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摘要
报告类型：地产、商业地产
一、关键词
商业购物中心、空置率、开关店周期、主力店调整、社区商业、县域购物中心、体验业态、零售收缩、餐饮娱乐、平价量贩、城市层级分化、存量改造、轻资产运营
二、研究概述
本报告覆盖全国一二线、三四线、县域三级购物中心 2024-2025 全年空置、品牌开关店完整数据，核心结论为国内商业地产彻底告别新增扩张时代，进入存量调整周期，购物中心空置率呈现显著城市分层。报告拆解零售、餐饮、文娱亲子、生活服务四大业态开关店差异，分析服饰、美妆等传统零售持续闭店，餐饮、亲子、量贩体验店逆势拓店底层逻辑；对比核心商圈重资产 Mall、社区邻里中心、县域商场三类经营模型盈利与空置差距；梳理存量调铺、主力店替换、场景改造三大降空置手段，指出同质化招商、零售租金承压、线上分流客流三大行业痛点；预判社区型购物中心、县域商业、沉浸式体验业态三大中长期增量赛道，为商业运营方、品牌拓展提供选址调铺策略。
三、研究要点
要点 1：购物中心市场全面进入存量时代，新增供应大幅收缩，空置率城市层级分化显著
2025 年全国新增购物中心开业数量同比下滑 41%，各地政府严控商业用地出让，重资产新建项目大幅减少，存量盘活成为行业核心工作。空置率分层差距极大：一二线核心成熟商圈空置均值 6.2%，客流稳定、品牌续租意愿强；普通二线近郊、三线城市商圈空置率 12%-18%，传统服饰主力店批量撤场；县城老旧购物中心空置率普遍超 22%，客流持续被社区便利店、线上渠道分流。核心商圈物业租金坚挺，非核心区域商场为降低空置持续下调租金、延长免租期，租金收入同比下滑 10%-25%。过去依靠新建商场扩张规模的模式完全失效，运营重心从拿地开发转向存量调铺、业态改造，无法完成业态迭代的老旧商场空置率持续走高，甚至出现局部楼层整层空置现象。
要点 2：业态开关店冰火两重天，传统零售持续闭店，餐饮亲子、平价量贩、体验业态逆势拓店
服饰、美妆、家居标准零售门店闭店数量是拓店 3.2 倍，线上电商持续分流线下客流，服饰品牌大规模收缩商场专柜，仅高端设计师小众品牌少量维持点位；而餐饮、亲子游乐、零食量贩、室内运动四大体验业态拓店规模遥遥领先，2025 年新开门店占购物中心新店 76%。消费逻辑彻底转变：标准化实物商品线上比价购买，线下商场仅承载社交、娱乐、聚餐等体验型需求，无互动体验的纯零售点位客流断崖式下滑。商场调铺标准化方案为缩减零售面积，扩充餐饮、亲子、沉浸式文娱楼层，把原服饰主力店位置替换为影院、室内卡丁车、零食集合店，改造后整体客流提升 30% 以上，空置率可下降 6-9 个百分点，纯零售型商场生存空间持续收缩。
要点 3：三种购物中心模型经营差距悬殊，社区邻里中心空置最低，县域老旧商场经营承压
第一类一二线核心商圈高端 Mall：主打轻奢零售、高端餐饮、沉浸式展览，客单价高、年轻客群稳定，空置率低于 7%，但前期拿地、运营成本极高，仅头部商业集团可运营；第二类城市社区邻里购物中心，3 公里覆盖成熟居民区，以生鲜超市、快餐、母婴、便民服务为主，刚需客流稳定，空置率普遍控制在 8% 以内，回本周期短、抗周期能力最强；第三类三四线、县域传统综合商场，定位模糊，高端品牌不愿下沉，平价杂牌低价内卷，周末短时客流集中，平日客流稀少，空置率居高不下。未来新增商业项目以小型社区邻里中心为主，大体量城市商圈 M 新增供给近乎停滞，存量老旧县域商场必须大规模改造业态，引入零食量贩、本地特色餐饮才能降低空置，否则持续面临品牌撤场风险。
要点 4：存量调铺、主力店迭代、沉浸式场景改造是降低空置三大核心标准化手段
多数老旧商场最大痛点为主力店老化，传统大型超市、老牌服饰连锁客流逐年下滑，持续占用大面积铺位拉高空置。标准化改造路径清晰：一是迭代主力店，撤场低效大零售，替换零食集合、亲子乐园、室内运动千平体验主力店，依靠大店引流带动周边小店出租；二碎片化拆分大面积铺位，把 300㎡以上闲置区域拆分为 50-120㎡小店，适配茶饮、美妆小众品牌，提升出租率；三打造主题沉浸式场景，国风街区、露营室内、亲子主题专区提升商场打卡传播属性，短视频自发引流弥补客流缺口。未做场景改造、维持十年前零售布局的商场，品牌续租率不足 50，每年持续大规模换铺，运营人力、招商成本大幅抬升，改造后的商场品牌续约率提升至 80% 以上，空置风险显著缓解。
要点 5：中长期行业发展主线聚焦社区商业、县域提质、体验化改造，零售业态持续收缩
第一，社区邻里型购物中心成为存量开发最优解，刚需业态抗经济波动，空置可控，是未来商业投资首选；第二，县域商业迎来提质窗口期，下沉居民消费力提升，但现有老旧商场业态落后，改造升级空间巨大；第三，纯实物零售占比持续压缩，沉浸式文娱、轻餐饮、便民生活服务成为商场核心客流载体。行业长期约束：线上电商持续分流实物零售客流、年轻人户外短途文旅分流周末商场客流、人工物业成本逐年上涨。具备场景改造、体验业态招商能力的商业运营企业持续整合存量项目，仅靠传统服饰招商、无改造能力的小型商业管理公司逐步被市场淘汰，存量精细化运营成为行业核心竞争力。
报告正文
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