贵阳市2026年第二季度（4-6月）房地产市场报告

一、报告摘要

2026年二季度贵阳楼市整体呈现前低后高、筑底回暖走势，4-5月市场平稳盘整，6月末省级购房消费券落地带动成交大幅冲高；新房供销结构性分化，价格稳中有微涨；二手房持续低位运行、区域分化加剧；土地市场供应收缩、房企拿地趋于谨慎；政策端以购房补贴、以旧换新、公积金优化为主，托底刚需市场。

二、政策环境（二季度核心利好）

1. 省级购房消费券（6月26日起执行）
全省3亿元住宅专项补贴，新建商品住房网签可享房屋总价1.5%补贴，单人最高1.5万元，有效期至8月31日；公寓、商铺、二手房不参与补贴，直接拉动6月下旬成交爆发。

2. 贵阳市楼市配套政策
落地住房以旧换新政策，支持旧房置换新房；优化公积金贷款审批、流动性管控，降低刚需贷款门槛；持续推行房企纾困，放宽预售资金监管支取条件。

3. 二手房税费环境
二手房个税政策调整，早期高成本购入房源出售税费成本提升，房东抛售意愿减弱，二手房流通速度放缓，形成“新房刺激、二手房承压”的分化格局。

三、新房市场运行数据

1. 季度成交总量（主城六区+三县一市）

• 4月：商品房成交2340套，成交面积25.49万方，成交金额23.81亿元，住宅成交均价9342元/㎡，市场以刚需走量为主。

• 5月：供销同步小幅回落，观山湖、南明为成交主力，整体处于阶段性盘整，均价维持8837元/㎡左右。

• 6月：商品房成交4084套，成交面积45.48万方，成交金额41.83亿元；住宅3451套、40.5万方、36.07亿元，单月住宅成交创年内新高，月末消费券政策是核心拉动因素。

• 二季度整体：住宅累计成交约9200套，成交总面积96万方；对比2025年同期同比下滑约20%，但6月冲量抹平季度跌幅，市场底部确认。

2. 价格走势

1. 新房整体均价稳定在8700-8900元/㎡区间，4-6月波动幅度不足1%，无大幅涨跌；

2. 结构性涨价：观山湖改善盘、地铁学区盘拉高均价，刚需远郊项目低价走量对冲涨幅，6月单周改善项目集中网签，周均价环比上涨4%至9862元/㎡。

3. 区域价格梯队（二季度均值）

◦ 观山湖：9900-10800元/㎡（全市核心，改善集中）

◦ 南明/云岩：8200-9200元/㎡（老城刚需、旧改盘）

◦ 乌当、花溪：7300-8500元/㎡（刚改主力）

◦ 清镇、修文、息烽：5500-7000元/㎡（低价刚需洼地）

3. 供应与库存

1. 二季度新房新增供应持续缩减，4-5月仅少量尾盘、新盘加推，6月上旬全市住宅新增供应环比下降23%，房企主动控量去库存；

2. 全市商品房库存仍处高位，远郊、非核心板块去化周期超24个月；观山湖核心地段优质楼盘去化周期6-10个月，供需格局健康。

4. 产品与项目格局

1. 成交主力：90-120㎡三房刚需/刚改产品，占总成交65%；120-144㎡改善户型占比28%，大平层、别墅等高端产品成交占比不足7%。

2. 马太效应凸显：季度TOP20楼盘占据全市超60%成交金额，旭升观山御苑、众恒观山云麓、首钢贵州之光、中铁阅山湖持续领跑，中小房企项目去化缓慢。

四、二手房市场表现

1. 价格走势：二季度二手房挂牌均价稳定在6980-7075元/㎡，同比小幅下跌，核心次新小区价格坚挺，老旧步梯房、远郊房源议价空间普遍10%-15%。

2. 区域分化：

◦ 观山湖次新学区二手房均价10085元/㎡，流通性最强，降价幅度极小；

◦ 云岩、南明老旧单位宿舍跌幅明显，部分老小区5年累计跌幅超25%，成交冷清；

3. 流通痛点：个税新政增加房东出售成本，业主惜售；买方观望情绪浓厚，整体成交活跃度远低于新房，置换改善需求流转受阻。

五、土地市场（二季度）

1. 供地节奏：二季度经营性住宅土地出让规模大幅收缩，仅零星地块挂牌，多集中在花溪、清镇等外围板块；主城核心地块几乎无新增出让。

2. 拿地主体：以本地国企、城投平台为主，全国性民营房企拿地意愿极低，土地成交溢价率维持0%-3%低位，流拍现象偶有出现。

3. 市场信号：房企优先盘活存量项目、加快现房销售，暂缓新增土地储备，短期土地投资信心偏弱。

六、市场核心特征总结

1. 政策驱动行情：二季度市场拐点出现在6月下旬，省级购房补贴是短期回暖核心动力，刚需购房窗口期集中释放；

2. 极致分化：区域分化（观山湖热度领先全城）、房企分化（头部楼盘垄断成交）、新旧房分化（新房回暖、二手房低迷）；

3. 价格稳、销量修复：房价无普涨普跌，依靠以价换量、政策刺激完成季度筑底；

4. 产品需求回归自住：纯投资购房占比持续走低，学区、地铁、实景现房成为购房者核心考量标准。

七、三季度后市预判

1. 成交：6月补贴红利延续至8月底，7-8月住宅成交有望稳定在30万方/月以上，市场底部进一步夯实；

2. 价格：新房均价保持平稳，远郊刚需盘仍有优惠让利空间，核心改善盘价格坚挺；二手房短期难有明显回暖，议价空间持续存在；

3. 房企动作：开发商持续控新推、去库存，以特价房、车位赠送、装修补贴等方式冲刺回款；土地市场维持低温，核心地块出让节奏放缓；

4. 购房建议：刚需可把握补贴窗口期入手现房；改善置换可优先出售核心区优质二手房，规避老旧、远郊滞销房源。