一、现象：得房率的“数字游戏”
近年来，第四代住宅（又称“立体生态住宅”“城市森林花园住宅”）在全国超过30个城市加速落地。凭借“层层有花园、户户有庭院”的概念，叠加“超高得房率”的营销卖点，这一产品形态迅速成为市场热点。依托宽敞的空中庭院设计，第四代住宅的得房率普遍能达到100%，部分房源甚至可以突破120%。武汉市场上，得房率普遍达103%-109%，部分143㎡户型额外赠送约20㎡，相当于多一间主卧。西安某项目甚至出现了“百人摇号抢购”、得房率高达150%的宣传。
高层住宅正常得房率普遍维持在75%左右，这些数字显然偏离了常规逻辑。“得房率”之所以能如此“膨胀”，核心在于不计入产权面积的“赠送空间”——阳台、露台、入户花园、设备平台、花池、飘窗等，在规划层面被认定为非公共空间，实现不计容或折半计入产权。这些空间在宣传中被包装为“赠送面积”，实际使用中则通过后期改造转化为户内使用空间。
二、行业乱象：从“创新”到“内卷”的失控
（一）得房率的无序竞赛
2024年至2025年上半年，得房率竞赛在多个城市愈演愈烈。广州甚至出现了得房率140%以上的户型；福州市场上也出现过得房率做到110%以上的产品；北京个别项目宣传得房率超100%。有项目将80平米的备案面积通过赠送做成舒适三房，100平米做成舒适四房。
这种“数字游戏”的本质是开发商利用规划管理技术规定的模糊地带，将本应计入容积率的建筑面积通过“技术处理”变为不计容或半计容的附属空间。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，高得房率加剧了市场分化，需警惕噱头多于实质、实际得房缩水等现象。
（二）空间安排的“灰色操作”
在实际操作中，多种空间安排方式被用于制造“高得房率”的观感：
1.景观阳台与露台。阳台通常按水平投影面积的一半计入容积率。部分项目将阳台设计为3-6米进深的大尺寸空间，报建时划定为“景观阳台”或“入户花园”或“露台”，交付后引导业主封闭改造。如下图：
2. 设备平台与结构板。通过预留空间位置和尺寸，报建时划定为“设备平台”或“结构板”，交付后改造为室内空间，墙上商户为开门创造条件，如下图的结构板：
下图示的“阳台+设备平台”，属典型“偷面积”行为。
3. 飘窗。按规范通常不计入建筑面积。部分项目通过降低飘窗高度、增加飘窗数量等方式虚增使用面积。
该户型客餐厅设计的飘窗，“偷面积”手法太过拙劣。
4.花池。本是建筑外立面的绿化装饰元素，不计入建筑面积。部分项目将其设计在可改造的位置，预留后期封闭的条件。
其他形式不再罗列。
（三）交付后的矛盾爆发
“赠送面积”在销售阶段是卖点，在交付阶段却成为矛盾的导火索。部分业主在挑高阳台进行违建加盖，造成悬挑承重超标、墙体开裂等安全隐患。有业主反映，四代住宅的露台存在荷载隐患，长期使用后楼板损耗开裂风险逐年增加。“赠送面积”的封闭改造引发邻里纠纷，物业管理陷入困境。
三、利益格局：各方角色的动机与博弈
（一）地方政府：从“放开”到“收紧”的矛盾角色
地方政府的角色经历了从“默许”到“收紧”的转变。
在初始阶段，为响应“好房子”建设号召、稳定土地财政，地方政府通过调整规划技术管理规定为“赠送面积”提供空间。部分城市出台了不计容、折算绿地率等支持政策，以“提高房地产企业参与的积极性，实现住房产品迭代升级”。
然而，当“赠送面积”乱象引发市场不公、结构安全和消防安全问题时，地方政府又成为收紧政策的主导力量。广州的调整最为系统：从审查口径调整，到严查落地执行，再到出台“好房子”标准限制公共开放空间不计容比例，最后开出全国首张商品房“偷面积”罚单。武汉于2026年1月实施新版《建筑面积计算规则》，对赠送面积做出量化限制：阳台+景观阳台不超过套内面积25%（景观阳台≤10%），飘窗+设备平台不超过套内10%，且设单套4㎡与单卧室1㎡的双限。福州2026年3月明确：住宅各类附属空间的水平投影面积总和不得超过该栋楼住宅总计容建筑面积的25%。
这种“先放后收”的模式，反映了地方政府在土地财政依赖与规范治理之间的摇摆。
（二）开发商：利益驱动的核心推手
开发商是“赠送面积”乱象的主要推手。在不增加土地成本的前提下，通过“赠送面积”制造超高得房率，是提升项目售价和去化速度最有效的手段。2025年，武汉全年在售（准）四代项目近60个，整体去化率近60%。四代宅均价高出非四代宅约20%。
开发商的典型操作路径包括：在报建时将阳台、花池、设备平台等划定为“景观配套”或“功能性构件”；通过样板间改造演示引导购房者预期；与购房者签订“改造协议”转移违规责任；甚至出现将装饰柱改建为结构柱的极端案例。
（三）设计单位：合规框架下的“技术包装者”
设计单位在“赠送面积”乱象中扮演技术执行者的角色。为迎合甲方需求，设计师套用“合规”指标，生硬地将阳台、飘窗、花池、设备平台等空间“包装”为非公共空间，设计出便于后期改造的方案。
这种做法使设计单位游走在专业底线与商业利益之间。一方面，设计单位需对设计质量负责；另一方面，若参与违规设计，可能在未来面临追责。部分设计单位通过“技术处理”，为后续违建埋下伏笔。
（四）购房者：数字游戏的参与者与风险的最终承担者
购房者常被“高赠送”的宣传迷惑，却忽视了其中暗藏的风险：
1. 产权风险。根据不动产所有权登记主义，未在不动产权利证书上记载的面积通常难以被认定为所有权的客体。“赠送面积”通常无法登入房产证，在继承、析产或财产分割等诉讼中可能引发争议。
2. 违建风险。违规封闭开敞面积，开发商和购房人需承担衍生风险。若涉违建部分被责令拆除，业主需自行承担全部损失。
3. 结构安全风险。大尺度悬挑露台对建筑承载能力提出了较高要求。未经规划许可的结构变更，可能改变建筑原有受力体系。部分业主在挑高阳台进行违建加盖，造成悬挑承重超标、墙体开裂等安全隐患。
4. 市场公平风险。“赠送面积”制造的新房与二手房之间不公平的对比口径，使得大量二手房业主面临价格压力。当新房赠送空间的宣传泡沫被政策戳破，新房和二手房的对比标尺才得以统一。
四、深层原因：乱象为何形成？
（一）制度层面：增量逻辑的惯性
当前城乡规划、土地管理、项目管理等制度仍以服务增量发展为主，对存量更新和产品创新的适应性不足。各地在出台四代宅支持政策时，“执行的标准偏宏观的、精细度不足，掌控的度也不一致”，给“钻空子”留下了空间。
（二）市场层面：竞争内卷的驱动
在房地产市场整体承压的背景下，开发商需要通过差异化产品突围。“超高得房率”成为最直观的竞争力指标。但当所有项目都开始“卷”得房率时，单个开发商又必须不断加码才能维持竞争优势，形成恶性循环。
（三）监管层面：先放后收的滞后
部分城市在四代宅推广初期采取“鼓励创新”的态度，对赠送面积的管理相对宽松。当乱象积累到一定程度后才开始收紧，形成了“先放后收”的治理节奏。
五、趋势与启示
（一）政策趋势：从“野蛮生长”到“精耕细作”
2025年至2026年，广州、武汉、成都、西安、福州、天津、北京、长沙等全国多个城市都出台了收紧四代宅的政策。核心逻辑不是彻底禁止四代住宅，而是给无限内卷的赠送规则划定边界。武汉、福州等多个城市同步出台建筑规范，对阳台、飘窗的计容标准收紧，封堵灰色改造空间。
（二）行业启示：回归产品力本质
“赠送面积”乱象的根源，在于各方在利益驱动下于法规灰色地带的“共谋”。当政策收紧、规则明确之后，住宅产品的竞争将从“得房率数字竞赛”转向真正的产品力竞争——户型设计、功能完善、社区服务、配套设施等方面的品质提升，才是“好房子”的应有之义。
（三）对从业者的启示
对建筑设计从业者而言，这轮调整提醒我们：建筑设计的创新应以安全、合规、实用为底线，回归居住的本质需求，而非追逐概念的营销游戏。四代住宅暴露的结构荷载、消防隐患、产权纠纷等问题，恰恰构成了城市更新中既有建筑改造的专业服务需求——结构加固方案设计、消防专项评估、片区更新规划等，正是专业能力的用武之地。
注：
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2.文中图示仅作案例展示，不作其他用途。