一、2026上半年物业行业总结

（一）政策环境：“物业服务质量提升”上升为国家战略

2026年是“十五五”开局之年，物业行业迎来前所未有的政策利好。今年3月，《政府工作报告》首次将“实施物业服务质量提升行动”与“好房子”建设并列提出；《“十五五”规划纲要》明确提出“提高家政、物业、快递等服务质量”“实施物业服务质量提升行动”，将物业行业纳入国家战略顶层设计。5月，国务院印发首个城市更新五年专项规划《城市更新“十五五”规划》，将“物业服务质量提升行动”列为14项重大工程之一。

更值得关注的是，住建部已采纳将“物业管理”调整为“物业服务”的建议，相关部门着手修订《物业管理条例》，行业分类也将一并纳入国民经济统计目录。这是继2007年《物权法》将“物业管理企业”改为“物业服务企业”、2020年《民法典》统一采用“物业服务”表述后的第三次演进，标志着行业从法律条文到制度名称全面完成从“管理”到“服务”的转型。

围绕“物业服务质量提升”的核心导向，“治理物业服务突出问题”被列为全国十大民生重点工作，系统性专项整改全面铺开。各地密集出台规范监督政策，涉及公共收益透明化管理、物业服务强制退出机制落地、招投标管理制度完善等方面。

（二）市场表现：量增价跌，分化加剧

招投标市场活跃度提升。 2026上半年物业行业招标信息约19.70万条，同比增长9.47%，办公与公众物业需求旺盛，住宅、学校、医院等多元业态均有拓展机会。

物业服务价格持续承压。 2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%；二十城物业服务均价为2.75元/平方米/月，较2025年末环比下跌0.05%。城市间分化明显：南昌、武汉、重庆等12个城市价格指数下跌，北京涨幅较大达1.20%，上海、昆明、成都持平。

服务品质有所提升但满意度持续下滑。 四星级项目占比47.23%，五星级项目占比14.20%，行业服务品质有所提升。然而，全国物业服务满意度持续走低，2026年已降至72.8分，较2025年小幅下降0.1分。全国已入住业主的“物有所值感”评价仅为69.4分，较上年大幅下滑1.0分。投诉处理满意度仅为42.5分，在所有测评指标中位列最末。

存量项目汰换加速。 从2025年初到2026年3月，全国共监测到212个住宅物业撤离项目，其中物业公司主动撤离的比例约为64.7%。百强企业物业费收缴率从2021年的94.23%连续下滑至2025年的87.32%。

（三）资本市场：IPO冰封，估值重构

2026年上半年，物业行业IPO持续冰封。金科服务和瑞森生活服务相继退市，退出资本市场的上市物企已达5家，“有退无进”的格局折射出行业资本逻辑的深刻转变。截至2026年6月30日，上市物企总市值约为2029.90亿元，PE均值为13.06倍，较年初分别下降21.38%和27.31%。

在行业普遍收缩的背景下，仍有少数物企逆势出手收并购——新大正拟9.17亿元收购嘉信立恒控股权、泓盈城市服务、润华服务等均有动作。金地物业也被传出收购深圳世外桃源物业51%股权并推进上市计划的消息。

（四）企业动态：高管动荡，转型加速

2026年上半年，上市物企人事变动频繁，半年内涉及108位高管换岗。保利物业“地产老将接棒”，反映行业从规模扩张转向存量精细化运营；越秀服务“业绩压力换帅”，暴露物企增收不增利的普遍困境。鑫苑服务更爆发董事会夺权大战，控制权纷争持续发酵。

与此同时，行业数字化转型全面提速。2026中国国际物业管理产业博览会上，超七成展商为科技公司，数字化转型成为全场核心热点。AI在客户服务、安防巡检、能源管理、设施运维等核心场景逐步实现规模化覆盖。

二、下半年趋势研判

（一）政策驱动：专项整治全面铺开，行业规范化提速

下半年，围绕“物业服务质量提升”核心导向的行业系统性专项整改将全面铺开，重点整治公共收益不透明、服务质价不符、维保失职等突出问题。各地将进一步强化信息披露与收费透明度，细化服务标准与收费规则，推动“服务有标准、收费有依据、质量可评价”的制度环境加速形成。《物业管理条例》修订工作预计持续推进，行业名称变更将正式落地。

此外，国务院批复发布的《扩大消费“十五五”规划》部署了28条重点任务，将进一步拓展物业服务的消费场景与服务边界。以养老、家政为代表的社区综合便民服务将迎来全新发展契机。

（二）市场趋势：存量竞争深化，汰换与拓展并行

存量项目汰换率将持续提高，市场招投标机会加速释放。随着物业强制退出机制在更多城市落地，劣质物业将加速市场化出清。办公与公众物业需求预计继续保持旺盛，住宅、学校、医院等多元业态的拓展空间将进一步打开。

物业服务价格仍面临下行压力，城市间分化可能进一步加剧。一线及核心二线城市价格有望趋稳，但三四线城市价格下行压力较大。行业集中度将持续提升，TOP100企业管理面积占比已超46%，资源加速向头部集中。

（三）技术变革：AI从“工具创新”走向“场景深耕”

物业行业科技化已从“单点试点”转向“场景落地”，下半年科技重心将进一步从“工具创新”转向“场景深耕”。AI将深度嵌入客户服务、设施运维与空间治理三大场景。人机协同成为趋势：AI负责标准化事务的高效处理，人聚焦于情感连接与专业判断。

物业管理正加速从劳动密集型向现代服务业转型。数字化转型的关键在于打通底层数据、重塑管理流程，而非简单上线APP。预计更多物企将加大在智慧物业数字化平台、智能运维机器人等领域的投入。

（四）企业经营：提质增效成为主旋律

下半年，物业企业将从“规模扩张”全面转向“效益提升”。在人力成本持续攀升与物业费调价机制僵化的双重压力下，企业将通过数字化手段实现运营提效，同时依托社区养老、家政便民、资产托管等增值服务拓宽盈利空间。

头部企业凭借品牌与服务优势持续巩固护城河，而大量中小物业企业仍面临“投入不足—品质下滑—收费率下降—投入进一步压缩”的恶性循环。行业洗牌将进一步加速。

三、总结

2026上半年，物业行业在政策层面迎来历史性突破——“物业服务质量提升”被纳入国家战略，“物业管理”正式更名为“物业服务”；但市场层面仍面临价格承压、满意度下滑、IPO冰封等多重挑战。行业正处于从“规模扩张”向“品质驱动”转型的阵痛期。

下半年，随着专项整治全面铺开、数字化转型深入以及存量市场竞争加剧，行业将进入以“物业服务质量提升”为核心的“品质攻坚”新阶段。对企业而言，如何在成本压力与服务品质之间找到平衡、如何通过科技赋能实现降本增效、如何拓展增值服务开辟第二增长曲线，将是决定未来竞争力的关键命题。