番广附万博学校学区房

二手房成交分析报告

2026年1月 - 7月 | 共 66 套成交

覆盖：诺德名都 / 自在城市花园一二期 / 自在四期诺德名筑 / 保利悦公馆北区

数据来源：二手房签约成交记录

报告生成日期：2026年7月25日

本报告仅供市场研究参考，不构成投资建议

一、先看核心数据

番广附万博学校对应的二手小区，今年1-7月一共成交了 66 套。覆盖4个小区，分三个价格梯队，总价从 66 万到 445 万，同一个学区差了近 7 倍。

四个小区各自表现

[一句话看懂] 诺德名都是绝对主力(占50%)，紧邻番广附万博学校初中部，是这片区流通性最好的二手盘；自在一二期是早期组团，总价低、配套成熟，入门门槛最低；自在四期诺德名筑是自在系列最新组团(2015年交楼)，楼龄新但体量小、临路，成交偏淡；保利悦公馆是品质标杆，放盘极少。

[总成交量] 66 套 | 月均 9.4 套 | 3月最好卖(16套)

[整体均价] 20,296 元/㎡ (区间 1.55万 - 4.09万)

[平均总价] 约 216 万 (区间 66万 - 445万)

[平均议价空间] 24.5% (挂牌到成交砍掉近四分之一)

[平均成交周期] 249 天 (约 8 个月)

[平均带看] 71 次/套

二、成交明细

诺德名都（33套，主力成交盘）

紧邻番广附万博学校初中部，步行几分钟即达，这是它最大的护城河。均价2.22万/㎡，户型以90-105㎡三室2厅为主，总价集中在200-250万。

注：部分房源降价次数缺失(未记录或0次)；议价空间 =(首次挂牌价 - 成交总价)/ 首次挂牌价。

自在城市花园一二期（27套，入门门槛）

自在系列早期组团，社区成熟、生活气息浓，总价低是最大优势。均价1.78万/㎡，42㎡一房66万即可上车，是番禺拿到番广附学位的最低门槛。

自在四期诺德名筑（5套）+ 保利悦公馆北区（1套）

自在四期是自在系列最新组团(2015年交楼)，楼龄新但仅3栋楼、体量小、北向临兴业大道有噪音，成交量上不来。保利悦公馆北区只有1套成交(93㎡/382万/单价4.09万)，品质标杆。

注：部分房源降价次数缺失(未记录或0次)。

三、每月成交多少套

7个月里每个月都有成交，没有断档。但月度差异很大：

[卖得最好的月份] 3月，16套！小阳春威力巨大，占总量 24%。其中诺德名都一个月干了 10 套，几乎是其他月份的总和。

1月(5套)：开局平稳，均价 1.97 万/㎡，议价 27.3%

2月(4套)：春节淡季，均价最低 1.94 万/㎡——全年最便宜的进场时机

3月(16套)：全年峰值！小阳春爆发，均价冲到 2.15 万/㎡

4月(13套)：延续热度，诺德名都 7 套

5月(13套)：自在一二期爆发(8套)，均价被拉低到 1.96 万

6月(9套)：回落，诺德名都只剩 3 套但均价冲到 2.35 万(大户型成交拉高)

7月(6套，截至7月18日)：进一步降温，均价 2.06 万

[趋势判断] 3-5月是成交黄金期(共42套，占64%)，6-7月明显转淡。诺德名都均价在2.1-2.35万之间窄幅波动，稳中略降的买方市场。

四、单价走势：三个梯队

这四个小区，价格分三个档次，定位清晰：

第一档：保利悦公馆北区，均价 4.09 万/㎡——品质标杆，新规产品，放盘极少

第二档：诺德名都，均价 2.22 万/㎡——紧邻初中部，社区体量适中，改善首选

第三档：自在系列，均价 1.7-1.8 万/㎡——早期组团配套成熟(一二期) / 最新组团楼龄新(四期)

[关键发现] 同一个学区，总价差了 6.7 倍！保利悦公馆 382 万 vs 自在 42㎡ 一房 66 万。学区相同，价格差异主要来自小区品质、楼龄和体量，而不是学位本身。

户型占比

3室2厅：32套(48%)——绝对主力，刚需改善通吃

3室1厅：9套(14%) + 2室1厅：9套(14%)——刚需小户型

2室2厅/4室2厅/4室1厅：各 3-4 套

1室系列：5套——低总价挂户为主(42-62㎡)

[户型密码] 3室是王道(共50套，占76%)。买这里的家庭核心需求就是三房+学区，面积 90-130㎡ 是甜蜜点。1室 42-62㎡ 超小户型(5套)大概率是纯挂学位，单价 1.55-1.7万，总价 66-83万，门槛极低。

五、议价空间（买家砍了多少）

这是最实在的部分——挂牌多少钱，最后被砍到多少。

[整体平均] 24.5%。挂牌 100 万的房子，平均 75.5 万成交。

各小区议价对比

诺德名都：从 1月 28% → 6月最低 17% → 7月又回到 26.4%。上半年议价在收窄(市场回暖、卖家务实)，但 7月又扩大了，说明热度在退。

自在一二期：从 1月 22.3% → 3月冲到 28.3% → 下半年稳定在 20-26%。波动不大，因为总价低，砍的空间本身有限。

自在四期：平均 33.3%，四个小区里最高。有一套 78㎡ 挂了 268 万最后 121.6 万成交(砍了 55%！)，挂牌 488 天、降价 7 次。体量小+临路噪音，流动性确实吃亏。

[趋势判断] 诺德名都的议价在 6 月达到最低 17%(市场最热时)，之后又回升。买家心态：不急，慢慢磨。自在四期因为体量小、认知度低，议价空间始终压不下来，想快出手只能大降价。

六、和新盘对比

一手对应的小区是越秀万博和臻，新推 17栋、19栋，最小 95 平，上车价 380 万起，还要等两年后收楼。

同一个学区，三种活法：

越秀万博和臻(一手)：380 万起，95㎡ 起，精装交付，约2年后收楼，单价约 4 万+

诺德名都(二手)：200 万出头拿 100 平三房，现房即住，均价 2.2 万，紧邻初中部，但楼龄约10-15年

自在城市花园(二手)：66 万起挂学位，现房即住，均价 1.7-1.8 万，一二期配套成熟、四期楼龄新但体量小

[核心矛盾] 同一个学区，越秀一手 380 万起(95平)、两年后交楼；诺德名都二手 200 万出头就能拿 100 平三房、马上住。中间差了将近 180 万！这 180 万买的是新盘的装修、新楼的电梯、新小区的物业和圈层。值不值？看你钱包。

七、给买卖双方的建议

给买家

1. 预算 150 万以内、纯挂学位：看自在一二期的 1-2 室(66-138 万)，42㎡ 一房最低 66 万。但转手周期长(300+天)，纯投资挂户逻辑。
2. 预算 200-250 万、自住+学区：诺德名都 90-105㎡ 三室2厅是首选。紧邻初中部，接送方便。往 2.1-2.2 万/㎡ 砍，别客气。
3. 预算 300 万以上、要大要新：诺德名都 130-182㎡ 大户型(270-445 万)，或直接上越秀一手。急住选二手现房，不急选一手品质。
4. 议价策略：挂牌超 300 天的房子，业主心态已崩，出价比挂牌低 25-30%。挂牌不到 100 天的次新房，议价只有 15-20%。
5. 时间窗口：想捡漏看 1-2月(价格最低)或 7-8月(热度退去业主急)；3-5月是旺季价格偏高。
6. 关于自在四期：楼新是优点，但体量小、临路噪音是硬伤。同预算如果在意楼龄可以看，但流动性差，买入就别想着短期跑。

给卖家

1. 诺德名都业主：你的房子是这个学区里流通性最好的，紧邻初中部是硬优势。但均价 2.2 万是天花板，挂牌超 2.6 万基本无人问津。定价 2.3-2.4 万/㎡ 的三房最抢手。
2. 自在一二期业主：优势就是总价低、配套熟。现在行情是'没有卖不出的房子，只有卖不出的价格'，别跟市场价死磕。
3. 自在四期业主：竞争对手是一二期的低价和名都的便利性。想快出手，价格必须比一二期有明显优势、比名都便宜一大截。装修好是加分项。
4. 出货时机：3-5月是黄金窗口(共42套成交)。6-7月已转淡，越往后越被动。

八、总结

番广附万博学校的学区房，本质上是一个用钱换确定性的市场。学校好，这是共识。但怎么买、买哪个，差异巨大。

预算够、不急住、要品质：越秀万博和臻一手盘，380 万起，等两年，但你拿到的是新房子、好物业、好圈层。多花 150 万买的是生活品质，不是学区。

预算有限、要马上住、要性价比：诺德名都 200 万出头的三房，是这个学区里最理性的选择。紧邻初中部，接送方便，社区成熟，空间大。

预算极度有限、纯要学位：自在一二期的 1-2 室，66 万起，挂个户等入学。但记住，转手不容易，买进来就别想着短期卖。

在意楼龄、预算适中：自在四期诺德名筑是自在系列最新组团，楼新但体量小、临路，价格不如名都坚挺，适合对楼龄有执念且不介意噪音的买家。

不管选哪个，记住一个铁律：番广附万博的学区溢价已经体现在越秀一手盘的价格里了(4万+)。二手市场之所以便宜，是因为楼龄、体量、位置各有取舍。你省下的每一分钱，对应的都是一种取舍。想清楚你要什么，就对了。

[免责声明] 本报告基于 66 套成交样本进行统计分析，样本量有限，部分结论存在统计偏差风险。数据可能存在录入延迟或缺失，仅供参考，不构成任何投资建议或交易承诺。实际交易请以最新市场行情和专业评估为准。一手楼盘信息来自公开市场资料，具体以开发商公示为准。