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行业观察|上海虹口石油大厦:存量商办康养改造的典型案例
2026-08-26 11:48
行业观察|上海虹口石油大厦:存量商办康养改造的典型案例近日获悉，位于上海虹口区中山北二路1497号的石油大厦存量办公楼改造项目已进入收尾阶段，原产权方保持不变，由上海康邻养老服务有限公司负责投资改造与整体运营，预计2026年9月正式投运。 这栋国有办公物业，在空置近四年之后，通过上海商办功能兼容更新政策，转型为复合型康养综合体，也成了中心城区老旧商办转型民生配套的一个现实案例。 老办公楼困局 不止传统办公租赁 这座上世纪90年代建成的老牌办公楼，位于中山北二路沿线，属于大庆石油管理局驻沪办事处物业。 总建面13217㎡，空置时间接近四年。放在几年前，这类内环周边老旧商办，摆在业主面前的选项其实相当有限。 要么花大价钱翻新大堂、电梯，继续参与写字楼市场内卷，跟一批新建甲级物业抢租户；要么寻找接盘方做股权整体转让，但当前市场下，愿意接手老旧办公大宗的买家并不算多。租金上不去，改造成本高，持有压力日积月累，是很多整栋商办业主真实的困境。 上海十五五规划已经明确，未来将完成150栋商办楼宇更新、500万㎡商业设施升级。 康养改造本身算不上新鲜概念，但真正从老旧办公楼落地成完整运营的康养综合体，石油大厦算得上为数不多的实践案例。 商办转康养 落地门槛并不低 在商办改康养的实际操作层面，远非简单内部装修翻新那么轻松。 办公楼的消防规范、动线布局，从设计之初就不是为养老业态服务的。老人居住护理，疏散通道、无障碍设施、医疗配套，每一项都有民政的硬性标准。 石油大厦能够推进落地，背后是虹口区多部门联合会审，规划、民政、建管多环节协同，走的是功能兼容更新路径，土地性质不作变更。 项目改造之后，合计设置568张护理床位，对接三甲医院医联体资源，楼下还顺带做了中医主题口袋公园，兼顾社区公共空间。 百呈资管认为，该项目的示范意义，大于项目本身的规模。 工商业用地续期新规之下，低效评级的楼宇不再享有续期地价折扣，倒逼持有方主动求变。保租房、人才公寓已经被市场反复讨论，康养业态，算是又打开一扇窗口。 整栋持有，是大前提。像石油大厦这种产权统一的大宗资产，才具备多部门报建协调的基础。市场上大量散售分割写字楼，多方业主意见很难统一，即便物业硬件合适，这套模式也很难照搬。 存量时代 资产评判逻辑正在发生变化 当下上海商业地产大环境，下半年还有约52万㎡甲级写字楼新增供应入市，办公租赁竞争进一步加剧。超甲级资产租金韧性尚可，大量老旧楼宇持续承压。 以前评判一栋商办资产价值，优先看租金、出租率。现在除了传统办公收益，还要盘算它有没有功能改造的想象空间。能不能兼容居住、康养、体验商业，这些隐性条件，正在悄悄改写资产估值。 康养改造前期投入重，运营时间长，并非所有闲置商办都适合转向养老赛道。区位、周边配套、建筑结构、政策窗口，缺一不可。 石油大厦的案例告诉我们，存量盘活，从来没有一套万能公式。多看一看政策允许的边界，才能在大量低效物业里面，挖掘更多可能性。 （数据来源：虹口区人民政府、上海市人民政府办公厅、戴德梁行、百呈资管）