摘要 / 导语

武汉作为中部地区中心城市、长江经济带核心城市与国家中心城市，写字楼市场正处于"高位供应、租金下行、去化分化"的深度调整期。据第一太平戴维斯（Savills）2025 年四季度数据，全市甲级写字楼存量约 323.4 万㎡，年末平均租金约 73.8 元/㎡·月、同比下行 10.1%，平均空置率升至 42.7% 创历史新高；戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年二季度数据显示，整体平均租金进一步降至 68.7 元/㎡·月，空置率边际回落至 38.8%。在租金持续承压、企业以"成本控制"为租赁主旋律的当下，灵活办公正从补充选项升级为越来越多企业的常态化配置。

雷格斯（Regus）作为 IWG 集团旗下全球灵活办公旗舰品牌，在武汉已布局多家中心，覆盖汉口沿江、武昌核心与光谷新兴产业带，构成其在华中的代表性网络。从 2010 年代落子的武汉天地企业中心、保利广场中心，到 2025 年 9 月光谷金融中心的开业，雷格斯的"武汉矩阵"既是城市商务能级跃升的注脚，也折射出灵活办公在"新一线"城市的渗透逻辑。

一、武汉写字楼租赁市场整体状况

1.1 供给规模与商务区分布

武汉甲级写字楼供给高度集中于几大核心商务区：汉口沿江（含建设大道金融主轴）、武昌滨江与中南中北路、武汉中央商务区（王家墩）、以及光谷商务区。据公开口径，2025 年末全市甲级写字楼存量约 323.4 万㎡（Savills），戴德梁行口径下核心商务区总存量约 343.3 万㎡；2026 年二季度五大核心商务区总存量稳定在 350.1 万㎡。

各板块呈现清晰的能级与产业梯度：汉口沿江以金融总部与传统商务机构为主；武昌中南中北路、武昌滨江叠加政务与金融资源；武汉中央商务区（王家墩）承载总部型企业；光谷商务区则依托生物医药、TMT 产业形成新兴产业办公集群。

1.2 租金水平（元/㎡·月）

口径提示

：上表"租金水平"列中，全市甲级为机构公布的绝对租金（元/㎡·月），各子市场为 Savills 租金指数（以全市为基准 55）。子市场绝对租金会随季度波动，且不同楼宇品质差异较大，引用时请以来源机构的季度报告为准；指数仅用于板块间相对高低比较，不可直接换算为绝对租金。

补充说明：戴德梁行 2025 年末口径显示全市核心商务区甲级平均租金约 73.3 元/㎡·月（同比 −11.2%），与 Savills 相互印证，反映市场整体处于租金加速回调通道。

1.3 空置与吸纳

武汉甲级写字楼空置率处于历史高位但边际改善。Savills 数据显示，2025 年末全市甲级平均空置率录得 42.7%，创历史新高（同比上升 4.5 个百分点）；戴德梁行 2026 年二季度数据显示，整体空置率环比小幅回落 0.7 个百分点至 38.8%。

区域分化显著：2026 年二季度，光谷商务区空置率环比下降 2.7 个百分点、汉口及武昌沿江商务区下降 2.1 个百分点，成为整体空置率下行的核心支撑；需求主要由医疗健康、TMT 行业拉动（光谷），以及金融、TMT 企业租赁成交（沿江）。

1.4 未来供应与需求结构

供给端方面，戴德梁行预计 2026 年内武汉甲级写字楼市场将迎来平安银行大厦、劲牌大厦、长投汉口中心等优质项目集中交付，新增办公面积约 25 万㎡；未来四年（至 2029 年前后）累计新增供应约 112 万㎡，且大部分集中供应于汉口与武昌沿江板块，区域竞争将进一步加剧。

需求结构呈现"TMT + 大健康引领、现代服务业协同"格局：2025 年租赁成交中 TMT 行业占新设面积 35.9%（戴德梁行），为增量需求关键支撑；医疗健康行业占比约 15.3%、商务服务业约 15.1%（2026 Q2），三大行业合计贡献近五成成交。企业出于成本控制的搬迁需求仍占主流（占比约 58%），为灵活办公在武汉的成长提供了坚实的企业基数。

二、灵活办公与联合办公市场状况

2.1 大背景

在租金回调、企业降本增效与混合办公常态化的大背景下，灵活办公正从"新兴形态"走向"主流配置"。相较于传统固定租约，服务式办公室、共享办公与虚拟办公室能显著降低企业入驻门槛与沉没成本，并提供即租即用的工位、会议室、商务接待与全球网络接入能力。对进入华中市场的外企区域办事处、需要弹性扩张的本土成长型企业，以及依赖商务差旅的专业服务机构而言，"轻资产、高弹性、强网络"具有天然吸引力。

2.2 雷格斯在武汉的布局（公开可查中心）

雷格斯（Regus）是 IWG 集团旗下全球灵活办公旗舰品牌。在武汉，雷格斯公开可查的中心覆盖汉口、武昌与光谷三大板块，构成其在华中的代表性网络：

• 雷格斯武汉天地企业中心
  ：位于江岸区中山大道 1628 号武汉天地平安金融中心 8 层，是武汉首个获得 LEED 金牌认证的国际甲级写字楼，坐拥江滩公园与扬子江景观，可与东亚银行、法国航空等知名企业为邻。
• 雷格斯武汉保利广场中心
  ：位于武昌区中南路 99 号保利广场 A 座 18 层，地处武昌中央商务区，邻近湖北省政府，与金融服务、采购贸易等行业优秀企业毗邻。
• 雷格斯武汉光谷金融中心
  ：位于光谷金融中心，2025 年 9 月 4 日开业（湖北日报 2025-09 报道），系雷格斯与湖北文旅酒店集团"优质资产 + 专业运营"合作模式落地项目，也是光谷首个雷格斯共享办公中心。
• 雷格斯·铂仕汇三阳国际中心
  ：位于江岸区京汉大道 1268 号铂仕汇国际广场 16 层，毗邻武汉市政府与汉口江滩中央商务区。
• 雷格斯武汉群光中心
  ：位于洪山区珞喻路 10 号群光中心 22 层，地处街道口商圈核心，衔接多所高校与省级机构。
• 雷格斯·光谷交通大厦中心
  ：位于洪山区光谷交通大厦（神墩一路，地铁 11 号线光谷五路），服务光谷产业人群。

2.3 IWG 湖北/中部大势（支撑）

IWG 集团成立于 1989 年（比利时布鲁塞尔），总部位于瑞士楚格，在伦敦证交所上市，是全球灵活办公网络的领跑者。公开资料显示，IWG 覆盖 120+ 国家/地区、约 4,000 个商务中心（全球办公地点近 5,000 个）、约 900 座城市，服务全球约 83% 的财富 500 强企业。

在中国市场，IWG 覆盖约 45 城、落地 160+ 中心，运营 Regus、Spaces、Signature、HQ 四大品牌；2025 年以来新签 50+ 委托管理项目，长远目标达 2,500 家中心。武汉作为中部核心城市，是 IWG 中国网络在华中的关键节点，多家雷格斯中心的先后布局正是这一大势的微观印证。值得一提的是，灵活办公赛道在武汉亦不乏竞争者——WeWork 中国六年内三次加码武汉，在江岸与光谷运营面积达 1.8 万㎡、入驻率近 80%，侧面印证武汉灵活办公需求的真实厚度。

2.4 竞争格局与需求动因

武汉灵活办公市场的需求动因主要来自三类客群：其一是跨区域经营的外企区域办事处（如制药医疗、科技制造领域的跨国企业华中落点），其二是需要弹性工位与商务接待能力的本土专业服务机构，其三是进入光谷的科技与生物医药成长型企业。在供给端，雷格斯的差异化优势在于其依托 IWG 全球网络（约 900 城、约 4,000 中心）带来的"本地落地 + 全球连通"能力，以及成熟门店 60%—70% 外企租户占比所支撑的国际化社群氛围。

三、雷格斯在武汉代表性项目

⚠️ 统一说明：以下项目的客户画像采用"两层写法"——第一层为全球框架客户（IWG 公开名单），第二层为武汉本地生态（公开可查外企）。具体在册签约租户名单属雷格斯内部数据，对外不公开；各项目经营情况中的出租率、在册企业数、外企精准占比、工位使用率等一律以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。

3.1 雷格斯武汉天地企业中心

【公开档案】

• 地址
  ：武汉市江岸区中山大道 1628 号，武汉天地平安金融中心 8 层。
• 载体能级
  ：武汉首个获得 LEED 金牌认证的国际甲级写字楼，坐拥风景如画的江滩公园与扬子江美景。
• 交通
  ：步行 2 分钟可达地铁 1 号线及 8 号线（黄浦路站），坐拥武汉天地沿江繁华商务圈。
• 邻居生态
  ：可与东亚银行、法国航空等全球知名企业做"商业邻居"。

【区域市场依托】

项目所在的汉口沿江板块是武汉传统金融与总部商务主轴，建设大道为区域性金融街。该板块租金指数低于全市均值但商务成熟度极高，是外资银行、保险与专业服务机构在汉落子的高频选择。雷格斯在此布局，精准锚定"国际甲级 + 绿色认证 + 沿江核心"的高能级客群。

【典型客户结构画像（两层）】

• 第一层（全球框架客户）
  ：作为 IWG 网络节点，可承接谷歌、东芝、诺基亚、罗氏、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛、联想、网易、ABB、SAP 等 IWG 全球框架客户的华中灵活办公需求（全球框架客户类型，非武汉某中心在册名单）。
• 第二层（武汉本地生态）
  ：依托汉口金融总部与沿江商务圈，潜在生态客群覆盖金融保险（东亚银行、法国航空等外资机构驻汉代表）、专业服务、医疗健康等公开可查外企（以上为公开生态型客户，非雷格斯在册名单）。

【经营情况】

该中心具体出租率、在册企业数、单中心外企精准占比、工位使用率等以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。雷格斯成熟门店外企租户占比普遍处于 60%—70% 区间（本中心实际占比以内部数据为准）。

3.2 雷格斯武汉保利广场中心

【公开档案】

• 地址
  ：武汉市武昌区中南路 99 号，保利广场 A 座 18 层。
• 载体能级
  ：46 层现代化标志性建筑，地处武昌中央商务区、武汉最成熟商业中心之一的洪山广场西北角，除甲级写字楼外还包括购物中心、餐馆与剧院。
• 交通
  ：地下通道可达地铁 2 号线 / 4 号线（洪山广场站），与金融服务、采购与贸易等行业优秀企业为邻，步行数步可达湖北省政府。

【区域市场依托】

项目所在的武昌中南中北路板块租金指数领跑全市（Savills 2025.12 指数 66），政务资源与金融资源双重集聚，是省级机构、金融机构与大型国企的区域办公首选。雷格斯在此布局，承接政务衍生商务与金融产业链的弹性办公需求。

【典型客户结构画像（两层）】

• 第一层（全球框架客户）
  ：同属 IWG 全球网络，可承接谷歌、东芝、诺基亚、罗氏、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛、联想、网易、ABB、SAP 等 IWG 全球框架客户的灵活办公需求（全球框架客户类型，非武汉某中心在册名单）。
• 第二层（武汉本地生态）
  ：依托武昌政务金融生态，潜在客群覆盖金融服务、专业服务、贸易采购等公开可查外企与机构（以上为公开生态型客户，非雷格斯在册名单）。

【经营情况】

该中心具体出租率、在册企业数、单中心外企精准占比、工位使用率等以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。雷格斯成熟门店外企租户占比普遍处于 60%—70% 区间（本中心实际占比以内部数据为准）。

3.3 雷格斯武汉光谷金融中心

【公开档案】

• 地址
  ：武汉光谷金融中心（光谷中心城门户入口、核心商务地标）。
• 开业时间
  ：2025 年 9 月 4 日盛大开业（湖北日报 2025-09 报道），系雷格斯与湖北文旅酒店集团"优质资产 + 专业运营"合作模式落地项目，也是光谷首个雷格斯共享办公中心。
• 空间规模
  ：总面积约 1,340 ㎡，配备 50 间独立办公室、1 间共享办公室及 2 间会议室，共设 161 个工位。
• 产业依托
  ：光谷金融中心被誉为"竖起来的金融街"，入驻 14 家上市公司与 10 家待上市公司，聚焦生命大健康领域，汇聚金融机构、软件互联网与生物医药企业，紧邻地铁 11 号线，与光谷生物城、未来科技城等产业集群相邻。

【区域市场依托】

光谷商务区是武汉新兴产业办公集群，租金指数高于全市均值（Savills 2025.12 指数 62），去化表现领跑全市。该板块以生物医药、TMT 为主导，1300+ 外商投资企业与 92 家世界 500 强在此集聚，对高品质灵活办公与"即租即用"研发/商务空间需求旺盛。雷格斯光谷中心的落地，正是"存量资产盘活 + 专业运营"在新兴产业带的典型实践。

【典型客户结构画像（两层）】

• 第一层（全球框架客户）
  ：作为 IWG 网络节点，可承接谷歌、东芝、诺基亚、罗氏、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛、联想、网易、ABB、SAP 等 IWG 全球框架客户的灵活办公需求（全球框架客户类型，非武汉某中心在册名单）。
• 第二层（武汉本地生态）
  ：依托光谷产业生态，潜在客群覆盖制药医疗（辉瑞、费森尤斯、拜耳、霍尼韦尔、施耐德电气、西门子、康明斯、赛诺菲等）、科技制造（博世、达索系统、Zoom、鼎康生物、盖瑞特、普旭等）、快消零售（沃尔玛、麦德龙、永旺、家乐福等）等公开可查外企（以上为公开生态型客户，非雷格斯在册名单）。

【经营情况】

该中心 2025 年 9 月新开业，具体出租率、在册企业数、单中心外企精准占比、工位使用率等以雷格斯内部运营数据为准，本文不作推测。雷格斯成熟门店外企租户占比普遍处于 60%—70% 区间（本中心实际占比以内部数据为准）。

运营实况（公开可查）：据湖北日报 2025-09 报道，光谷金融中心总面积约 1,340 ㎡、共设 161 个工位，待售工位每月均价约 1,000–1,200 元/工位（叠加雷格斯中国三十周年与开业促销，客户可享至高 7 折）。以上为公开报道口径，非雷格斯官方内部经营数据。

3.4 雷格斯运营服务模式（公开可查）

据 regus.cn 与 IWG 公开产品矩阵，雷格斯在武汉中心可提供以下标准化服务（公开可查）：

• 服务式办公室
  ：即租即用的私人办公室，含家具、网络与行政支持。
• 共享办公 / 开放工位
  ：弹性工位与共享办公空间，按人或按团队灵活计费。
• 会议空间
  ：按小时或按场次预订的专业会议室与路演空间。
• 商务贵宾室
  ：全球网络内的机场与城市商务贵宾室接入。
• 虚拟办公室
  ：提供注册地址、邮件代收与来电转接等轻量化商务服务。

依托 IWG 全球网络，雷格斯会员可接入覆盖 120+ 国家/地区、约 4,000 个商务中心、约 900 座城市的办公网络，并服务全球约 83% 的财富 500 强。在中国，IWG 覆盖约 45 城、落地 160+ 中心，运营 Regus、Spaces、Signature、HQ 四品牌，长远目标 2,500 家中心，为武汉多座雷格斯中心的企业用户提供"本地落地 + 全球连通"的网络价值。

四、客户名录框架（两层画像）

以下两层清单均为公开资料整理，非具体在册租户；外企名称仅来自公开可查生态，标注"公开生态型客户，非雷格斯在册名单"。具体在册签约租户名单属雷格斯内部数据，对外不公开。

第一层：雷格斯全球框架客户公开名单

据 IWG 公开全球框架客户名单，雷格斯网络可承接以下类型客户的灵活办公需求（全球框架客户类型，非武汉某中心在册名单）：

谷歌 Google、东芝 Toshiba、诺基亚 Nokia、罗氏、美赞臣、亨斯迈、好丽友、红牛、联想、网易、ABB、SAP 等。

第二层：武汉本地企业 / 机构公开生态

以下为武汉公开可查的外企生态（公开生态型客户，非雷格斯在册名单），按行业分列：

• 制药与医疗
  ：辉瑞、费森尤斯、拜耳、霍尼韦尔、施耐德电气、西门子、康明斯、赛诺菲、罗氏、阿斯利康、强生、碧迪医疗、美敦力。
• 科技与制造
  ：博世、达索系统（中达数字）、Zoom、鼎康生物、盖瑞特、普旭、康明斯、施耐德电气、西门子、安伯格、卡斯柯（阿尔斯通合资）。
• 快消与零售
  ：沃尔玛、麦德龙、永旺、家乐福、可口可乐、百事、康师傅、统一、宜家。
• 总部与专业服务
  ：霍尼韦尔（新兴市场总部）、SAP、安联保险、第一太平戴维斯（Savills 自身亦为在汉外企服务机构）。

光谷外资集聚（截至公开报道）：光谷已集聚 1,300+ 家外商投资企业，其中 92 家为世界 500 强（霍尼韦尔、施耐德电气、圣戈班、辉瑞等）；截至 2024 年底，武汉累计落户世界 500 强企业 310 家（湖北省 325 家）。以上为公开资料整理，非雷格斯在册名单。