上海办公楼市场正传来一个"反直觉"信号。8 月 18 日，仲量联行发布《重塑标准，前瞻未来——新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》白皮书，当外界还在议论"租金承压"时，数据给出了完全不同的答案：上海超甲级办公楼平均租金 8.5 元/㎡/天，已连续三个季度企稳回升，2026 年上半年近七成项目实现租金企稳或上涨，下半年这一比例预计将扩大到 80%。不是市场整体在跌，而是标杆物业率先"穿越周期"，一个属于超甲级写字楼的新周期，已经悄悄打开。

一、标准变了：从"3"到"3+5"

过去看一栋写字楼好不好，标准是三件事——硬件设施、区位交通、配套服务。这套逻辑用了二十年。但仲量联行 8 月 18 日新发布的"3+5"立体评价体系，第一次把"开发"与"运营"两个维度真正打通。新加入的五个维度是：人本体验、资管调适、片区驱动、低碳可持续、数智化。基于 103 份租户问卷调研、业主深度访谈的实证支撑，"超甲级"不再只是一个硬件标签，而是一种"全生命周期综合价值"。

仲量联行中国区研究部总监姚耀说得很直接：科技、互联网、生命科学这些新兴行业，对员工体验、数字化设施、文化体育绿色空间的需求上升得很快，旧评价体系接不住新需求，新标准顺势补位。这意味着接下来五年，"超甲级"会成为办公楼市场的硬通货——不是选配，是必须。

二、数据说话：超甲级和普通甲级，已经是两种生意

新评价体系最直接的"产品"，是一份少见的"结构性行情表"：超甲级办公楼平均租金 8.5 元/㎡/天，连续三个季度企稳回升，上半年近七成项目租金企稳或上涨。空置率方面，超甲级比普通甲级低整整 10 个百分点；2022 年以来新竣工的项目中，超甲级平均去化速度是普通甲级的 2.7-2.9 倍；过去一年迁入超甲级的租赁交易，升级型需求占比高达 94%。

这串数字背后是一个清晰趋势："Flight to Quality"——品质跃升，已经从概念变成真金白银的迁徙。上海甲级写字楼存量约 1900 万㎡，但根据新体系，只有 10%-15% 算得上"超甲级"，且多为近 5 年内新交付项目。仲量联行预测，未来五年上海超甲级办公楼租金年均复合增长率将达 6% 左右。在写字楼整体进入"以价换量"的阶段，最优质的那 10%，反而拿到了"反向"红利。

三、新一批"超甲级"正在路上：陆家嘴世纪塘桥的满分答卷

8 月 19 日，陆家嘴集团旗下的陆家嘴世纪塘桥总部办公招商中心正式启幕。项目位于浦东南路/峨山路路口，地铁 19 号线塘桥站上盖（在建）、4 号线塘桥站步行 3 分钟，是内环内稀缺的双轨 TOD 旗舰综合体。距陆家嘴核心商务区约 3.5 公里，6 公里辐射圈覆盖外滩、人民广场、新天地等核心区；紧邻上交所、中金所、中国结算，与陆家嘴软件园联动，"金融+科技"双引擎生态天然成型。

硬件之外，项目把"3+5"新维度也拉满：Aedas 国际设计事务所操刀，斩获 REARD 全球地产设计大奖商业类银奖；两栋国际甲级写字楼取得 LEED 金级预认证（低碳可持续）；3 万㎡陆悦汇商业 + 屋顶花园 + 下沉式广场（人本体验）；陆家嘴集团"陆创新域 NEX"产业生态服务平台全链条赋能（资管调适）；T1 灵活分割（最小单元 323 ㎡，可自由组合）覆盖企业全周期发展（片区驱动）。项目整体 2026 年 12 月底交付，T1 已启动全域招商，意向客户集中在金融、专业服务、科技互联网。在"3+5"新坐标系里，这种"一开工就奔着满分去"的项目，正是下一轮超甲级供给的生力军。

四、给企业选址的启示：跟着新标准走

这轮白皮书释放的信号很明确：当"超甲级"被重新定义，企业选址的判断框架也要跟着升级。第一，看硬件，更看"软性服务+综合体验"。同样预算，与其选一栋老牌甲级，不如看向"3+5"全维度的超甲级，综合性价比更优，抗周期能力更强。第二，看租金，更看"全周期成本"。超甲级去化速度是普通甲级近 3 倍，企业从签约到员工入驻的时间成本、装修空置期都明显缩短。

第三，看"现在"，更看"未来五年"。仲量联行预测超甲级租金年复合增长率 6% 左右，当下签约超甲级，相当于提前锁定了一张"穿越周期"的车票。在"品质跃升"成为办公楼市场新主线的时候，企业的选择其实很简单：跟着最严的标准走，选能穿越周期的载体。这正是当下上海写字楼市场最值得认真对待的一件事。

文章创作来源：仲量联行 2026 年 8 月 18 日《新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》白皮书、新华财经 8 月 19 日报道、经济日报 8 月 19 日报道、中国商报网/腾讯新闻 8 月 19 日"陆家嘴世纪塘桥招商中心启幕"专题、上海甲级写字楼公开数据。文中信息请以权威来源为准。

风险提示：本文所涉办公楼市场数据均来自公开渠道及仲量联行白皮书，仅供参考；写字楼租赁交易请通过正规渠道详询专业人士，商业地产市场受宏观经济、政策调控、供需变化等多重因素影响，投资决策请以专业机构评估为准。

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