? 一、亚太市场概览：扩张与瓶颈

1. 供需动态

2026 年上半年，亚太数据中心市场持续快速扩张，新增投运容量约 1,372MW，开发管线增加 7,103MW。尽管供应大幅增加，空置率仍从 2025 年下半年的 10.9% 微降至 10.3%，显示市场需求强劲。

2. 核心瓶颈

AI 与云计算投资进入“电力受限”的执行阶段，电力供应成为行业发展的核心瓶颈。新云服务商（Neoclouds）成为除超大规模云厂商外的另一大需求驱动力。

3. 资本动向

资本市场活动保持韧性，投资者偏好规模大、资产负债表强且具备清晰 AI 需求可见性的交易。并购活动集中在平台整合及对 AI-ready 资产的战略性收购。

?️ 二、市场成熟度指数：四大梯队

1. Powerhouse（主力市场）

包括柔佛、东京、北京、悉尼和孟买。这些市场凭借巨大的运营规模、深厚的运营商基础和长期增长前景保持领先地位。其中，柔佛以超过 4GW 的总容量（运营+开发管线）进一步巩固了区域最大数据中心市场的地位。

2. Established（成熟市场）

包括墨尔本、曼谷、吉隆坡、雅加达、上海、首尔、香港和新加坡。该梯队是区域增长最快的类别，贡献了亚太区 51% 的在建容量。新加坡受土地和电力限制，是该类别中规模最小的市场。

3. Developing（发展中市场）

包括大阪、海得拉巴、金奈、德里 NCR 和广州。这些市场目前以批发型需求为主，但海得拉巴凭借 AWS 和微软的持续扩张，已成为超大规模投资的重要目的地。

4. Emerging（新兴市场）

包括浦那、巴淡岛、台北、奥克兰、珀斯等。这些市场处于成熟度曲线的早期阶段，但空置率显著下降（从 26.0% 降至 18.0%），显示需求正在改善。

?️ 三、主要市场深度分析

1. 东京（Tokyo）

• 供需状况：运营容量增长 18% 至 1,397MW，空置率降至 4.4%。
• 市场特征：土地稀缺和电力瓶颈限制了新项目启动，市场转向 AI-ready 部署和现有园区的改造升级。

2. 新加坡（Singapore）

• 供需状况：市场保持紧张，运营容量 1,068MW，空置率 4.8%。
• 政策驱动：通过“数据中心招标（DC-CFA2）”分配新容量，要求项目符合严格的可持续性标准（如 Green Mark Platinum 认证）。

3. 悉尼（Sydney）

• 供需状况：运营容量逼近 1GW（917MW），空置率压缩至 2.2%。
• 发展趋势：开发趋向大规模园区化，以支持高密度计算和主权计算需求。

4. 孟买（Mumbai）

• 供需状况：运营容量达 890MW，空置率微升至 7.9%。
• 资本活动：机构资本活跃，凯德集团等进行资产 recycling，亚马逊等超大规模厂商扩大 footprint。

5. 香港（Hong Kong）

• 供需状况：运营容量 592MW，空置率升至 15.6%。
• 市场亮点：中资 hyperscalers 兴趣增加， Sandy Ridge 政府地块被中资企业竞得，将建设 220MW  capacity 的数据中心。

6. 柔佛（Johor）

• 供需状况：运营容量 1,110MW，空置率极低（0.7%）。
• 区域地位：作为新加坡的延伸，受益于柔佛 - 新加坡特别经济区（JS-SEZ），吸引了阿里巴巴云、AirTrunk 等大量投资。

7. 首尔（Seoul）

• 供需状况：运营容量 663MW，空置率 1.1%。
• AI 布局：Naver、Upstage 等本土企业加大 AI 基础设施投入，政府计划到 2035 年达到 18.4GW 容量。

8. 雅加达（Jakarta）

• 供需状况：运营容量 356MW，在建容量激增至 395MW。
• 双核驱动：雅加达主导超大规模部署，巴淡岛（Batam）凭借 SEZ 政策 emerging 为跨境数字基础设施枢纽。

9. 曼谷（Bangkok）

• 供需状况：运营容量 134MW，在建容量激增 148% 至 859MW。
• 政策支持：Google、微软等云厂商落地，政府通过修订后的投资促进框架吸引高价值数字基础设施投资。

? 四、次级市场亮点

1. 德里 NCR（Delhi NCR）

规划阶段容量激增 58%，市场关注点转向水资源管理和可持续性。

2. 台北（Taipei）

运营容量持平，微软 Azure 区域落地，台积电签署大规模绿电采购协议，显示对长期能源保障的重视。

3. 奥克兰（Auckland）

无在建项目，但规划容量达 177MW，网络升级（3G 退网）与清洁能源方案并行。

4. 马尼拉（Manila）

空置率较高（43.6%），但 IFC 等国际金融机构注资支持市场发展。

5. 胡志明市（Ho Chi Minh City）

外资准入限制解除后，吸引 Stonepeak 等国际投资者，MVISTA 海底电缆项目推进区域 connectivity。

6. 珀斯（Perth）

规划管线激增 9 倍，但 Green5quareDC 项目因社区反对被撤回，显示社会许可（social licence）成为关键考量。

? 五、趋势与展望

1. 核心驱动力

AI 采用、超大规模云扩张和企业数字化转型继续支撑亚太数据中心需求。

2. 关键制约

电力供应、可开发土地和网络连接性将成为决定新容量开发速度的关键因素。

3. 投资趋势

投资将集中在具备可扩展电力、土地资源和稳健网络连接的市场，可持续发展要求（如 PUE/WUE 阈值）日益严格。

该报告揭示了亚太数据中心市场在 AI 浪潮下的强劲增长，但也警示了电力瓶颈的严峻挑战。未来，具备能源优势、政策支持及区域连接性的市场（如柔佛、海得拉巴）将持续领跑，而成熟市场（如新加坡、东京）则需通过技术创新和存量优化来突破资源限制。