上半年前50房企新增土地建面同比下降23.9%，头部效应延续

观点指数观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-6月新增土地建筑面积2212.73万平方米，同比下降23.9%，较上月降幅收窄约4个百分点。

单月来看，6月前50房企新增全口径土储为389.51万平方米，环比下降2%，同比上升9.4%。

数据来源：观点指数整理

1-6月，华润置地、保利发展控股、绿城中国新增的全口径土地储备分别为211.44万平方米、166万平方米、93.86万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-6月土地投资力度最大的企业为保利发展控股、华润置地、越秀集团、保利发展控股、建发房产、绿城中国，权益拓储金额分别为376.21亿元、290.82亿元、236.737亿元、204.67亿元、167.57亿元。

从新增货值来看，1-6月土地新增货值最多的企业为华润置地、越秀集团、保利发展控股、建发房产、绿城中国，新增货值分别为596.71亿元、585.52亿元、531.7亿元、309.56亿元、285.27亿元。

值得注意的是，6月保利发展控股在深圳、上海、广州、杭州、中山、三亚六个城市新拓8宗地块，总建面为59.11万平方米，拿地金额为170.94亿元，新增货值206.32亿元。

土地供给形态丰富，适配不同房企拿地需求

据观点指数监测，6月数据显示，一二三线城市供应住宅用地443宗，供应土地规划建筑面积2491.32万平方米，环比上升10.19%，供应土地起始楼面价5009元每平方米，同比下降7.7%。

6月，二线城市供应规划建筑面积941.49万平方米，环比5月上升33.91%，起始楼面价达到6546元/平方米，环比下降3.15%。6月三线城市供应宗数为271宗，供应土地建面1479.36万平方米，环比下降0.5%。

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数观察到，二线城市供应规划建筑面积环比大幅上升33.91%，是推动全国整体供应环比上涨10.19%的绝对主力。地方政府通过适度下调起拍门槛降低房企的拿地成本，提升地块吸引力与成交概率。

江西印发的《关于开展土地混合开发利用的指导意见》，为破解单一分割、功能固化的土地利用模式与新产业、新业态、新场景发展需求不适配的痛点，通过土地混合开发制度进行创新。

《指导意见》明确，允许一宗国有建设用地兼容两种及以上合法使用功能，但需满足：各类混合用途地上建筑面积或用地面积占比不低于15%。每宗混合用地必须明确一项主导用途，且占比不低于50%。明确涉公共安全用地禁止与其他用地混合。

这样的做法可以进一步优化土地资源配置、释放存量用地潜力、激发经营主体的活力。

此外，地方丰富宅地供给形态也提升了地块的吸引力与市场价值，如从纯住宅用地拓展为复合业态，该形态适配当前高品质住宅、完整社区的开发趋势。对房企而言，其可在自身能力范围内优化项目业态组合，提升盈利空间与抗风险能力，通过完善功能配套提升住宅产品的市场竞争力。

观点指数观察到，挂牌地块多以居住用地为主，部分地块搭配差异化配套业态，从而形成完整社区的供应。各地块设置清晰的价格梯度，远郊/新城地块地价较低，降低参与门槛，而优质板块抬升价值预期，以此适配不同规模房企的拿地能力。

宅地成交建面环比上升86.75%，二线城市成交显著放量

6月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地364宗，成交土地规划建筑面积2259.99万平方米，环比上升86.75%；成交总价1586.19亿元，环比上升85.9%；成交楼面均价7018.58元每平方米；平均溢价率17.27%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为895.09万平方米，环比上升147.36%；成交总价为695.5亿元，环比上升94.82%。成交楼面价为7770.12元/每平方米，环比下降21.24%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1281.22万平方米，环比上升72.72%；成交总价为483.99亿元，环比上升114.49%；成交楼面价3777.53元/每平方米。

一线城市核心地块竞争激烈，溢价率高于全国平均水平。其中，成交楼面价约4.86万元/平方米，约为二线城市的6.3倍、三线城市的12.9倍，单位土地价值远高于二三线。

二线城市成交楼面价7770.12元/平方米，环比下降21.24%，总价增速远低于建面增速。不排除供地结构中外围刚需板块占比提升，且地方适度下调核心地块起拍门槛，通过让利提升成交率。

三线城市成交体量最大，但单位价值最低，市场修复内生动力不足。成交多由本土房企、地方城投平台托底，多数地块以底价或低溢价成交，平均溢价率显著低于全国均值。县域及远郊地块流拍风险仍存，市场回暖基础薄弱。

目前来看，土地价值不再以单次出让金最大化为评判标准，而是同步考量基础设施完善、城市功能补位、人居环境提升、生态保护成效等方面。土地的价值更加强调长期增值。

自然资源部指出，土地储备曾被称为“经营城市”，关注点集中在土地本身、单一地块以及土地自身的经济价值，特别是即期价值迅速实现。

随着城镇化和城市发展由增量时代进入存量时代，城市内涵式发展要求土地储备制度创新改革，从过去注重土地资源储备，向土地、林矿等多种类转变。既推动经济发展，也推动生态文明建设。单宗地块向片区式各类资源有效组合转变，在一定区域范围内系统提高人居环境水平。

据观点指数观察，过去地方政府的核心角色是土地管理者与供给者，收益来自土地出让差价。未来政府会转向片区资源的整合者，通过整体规划、配套前置、生态治理提升片区的长期价值，再通过土地增值和产业税收实现可持续收益。

对应到土地市场，地方政府土地出让可能更青睐那些能导入产业、带来就业和完善配套的合作主体，纯财务投资型拿地的空间持续收窄。

对房企而言，仅具备住宅开发能力的主体竞争力下降，拥有产城融合和公共配套能力的企业更占据优势。

供地规模增速降低，以质换量持续稳定市场预期

据观点指数不完全统计，2026年6月12日-2026年7月21日期间，6个重点城市一共有42宗宅地供应，面积133.27万平方米，起始价571.06亿元。

期内，北京发布2026年第七轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地，土地面积约14公顷，建筑规模约24万平方米，上述用地拟于近期供应。

本轮清单向平原地区倾斜，强化多点支撑，重点围绕轨道交通站点及高速路周边区域供应，其中，昌平区2宗、顺义区1宗。北京市规划和自然资源委员会发布4宗土地挂牌公告，包含3宗二类城镇住宅用地、1宗商务金融用地，四块地统一采取挂牌出让方式，总起拍价83.96亿元。京土储挂（昌）[2026]034号地块位于昌平区东小口镇，为R2二类居住用地，用地规模5.64万平方米，地上建筑面积13.81万平方米，出让起始价45亿元。

截至7月9日，北京市共有11宗住宅用地待拍，总起拍金额319.2亿元，总出让土地面积48.9万平方米，总规划建筑面积84.27万平方米。

据观点指数观察，6个重点城市供应宗数精简，优先释放区位优质和配套成熟的地块。表明了不再追求供地规模增速，而是以质换量来稳定市场预期。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年6月12日-2026年7月21日期间，6个重点城市一共有45宗地成交，成交价659.82亿元，成交土地面积147.15万平方米。

期内，北京市以公开竞价方式出让通州九棵树南6016地块，该地块编号京土储挂（通）[2026]027号，紧邻地铁1号线、八通线九棵树站，教育、商业、医疗配套齐全，用地面积21096.03平方米，规划建筑面积33753.65平方米，挂牌起始总价8.447亿元，起始楼面价25025元/平方米。

本次竞拍有中海、绿城、保利、建发、招商蛇口五家房企到场竞拍。经过178轮竞价，由招商蛇口以楼面价3.15万元/平方米竞得，溢价率20.95%。

深圳线上竞价出让宝安区A002-0113住宅地块，华润置地与招商蛇口联合体、中海地产、保利发展、建发房产四家房企到场竞拍。最终，经过355轮竞价，由深圳市保利产业投资有限公司（保利发展）以总价105.10亿元竞得，成交楼面价87924.04元/平方米，溢价率99.05%。地块位于新安街道海秀路和金科路交叉处西南侧，出让面积37357.23平方米，容积率3.2，规划建筑面积119535平方米，挂牌起始总价52.80亿元，起始楼面价44171.16元/平方米。

该地块不仅紧邻深圳西部海岸线，而且区域内商业、学校、医疗等配套完善。附近的观潮府两次开盘，备案均价分别为14.87万元/平方米、14.68万元/平方米，截至目前去化率分别达95%、90%。其中，5月23日观潮府二批次线上开盘，加推8单元共40套建面约198平方米和257平方米的四房房源，开盘即售罄。由此，观潮府创下“二开二罄”的纪录。预计未来该地块项目会延续观潮府的销售趋势。

值得注意的是，2026年上半年深圳涉宅地块出让表现亮眼，总出让金达291亿元，创下近十年同期新高。上半年深圳共成交6宗涉宅地块，6月出让的3宗核心区地块引发多轮竞价，其中保利发展以105.1亿元斩获宝安中心区宅地，溢价率达99.05%。上半年全市涉宅地平均溢价率60.6%，南山、前海及宝中的3宗豪宅地块溢价率均超90%。

6城土地成交规模普遍收缩，仅深圳因核心高价值地块集中释放出让金创新新高。资金高度向新房去化确定性强、配套成熟的板块集中，外围与非优质地块多以底价成交。

值得注意的是，各地出让条件愈发精细，普遍需要配建公共设施、代建绿地、商业自持、产业引入等要求，实际可售部分的土地成本显著高于名义楼面价。

不过，这些可售部分抬升的土地成本会向新房售价传导。重点城市核心区地块本身去化确定性强，房企有动力将隐性成本纳入定价，推动高端改善盘价格上移。此外，为了覆盖高额成本，房企普遍倾向于打造高溢价的改善型产品，缩减刚需户型占比，导致市场供应结构向改善倾斜，刚需群体的上车门槛被动提高。