CBRE 行业洞察
2026 澳洲快餐物业
经历宏观市场波动与利率上行的洗礼后，澳洲快餐物业凭借依旧稳定的交易活跃度和持续收紧的资本化率，持续受到机构资本和高净值投资者的青睐。
最新市场数据显示，2025 年快餐物业交易规模创下新高。是什么支撑了这一市场的持续升温？未来又将迎来哪些新的发展趋势？
01
市场现状
交易规模创新高，收益率坚挺
过去几年，在大环境波动下，澳洲快餐物业市场仍展现出极强的韧性。
2025 年，全国快餐物业交易总额达到 $2.86 亿澳元，创下近年来最高水平，并将这一增长势头延续至 2026 年。截至目前，资本化率（Cap Rate）较年初进一步收紧 3 个基点（bps），市场需求依然旺盛。
从更长周期来看，自 2018 年以来，快餐物业交易规模持续扩大。尽管疫情后经历了快速加息周期，但快餐物业资本化率仍保持收紧趋势，自 2022 年以来累计压缩 24 个基点，充分体现出资本市场对于该类资产长期价值的认可。
快餐物业交易额与平均收益率
02
头部品牌驱动
扩张与数字化并行
快餐物业的价值高度依赖于租户的信誉与运营能力。当前，头部品牌正通过门店扩张与数字化转型， 持续提升自身竞争力：
麦当劳
在全澳拥有超 1,000 家门店。
2024 财年营业收入达 $22 亿。
持续推进“4D”战略：数字化（Digitalisation）、外卖配送（Delivery）、得来速餐厅（Drive-thru）和门店扩张（Development）。
KFC
在澳洲运营 760 余家门店。
隶属于全球餐饮巨头 Yum! Brands。
集团在全球共有 43,617 家餐厅（包括直营店和加盟店），旗下还运营 Pizza Hut 和 Taco Bell 两大领军品牌。
Hungry Jack's
在全澳拥有 440 余家门店。
正在全球范围内大力投入数字化点餐及忠诚度计划，将技术驱动的用户互动视为核心增长领域。
携手 v2food，成为植物肉创新领域领导者。
Red Rooster
在全澳运营超 360 家门店。
隶属于 Craveable Brands，集团旗下运营品牌还包括 Oporto、Chicken Treat 和 Chargrill Charlies。
维州和新州是其未来重点拓展市场，这两地的门店密度远低于西澳和昆州。
Guzman y Gomez
近年来增长最快的品牌之一，目前拥有超 220 家门店，预计 2026 财年将新增 32 家门店。
2025 财年收入同比增长 23%，突破 $10 亿。
对于投资者而言，拥有强大品牌背书、成熟商业模式及长期租约的物业，其租金收入和资产价值通常更具确定性。
2021年以来五大品牌物业成交数量
03
地域差异
东海岸依旧是全国交易核心
从区域表现来看，澳洲快餐物业交易依然以东海岸市场为核心。自 2024 年以来，维州、新州及昆州占据全国主要交易份额，持续吸引投资者关注。
值得注意的是，全国各地收益率都相当均衡，整体保持较低水平，偏远地区与大都会之间的差异明显缩小，这说明越来越多投资者开始将目光拓展至区域市场，寻找具备长期潜力的投资机会。
04
资本化率
不仅取决于地段，更取决于资产质量
虽然地理位置仍是影响收益率的重要因素，但租户信誉、租约结构、成交价格、建筑房龄等因素，同样在其中发挥着关键作用。
这在大都会及区域市场中均有所体现。近年来，部分区域市场的新建项目进入交易市场，凭借建筑质量拉低了整体交易收益率。但在各方面条件基本相同时，大都会地区物业依然能够凭借更强的区位稀缺性和市场认可度，收获更高的出价，体现出核心区位的长期价值。
大都市与偏远地区资本化率（左）
平均挂牌时长（右）
与此同时，市场销售周期的变化也反映出投资情绪的调整。
数据显示，快餐物业平均上市周期由 2021 年的 30 天逐步拉长至 2025 年的 48 天，并于 2026 年回落至 39 天。这一变化与市场交易量及库存供应量基本一致，这表明市场流动性正逐步回归平衡，投资者决策更加理性。
亮点
交易
17 Norton Promenade
Dalyellup (Bunbury) WA
售价
$5,450,000
回报率
4.19%
租户
KFC (Collins Foods)
年净租金
$228,093
租金增长
每年固定 3%
租期
10 年租约至 2033 年
附带 2×10 年续约选项
土地面积
2,722 平方米*
土地分区
Urban Zone
成交时间
2026 年 3 月
05
门店客流
全天候客流打破高峰期依赖
快餐物业的防御属性，还体现在全天各时段相对均衡的客流分布。
不同于传统餐厅和咖啡馆高度依赖“就餐高峰时段”， 快餐店能够全天持续产生收入。这一特点主要得益于其三大优势：
价格相对亲民，消费门槛低；
出餐效率高，满足现代快节奏生活需求；
覆盖不同年龄层及消费群体，客户基础广泛。
因此，即使面对经济放缓、消费趋弱或短期市场波动，快餐店依然能够保持稳定的经营表现，为物业租金收入提供支撑。这也是快餐物业能够免疫波动、受到投资者青睐的重要原因之一。
一天内不同时段客流分布（左）
一周内每日客流分布（右）
结语
澳洲快餐物业正处于一个“量价齐升”的良性发展阶段。在消费降级与追求便利的宏观背景下，快餐行业展现出极强的抗周期能力。
放眼未来，投资者需要关注的不仅是市场周期的变化，更应关注消费需求、品牌竞争力、租户实力及资产运营能力等长期价值驱动因素。随着商业地产投资逐渐回归基本面，那些能够持续创造稳定现金流、适应消费变化并保持竞争优势的资产，将更有望穿越周期，实现长期价值增长。
点击下方小程序下载完整行业报告
联系我们 获取更多澳洲优质地产讯息
关注我们 第一时间接收最新澳洲地产资讯
【免责声明】
本公众号文章所载之全部资料（包括但不限于文字、数据、图片及地图）仅供一般性参考，旨在提供项目初步信息及讨论之用，不构成任何形式的要约、要约邀请或法律承诺。
文中内容仅代表发布时的普遍意向。除非各方最终签署正式的、具有法律约束力的买卖或租赁协议，否则本公众号所含信息不产生任何合同义务或谈判义务。
文中涉及的部分专业信息、图表及 CBRE 相关内容属于受保护的所有权资料。未经书面许可，严禁任何第三方擅自转载、披露或用于其他商业用途。
文中所引用的外部标志、图片或链接，其版权归原权利人所有。展示此类信息仅为说明之用，不代表本平台与其存在任何关联、背书或认可关系。
市场有风险，投资需谨慎。相关物业的具体条款、价格及可用性可能在不经通知的情况下发生变动。建议在做出任何投资决定前，寻求独立的法律、财务或专业咨询。