一直以来，不少人认为加拿大房价和租金不断上涨，是大型地产公司疯狂买房导致的。

但加拿大统计局（Statistics Canada）最新发布的一份研究，却得出了截然不同的结论。

报告指出，过去10年，加拿大出租房市场的扩张，主要不是由大型机构推动，而是由个人房东（散户）主导。在多个省份，散户持有的出租房价值甚至超过整个市场的一半。

与此同时，随着越来越多新房投入出租市场，加拿大租金也出现持续回落，全国挂牌租金已连续21个月同比下跌。

统计局：加拿大出租房市场，并非被大公司垄断

据Global News报道，统计局研究发现，除新斯科舍省（Nova Scotia）外，在所有调查省份中，按投资型房产总评估价值计算，散户房东都是最大的房东群体。

这一结果，与美国近年来大量出租房被房地产投资信托基金（REITs）等大型机构收购的情况形成鲜明对比。

统计局将“散户投资者”定义为名下拥有不超过5套房产的个人。

而“机构投资者”则是各省投资型房产总价值排名前0.1%的持有者，包括企业、房地产投资信托基金（REITs）、退休基金、私募基金以及大型家族企业等。

数据显示，截至2021年：

BC省：散户持有出租房价值占49.4%，机构仅占20.3%；

安省：散户占52.6%，机构占23.6%；

爱德华王子岛省：散户占57.1%，机构仅占16.6%。

公寓热潮，让越来越多普通人当起房东

统计局指出，BC省和安省近年来大量兴建共管公寓（Condominium），由于购买门槛相对较低，让越来越多普通投资者进入出租房市场。

而散户房东的快速增长，也正好发生在加拿大房地产高速发展的十年。

数据显示，2011年至2021年，加拿大房价整体上涨94%，同期租金上涨42%。

不过，道明银行（TD Bank）2023年的一份报告也指出，大型投资者去年仍占全国住宅购买量约30%，机构资本对房地产市场依然具有一定影响力。

经济学家：房东分散未必是坏事

对于散户成为出租市场主力，不同专家看法并不一致。

加拿大皇家银行（RBC）经济学家Rachel Battaglia认为，市场集中度较低，对租客来说未必是坏事。

她表示，竞争充分的市场能够避免少数企业或个人垄断出租市场，从而减少操控租金的风险。

不过，多伦多大学城市学院兼职教授、住房研究员Carolyn Whitzman则认为，把这些散户称为“家庭式房东（Mom-and-Pop landlords）”，容易让公众产生过于正面的印象。

她指出，虽然市场上确实存在不少负责任的个人房东，但也有很多散户房东缺乏规范管理，甚至利用法律漏洞侵害租客权益。

她认为，真正的问题并不仅仅是个别不良房东，而是整个住房制度长期把住房视为投资商品，而不是居民最基本的生活需求。

加拿大租金已连续21个月下降

RBC经济学家Battaglia还提醒，这份研究统计的是房产总价值，而不是房屋数量。

例如，一位拥有一套豪华顶层公寓的房东，其房产价值可能就相当于几位拥有多套普通公寓的散户，因此数据不能完全反映实际房源数量。

此外，研究主要反映的是2022年加拿大房地产市场高峰时期的情况。

随着当年大量启动建设的出租住宅陆续完工，市场供应明显增加，加拿大租金也开始持续回落。

根据Rentals.ca与Urbanation最新数据显示，今年6月，加拿大平均挂牌租金为2,033加元，较去年同期下降4.3%，已连续21个月出现同比下跌。

Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，虽然受季节性因素影响，6月租金已连续第三个月小幅回升，但同比跌幅已经较年初明显收窄，显示加拿大租赁市场正逐步恢复供需平衡。

专家：解决住房危机，关键仍是增加供应

面对持续多年的住房危机，Battaglia认为，增加住房供应仍是唯一有效的长期解决方案，需要政府、开发商及非营利机构共同投入。

Whitzman则进一步呼吁，政府不能完全依赖市场调节，而应主动提供低息融资和财政支持，协助政府部门及非营利机构建设更多可负担住房和社会住房，从根本上保障居民的居住权益。

编辑：SQ