活发力家政服务，绿城服务创新社区养老体系等。