季报解析
2026年第二季度，住房租赁市场进入集中供应与毕业季去化并行阶段。重点16城新增133个项目、64,530间房源，环比增长65.1%；明确标注为保障性租赁住房的房源占84.6%。平均坪效为2.56元/平方米/天，环比下降0.9%；平均出租率为91.75%，较一季度提升约1.41个百分点。
供给快速释放后出租率仍改善，说明毕业季及产业就业需求具有韧性；坪效小幅回落则反映租户价格敏感度上升。市场呈现“供给加速、去化改善、租金承压、城市与产品分化”四项特征。
本季度四大关键事项
● 供给端：上海、西安、北京、合肥、深圳五城贡献新增供给的74.4%，一线城市占50.2%。
● 保障端：明确保租房54,597间，占全部新增房源84.6%，保障性供给仍是市场主体。
● 需求端：出租率改善、坪效回落，“以价换量”特征增强；上海修复领先，部分高供给城市租金压力较大。
● 产品端：青年公寓出租率最高；租赁式社区占新增供给近一半；高端公寓去化仍待改善。
政策分析
二季度政策围绕存量盘活、精准配租和规范监管展开：供给端加快收购存量住房及非居改建；需求端聚焦毕业生、产业人才和公共服务群体；监管端强化合同备案、平台建设、企业信用和资金安全。
国家层面：财政支持延续，制度执行进入深化期
《住房租赁条例》实施后，政策重心由制度搭建转向地方细则与执行。财政部披露，一季度全国住房保障支出同比增长6.3%，住房保障仍是积极财政政策的重要民生方向。
行业监管将更加关注房源安全、合规备案、租金押金管理、信息披露和持续运营能力，机构扩张需与精细化合规同步。
2. 地方政策：供给、需求与监管三端协同
制图：ICCRA
3. 政策趋势判断
● 供给筹措更快：存量二手房收购、商品房盘活和商办改建缩短供应周期，但需控制收购定价、改造合规和长期现金流风险。
● 需求支持更准：申请资格与就业地、社保、企业名单及无房条件联动，人才定向配租进一步深化。
● 运营监管更透明：合同备案、企业信用、安全巡查及资金管理逐步常态化。
政策已从单纯扩大供给转向“盘活存量、精准匹配、规范运营”，项目核心能力是兼顾可负担租金、稳定出租率与可持续现金流。
市场供给分析
2026年二季度，重点16城新增项目133个、新增房源64,530间，较一季度39,095间增长65.1%。春节后项目集中开业及大型租赁社区入市推动供给提速。
图1 重点16城新增供给季度对比
明确保租房54,597间，占新增房源84.6%；另有3,788间未披露保障属性。市场化大体量项目有所增加，但保障性供给仍发挥“压舱石”作用。
上海、西安、北京、合肥、深圳合计新增47,991间，占74.4%；其中上海占28.2%，一线城市合计占50.2%，供给重心回归人口和产业集聚城市。
图2 2026年Q2重点16城新增供给规模
产品结构高度集中：租赁式社区新增32,218间、占49.9%；青年公寓新增29,916间、占46.4%，二者合计占96.3%。
图3 2026年Q2新增供给产品结构
1. 一线城市：大型项目集中入市，供给占比过半
图4 一线城市新增供给分布情况
● 一线城市：上海新增18,169间居首，大型租赁社区集中放量；北京新增8,416间，主要服务产业园区和科学城人群；深圳新增5,634间，企业配租和产业人才需求突出；广州仅新增203间，以局部补充为主。
2. 长三角主要城市：合肥放量，杭州与南京延续保障导向
图5 长三角主要城市新增供给分布情况（不含上海）
● 长三角：合肥新增7,101间，是非一线城市供给主力；杭州新增1,777间，全部为保租房；南京由单个千间社区贡献全部增量；宁波新增593间，以轨道交通和核心商圈周边项目为主。
3. 其他热点城市：西安、成都领跑，城市间节奏分化
图6 其他热点城市新增供给分布情况
● 其他热点城市：西安新增8,671间、居全国第二，且全部为保租房；成都新增4,222间，青年公寓占主导；厦门、武汉、青岛、天津新增1,474—2,874间；重庆和长沙分别新增523间、142间，以小规模补充为主。
二季度供给由大体量项目主导，租赁式社区占比接近一半。规模化运营将更考验预租、渠道获客、分期开放、配套兑现和持续服务能力。
市场需求分析
重点16城平均坪效2.56元/平方米/天，环比下降0.9%；平均出租率91.75%，较一季度提升约1.41个百分点。供给放量下出租率仍改善，但租金增长动力不足，企业更重视去化速度和现金流稳定。
1. 重点16城租金坪效与出租率
注：出租率环比为相对增幅；正值以红色、负值以绿色显示。
图7 2026年Q2重点16城市场需求表现
2. 城市表现：上海修复领先，部分高供给城市以价换量
一线城市平均坪效3.67元/平方米/天，高于其他城市的1.57元/平方米/天；平均出租率91.42%，略低于其他城市的92.08%。高租金水平与支付门槛使一线城市更需平衡收益和出租率。
图8 一线城市与其他城市运营指标对比
● 一线城市表现：上海坪效环比、同比均增长，出租率修复最强；北京坪效居首但同比回落；深圳出租率94.47%，产业与人才需求支撑较强；广州出租率保持高位，租金端仍偏弱。
新一线及热点二线城市分化扩大。宁波、武汉坪效环比转正，厦门基本持平；同比仅上海、深圳、宁波、合肥增长，西安、青岛、重庆等仍处调整期。
图9 重点16城坪效环比与同比变化
● 重点城市：宁波坪效环比上涨2.8%，但出租率偏低；厦门在新增2,874间后仍保持94.26%的出租率；合肥消化大规模新增供给但坪效承压；西安、青岛同比降幅较大；天津呈现明显“以价换量”。
3. 产品线运营：主流产品出租率改善，高端去化仍是重点
图10 2026年Q2各产品线运营情况
市场展望与经营提示
展望三季度，毕业季需求仍将延续，集中入市项目将进入稳定运营期。市场预计维持“出租率相对稳定、租金温和承压、城市与项目分化”的格局。建议重点推进以下工作：
1. 建立供给压力城市经营看板
跟踪重点商圈和项目的竞品供给、成交租金、空置天数及渠道转化率。
2. 将出租率目标升级为收益质量目标
同步管理实际收租坪效、优惠折算、渠道佣金、续租率和平均租期。
3. 实施产品线差异化策略
青年公寓提升续租，高端公寓拓展企业客户，租赁式社区分期开放，宿舍型公寓强化企业合作。
4. 完善数据口径与评价底稿
统一保障属性、开业批次、实际租金和优惠折算等字段，提升季度比较及投资决策的可审计性。
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