昨天发表了《魔方变身拾光公寓，是金蝉脱壳还是破茧重生？》文章，不少学员问全老师，能否复盘下魔方，给行业一个普及，于是我着笔从行业观察员角度来解读魔方公寓兴衰深层次的问题。

一个企业的倒闭，除了自身生命周期，主要总结为三大核心关键：一、商业模式和盈利模式，二、外部环境，三、内控管理。围绕这三大关键，我们展开讨论魔方公寓。

魔方公寓从最早创立，就是一个二房东想赚点差价的生意，不经意开了10个门店，被资本看上了，但这个本质还是二房东包租赚差价模式，和哪个资本投资是无关的。

当创始人认为赚差价方式对接上资本后，理应变成赚资本市场的钱，那是个大买卖，的确一堆上市公司的造福神话，让创始人冲昏了头脑。但你别认为资本是傻子，你好的时候，双方皆大欢喜，你不好的时候，它是张开獠牙的怪兽，把直接创始人踢出局，当然公司层面对外不是这样表述的。

资本控制了魔方后，引入酒店职业经理人，他们简单地认为只要足够标准化，就可以完全复制酒店上市的成功之路！又学美国Grey Star ,EQR 又学日本的大东建托，可惜，他们看走眼了，酒店是靠加盟模式成为行业标杆的，而不是大批量包租自营模式，所以他们认定的模式一错再错！

最初公司盈利，靠的是低成本拿房，低成本运营，但是引入资本和职业经理人之后，一切随之改变，扁平的公司架构变成厚重的森林体系，6-7位副总，以及几十位大区总，运营总，开发总，把薪酬体系番了几番。

就原来精打细算的利润，根本扛不住造，所以，融资一轮接一轮，股东又多几个外资和国资，股东越来强大，团队越来越庞大，利润呢，好像一直飘忽不定！

本想着，魔方本想成为长租上市第一股，没想到青客公寓抢个头筹！

当青客公寓敲响了纳斯达克的钟声，其实也给自己敲响了丧钟，一年半之后，青客公寓走向破产清算，同时面临着上千个诉讼。

青客公寓失败在哪里？魔方公寓有没有汲取教训？显然没有，魔方会认为青客公寓这种分散式的经营模式显然难以长久！

事实上，青客和魔方都是典型的包租模式。高杠杆和高负债的标杆，利用租客沉淀资金疯狂扩张，同时扛下了包租的长期或有负债，重资金的投入装修，让资金又显得捉襟见肘！

我在若干年前就特别指明，包租模式适合中小型机构或者个人，灵活，船小掉头快，通过偷税漏税，分账户收款，隐瞒收入等，这样实现单项目盈利最大化！但是，包租模式完全不适合中大型的品牌公寓！

当魔方决策层真正意识到包租模式的错误，想改为轻资产时，为时已晚！

所以，商业模式的失败，注定盈利模式的失败，调账可以实现短期盈利，但是现金流的枯竭，才是压到骆驼的最后一根稻草！

未完待续。