【编者按】这是江苏省房地产业协会会长杜学伦，应南京大学马克思主义学院邀请，在城市更新高质量发展能力提升专题培训班上授课的内容摘要。旨在分析当前房地产市场形势、研判未来走势并探讨“好房子”建设对高质量发展的推动作用。核心观点是市场呈现总量平衡、结构优化及预期改善特征，但分化加剧。强调通过人才房票、以旧换新等政策组合拳提振信心，并以高品质住宅供给引领行业转型，实现住房从“有没有”向“好不好”的转变。根据录音整理，有删节。

房地产行业形势分析与高质量发展路径

杜学伦

一、当前房地产市场形势研判

（一）总体特征：总量平衡、结构优化、预期改善

1.总量平衡。2025年，一手房与二手房合计销售面积稳定在18亿平方米左右。统计口径是纳入二手房后，显示总量平衡。

2.结构优化。近三年来，高品质住宅的“好房子”比例显著增加，成为推动市场起稳的重要力量。

3.预期改善。二手房市场热度逐年升高，挂牌量与成交量双增。一线城市及部分强二线城市新房销售同比环比均呈增长态势。

（二）市场分化加剧

强分化、弱复苏的态势，没有得到有效扭转，城市间差距拉大。北京、上海、杭州、成都、南京、苏州等一线及强二线城市，复苏比较明显，而三四线城市仍面临较大压力。

（三）政策驱动因素

本轮复苏的城市，主要得益于四方面政策组合拳的发力。

1.人才房票政策。覆盖范围从硕士、博士扩大至大专以上学历人才，提升了政策普惠性。

2.以旧换新迭代。打破区域限制，允许“先买后卖”，打通交易链条，提高了房产交易政策的灵活性。

3.公积金制度优化。通过提高个人及家庭贷款额度，发挥了金融的支持作用。

4.城市更新加速。江苏等地大力推进城市更新，增加了优质住房供给。

（四）面临的挑战与堵点

1.复苏基础不牢。政策边际效益递减，新政出台初期成交量上升，但随后又出现衰减态势。

2.宏观环境制约。就业困难、收入预期不稳及制造业过剩等，因为大环境影响了根本性需求。

3.舆论干扰。部分自媒体散布不实信息，削弱了购房者的信心。

4.执行堵点。房票兑付周期长、跨区域使用不畅；以旧换新置换价格偏低，影响了居民购房积极性。

二、房地产走势分析与历史回顾

（一）周期调整分析

1.本轮调整时长。自2020年7月“三道红线”政策实施以来，调整期已达6年，远超此前2008-2010年及2013-2015年的3年调整周期。

2.供给侧。2015年前去库存压力大，棚改货币化安置虽解决居住问题，但也推高了杠杆与供应量。

3.企业端。“高杠杆、高周转、高负债”模式导致头部房企爆雷，严重打击了市场信心。

4.政策调整。过去“添油战术式”政策未能有效稳定预期，近期明确强调政策一次性给足，任务是要达到止跌回稳的目标。

（二）政策导向转变

1.重新定位。《求是》杂志文章罕见重申房地产的金融资产属性及其在国民经济中的重要地位，公开批评唱衰言论。

2.关联影响。明确房地产关联数十个行业及7000万人就业，旨在通过提振大宗消费信心来稳定经济。

（三）历史发展阶段回顾

1.房地产起步期。80年代邓小平同志谈话启动改革，确立“国家、地方、个人各出一点”购房原则。

2.市场化爆发期。1998年取消福利分房，民企主导发展；2009年后央企国企进入，推动“三高”模式及同质化建设。

3.城镇化推动期。2000年后快速城镇化建设，通过土地财政推动房地产扩张，但“最低价中标”政策，导致大量房屋建筑质量的通病，并造成大量房屋积压。

三、“好房子”建设与高质量发展路径

（一）核心理念

1.方向指引。住建部提出以“好房子”和城市更新为抓手，推动高质量发展，理念为“没有最好，只有更好”。

2.标准体系。中建提出“6633”体系，即“六防”：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭；“安全六防”：防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔；“三省”：省心、省力、省钱；“三要”：要健康、要实用、要关怀。

3.建设原则。

（1）高性价比与成本控制。

好房子不应仅指豪宅或为少数人服务，而应服务于大众改善居住条件的需求。

不同价位段，包括保障房，都应有对应的好房子，关键在于合理的成本控制与高性价比。

反对盲目追求大面积、全落地窗等高成本配置，避免发展方向偏离大众需求。

（2）过硬的质量标准，无建筑质量中的通病。

必须杜绝质量通病，具体指标包括：无渗漏、无开裂、无空鼓、无串味、隔音良好。

屋顶渗漏是江苏等地房屋建筑质量普遍存在的痛点，需作为硬杠杆严格管控。

（3）优质的物业服务。

“买房买物业”，好房子必须配备良好的物业管理与服务。

（4）全龄友好设计。

特别要关注老人、儿童及妇女的需求，体现人文关怀。

设计中应增加风雨连廊等设施，方便老人雨天出行及轮椅通行。实践证明，此类细节深受购房者欢迎。

（5）丰富的社区文化与熟人社会的构建。

通过物业组织的社区活动，将陌生人社区转化为熟人社区，提升人文环境。

未来社区文化活动的比重将越来越高。

（二）典型案例启示

1.青岛海信项目。精准对接全龄段需求，打造集大型室内儿童乐园、老人社交空间及宠物寄养等增值服务于一体的综合社区，即使单价高达8万元/平方米仍实现售罄，印证了高品质服务对高溢价的强有力支撑作用。

2.河南商丘金沙集团。在三四线城市以超越央企的产品品质破局，融合国画山水美学，以极具视觉冲击力的恢弘大门及艺术化外墙设计，精准契合居民对身份归属感的追求，实现比周边项目高出4000元/平方米的售价并快速去化。秉持“精准、精确、精致”理念，通过严苛的工艺把控（线条严丝合缝、石材精准对位），将工程雕琢为艺术品，同步提升周边街道景观品质，达成城市形象与政府政绩需求的双重赋能。

3.盐城悦达合院项目。于人口流出型城市创新推出“第四代住宅”，以户户独立院落、专属电梯等突破性设计，叠加高得房率优势，有效激发市场购买需求。

4.盐城“空中合院”项目。由盐城城投集团联合南京金基地产打造，突破了传统产品形态的桎梏，通过前瞻性设计理念优化功能空间，为购房者创造更高实用价值，实现市场高接受度。

5.上海台板式住宅（万科静安项目）。采用全架空、无地下室设计，精准适配核心区旧改及地下管线复杂场景。项目立足静安核心区位，以5.75容积率及23-25层建筑高度实现空间高效利用，创新性将三层架空层打造为公共配套、高端会所及特色商业，与城市商业配套深度融合，为城市更新中落实产品设计创新及赠送面积政策树立了典范标杆。

6.上海华润“云起滨江”。占据黄浦江畔黄金区位，对标纽约顶级住区，精准定位海归及高端人群，凭借稀缺地段与标杆级产品品质，构建起强大的保值增值优势。

7.成都麓湖生态城。万华投资集团以“园博会模式”重构人城关系，通过“房园相融、水绿贯通”的立体景观体系，营造“人在房中、房在园中”的沉浸式生态体验，成功激发购房需求。其“公园建设+房地产开发”深度融合模式，为北方城市践行绿地系统与房地产开发协同增效提供了创新范本。

（三）结论与建议

1.产品创新是关键。市场低迷并非无需求，而是缺乏匹配当下改善性需求的高质量产品。

2.要进一步解放思想。地方政府与企业应打破思维定势，通过技术创新、服务升级和政策配套，如赠送面积等，提供更具吸引力的住房产品。