文章说明：以下内容为普睿合伙人、天津区域总经理 肖遥半年度分享内容实录，全文约一万字，完整阅读需15分钟。

1.1 政策定调：行业迈入"政策驱动、存量主导"的高质量发展新阶段

2026年中央政治局会议已为全年乃至"十五五"期间的房地产市场定下总基调——以政策驱动、存量主导的高质量发展为目标。行业政策正式从"风险集中攻坚期"步入"风险常态化管控+行业转型发力期"的新阶段。

从政策措辞的三大边际调整来看，导向转变非常清晰：风险化解从"持续用力"转向"有效防范化解"，标志着行业最剧烈的风险释放阶段已过；房地产工作目标从"持续巩固"升级为"努力稳定"，政策从被动防守转向主动出击；城市更新从"加力实施"深化为"扎实推进"，从追求开工规模转向注重民生实效与资产盘活。

上半年，全国各一线城市纷纷进行了政策放松，诸多二线城市也积极跟进，但大多数政策以供给侧调整、保障安居等维度为主，政策工具箱看似丰富，直面性的刺激效果仍然相对有限。各地政策最主要的抓手集中在公积金领域，通过提高贷款额度、降低首付比例、支持"卖旧买新"及多孩家庭倾斜，精准释放刚性与改善性购房需求。上半年全国地方稳市场政策累计出台460余次，覆盖需求端优化、供给侧改革及保障安居等维度。

与此同时，38号文的发布以及各城市参差不齐的城市更新政策要求，表明整个市场已全面进入常态化管控阶段。

1.2 商品房销售：成交降幅收窄，待售面积回落但去化周期未明显改善

今年上半年，全国商品房销售的核心特征是"降，但降幅收窄"。1-5月份，新建商品房销售金额2.94万亿元，同比下降13.5%，降幅较前值收窄了1.1个百分点。前5月销售面积3.13亿平方米，同比下降10.8%。5月末，商品房待售面积7.7亿平方米，同比下降0.4%，连续3个月同比回落。但需要指出的是，待售面积的去化周期并没有明显缩短，根本原因在于整体成交总量仍在下滑。

一个比较积极的信号来自房价端：70城房价同比降幅整体收窄，一线城市房价近四个月环比连涨。新房价格方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，70城中新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有16个，为近一年新高。二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，70城中二手住宅价格环比上涨城市有10个，连续3个月不低于10市二手房价环比上涨，为2023年下半年以来首次出现。

我们认为，价格方面最能带动市场积极信心的，今年1-5月份尤其是二手房价格环比止跌的城市数量不断增多，远多于去年同期，这为整个房地产市场的稳定提供了很好的支撑。

1.3 新开工与竣工：行业整体缩表，企业主动去库存

两个宏观数据信号非常明确：新开工面积下降22.6%，竣工面积下降25%。1-5月份，房屋施工面积54.88亿平方米，同比下降12.3%；新开工面积1.8亿平方米，下降22.6%（其中住宅下降23.4%）；竣工面积1.4亿平方米，下降23.4%。这组数据清晰地表明，整个行业仍以整体缩表为主运行，大多数企业处于主动去库存状态。

1.4 供应与成交规模：供应大幅收缩，成交微幅调整

今年上半年变化最大的指标来自供应端。全国重点城市新房供应同比降幅达到26%，其中一线城市降幅27%，二线城市降幅高达29%，三四线城市略低。这一降幅与此前新开工面积、去年整体土地投资的降幅高度吻合，供应收缩的趋势已经形成。

值得关注的是，在新增供应大幅下滑的同时，新房成交仅是微降——全国50个重点城市半年度成交环比降3%，同比跌幅约13%。拆开来看：一线城市成交降幅约9%，二线城市降幅约18%。天津的整体成交同比降幅在二线城市中可以说是最低的——今年上半年天津成交面积327.7万平方米，同比几乎持平（+0.2%），一如既往保持稳定。除天津外，成都（402.7万㎡）、西安（323.2万㎡）、广州（345.4万㎡）等城市上半年成交规模超过300万方，排在全国前列。

1.5 土地市场：成交建面与金额双降，结构性警示显著

土地市场是今年上半年带给我们最大的结构性警示。全国300城上半年土地成交面积、金额同比分别下降22%和29%，二线城市的规模萎缩最为突出（成交面积降39%，金额降45%）。年中6月份虽然环比有一波激增（建面环比+47%、金额环比+74%），但主要是许多城市为完成上半年指标的集中释放。

从溢价率来看，全国300城上半年土地成交平均溢价率为7.9%，同比回落1个百分点。一线城市溢价率17.0%（同比+6.4个百分点），二线城市9.1%（同比-3.8个百分点），三四线城市仅2.7%（同比-0.8个百分点）。整体土地成交界面都不理想，分化格局持续加剧。

1.6 企业投资与销售：拿地谨慎，历史包袱未出清

100家房企上半年投资拿地总金额累计同比降幅高达35%，处于近五年低位。虽然很多企业今年上半年销售情况有所回转，但历史问题大多没有出清。在大量企业的存量货值中，早期库存在当期面临资产贬损的巨大风险，资产负债表并未真正优化，拿地依然相对谨慎。

拿地金额排名前十的企业，上半年拿地销售比基本只有0.2。具体来看：央企拿地金额同比下降约四成，是土地市场中最明显的降幅；前10名房企6月份销售环比增长4.8%，累计份额占比过半，但同比仍下降7.1%。整个上半年，房企操盘销售金额前10名规模同比减少7.1%，销售份额占比54.2%。

头部拿地企业中，华润置地以404.9亿元居首（同比+16%），保利发展384.4亿元次之（同比-23%），越秀地产295.7亿元排名第三（同比+19%）。中国金茂、中海地产等降幅较大，分别达到68%和82%。整体来看，企业的投资端仍然趋于紧张。

2.1 核心数据一览：总量趋稳，结构分化加剧

上半年天津房地产市场呈现出"总量趋稳、结构分化"的核心特征。

上半年天津剔除非市场化交易后，新房市场核心指标如下：成交313万平方米（同比降3%），供应230万平方米（同比降23%，环比降27%），均价1.8万元/平方米（同比基本持平，环比上涨5%），成交金额598亿元（同比基本持平，环比上涨10%）。

从市场节奏来看，今年3-6月份的月度成交量维持在60万平方米上下，在一众一二线城市中都是相对较高的数值。但需要重点关注的是，由于上半年供应量大幅度缩减，市场的实际运行状态需要从结构维度进行更深入的解读。

盘点今年上半年与去年上半年同比的供应变化，几个特征非常显著：

到访方面，单盘单月到访均值从去年同期约50组升至55组，同比上涨10%；3月起单盘到访量全面超越同期。认购方面，单盘单月认购均值3.3套，与去年同期约3.4套基本持平（同比降4%），其中4-5月认购表现优于同期。

从开盘去化率来看，天津新开盘项目普遍遵循一个核心法则：尽量保证开盘时大部分户型可以卖得出去，哪怕续客周期长一点，也保证开盘不失利。经过团队专项测算，首开后次月的转签率与去化率数据基本吻合，均在59%左右，证明天津新开盘的真实性是比较可靠的。

2.6 成交结构：刚需转移二手房，供应向大面积倾斜

上半年最明显的成交结构变化是：90平方米以下新房刚需成交从去年的26%降至今年的18%，这主要来自供应端的大幅缩减——90平方米以下供应从5625套降至2867套，同比下降49%。与此同时，90-120平方米二手房的成交增幅出现了明显上涨，说明大量刚需客户的需求已经从新房转移到了二手房市场。

从供应端看，160平方米以上高改产品供应反而同比上涨26%（从1284套增至1616套），占比从5%升至8%。整个供应重心正在向大面积、改善型产品倾斜。

2.7 区域市场详析

今年市内六区最显著的变化是总价门槛大幅下移。套均总价从去年上半年的390万、去年下半年的近400万，降至今年上半年的364万；套均面积约101.6平方米。

具体来看，河北区上半年成交量同比暴涨218%，红桥区增长59%，和平区也开始出现众多新盘，河西区成交量同比上涨28%。但成交均价出现了结构性下移——这并非绝对价格的下降，而是总价段下移带来的结构性变化。市区正在主动下放门槛，以价换量策略取得了显著成效。

从产品结构来看，由于新规的实施，市区内100平方米、110平方米等刚改户型可以实现很高的得房率，相较于以往舒适度并未降低，对客户的吸引力非常强。天津茂府、金地上湾玖峯等项目的客户不仅来自地缘，还出现了大量跨区域客户的直接吸引。

环城四区今年上半年成交同比全部呈现大幅下降，市区客户把大量环城客户吸引到市中心进行了一波回流。但环城区域中，卖的比较好的楼盘大部分都是大盘迭代项目。

上东金茂智慧科学城是典型案例：从一期到五期持续推售，上半年月均去化33-94套不等。一期以刚需改善为主（89平方米起步，均价1.65万元/平方米），二期定位全洋房纯改善（102-209平方米，均价2.1万元/平方米），容积率从2.2降至1.6，产品力全面迭代。此外，龙曜城、中建理想城等项目也通过新一期的产品升级和配套改善，实现了市场的强势顺销。

除这些标杆项目外，环城其他中早期楼盘的销量在今年上半年都相对不佳。TOP10项目成交金额从去年的71亿元降至58亿元，套均总价249万元（去年243万元），市占率从12%降至10%。

远郊五区今年上半年呈现的状况与去年相同，核心点只有一个：开发需求从原先的新城回流到了老城。绿城尚玉蘭、宏顺央璟颂、品悦万澜、中建悦庐觀坻，以及宁河的中国铁建西派学府等项目，都是主打老城区客户改善的再改善项目，在地需求的回归成为了市场的主要引擎。

TOP10项目成交金额从去年的34亿元降至31亿元，套均总价174万元（去年184万元），市占率从6%降至5%。

滨海新区上半年需要重点观察三个现象：

第一，117片区盘活驱动价值重估。 新城项目从去年11月入市以来，价格整体低开高走，上半年收盘价格较首开上涨约10%，整体均价达到19200元/平方米。万庆云清售罄后，旁边的金辉江山名著属于老盘回暖——2026年上半年卖了207套，创下了该项目开盘以来半年度销量新高。砚溪花园前几周首开几乎全部售罄，开盘后官宣涨价。从另一个维度也看到，117片区周边的二手房在今年上半年出现了大量挂牌价格上涨的现象，虽然成交价尚未出现显著变化，但挂牌价格的上涨已经说明整个市场预期的持续拔高。

第二，四代宅产品颠覆市场认知。 天津滨海是唯一可以建设真正四代宅产品的区域，建投滨海云阙、蓝城海潮月华等项目通过颠覆性的产品创新，实现了优异的销售表现。

第三，地缘性老城区需求释放。 与远郊区相同，滨海新区本地购买力依然相对坚挺，地缘性改善需求的释放构成了市场的主要支撑。

2.8 二手房市场：价格底部已确认

二手房市场是今年上半年最值得关注的数据亮点。我们判断，天津二手房已经基本完成了"降速趋缓→价格企稳→止跌回升"三阶段转换。

需求端——转化率翻倍。带看成交转化率从去年同期的7.3%提升至今年6月份的13.4%，几乎实现翻倍，说明二手房客户的决策速度在显著加快。4-6月份二手房成交套数同比分别增长16.5%、10.7%、25.2%，量在价先，回暖信号明确。

供给端——挂牌量显著下降。从去年的21.5万套降至今年的18.1万套，剔除非住宅产品后降幅达16.8%。新增房源月均从2.36万套降至1.98万套，降幅16%。供给压力明显缓解，卖方惜售，供需关系改善。

价格端——底部确认。用三个月滚动平均价格做环比分析：从2025年9月的降幅近5%，收窄至2026年2月的接近零。2026年5月MA3环比转正（+0.60%），6月继续上升（+1.66%）。月度环比方面，2026年3月为-1.07%，5月达到+3.71%，6月为+2.08%。价格底部基本已经确认，下跌动能衰竭，趋势反转得到确认。

从各区域二手房/新房成交比值来看，新二比值的变化揭示了重要的市场规律。以河北区为例，去年新房/二手房成交比值高达7.1倍，新房集中入市后迅速降至2.2倍。这说明在没有新房供应的区域，需求被挤压到二手房市场；而当新房供应恢复后，分流效应立竿见影。对于此前二手房与新房比值较高的区域和板块，新房的投资价值明显高于其他区域。

2.9 库存分析：惰性库存占比近半，新规产品分层明显

上半年天津库存绝对值已降至1038万平方米出头，得益于近几个月的销售量走高（尤其6月份），去化周期大幅缩短至约15个月。但库存的结构性问题更值得关注：

按去化周期分类，小于12个月的库存有188万㎡，12-18个月有119万㎡，而36个月以上的惰性库存高达589万㎡。整体来看，天津新房库存中56.8%都是惰性库存——真正鲜活在售、跑得动、客户想买的项目大约只占一半。

从取证年限看：2026年取证未售125万方，2025年取证未售273万方，2024年取证未售148万方，2023年及以前取证未售的旧库存高达493万方——几乎占到了惰性库存的一半。这印证了2024年作为天津"新规元年"的判断：新规前后的产品已经出现了非常明显的市场分层。

从新规产品的面积段划分来看，90-120平方米的新规产品在整个市面上去化周期最短（均在10个月以内），这也解释了为什么当下众多新盘将主力面积锁定在这一区间——与此前一两年企业主推大面积的思路已经不同了，天津仍然是一个以偏刚性市场为主的城市。

3.1 五个确定性发现

上半年市场运行的底层逻辑是：供应端大幅度收窄，土地出让、新房上市降幅扩大；而需求端因市场供应减少，在售项目的确定性反而增强。

这一格局的根源在于结构性错配。天津上一版城市总体规划（2005-2020）服务于工业东移、双城快速扩张的增量时代，土地出让普遍"住宅捆绑商业"，容积率偏高以适配刚需增量。当时的规划预判了商贸商务的快速增长，但脱离了长期城市基本面。当楼市进入存量场时代，天津已完全进入严控增量、盘活存量的阶段，而存量住宅面临两大矛盾：需求端购房者偏好低密、绿地充足、舒适度更高的洋房，供给端大量高容积率住宅和商业无法承接市场需求。

现阶段的调整方向是依托新版国土空间规划（2021-2035年），推进三大常态化调整：商改住、容积率下调、地块分割和分期出让。每一步都需要一个比较漫长的过程，这也直接导致了市场供应节奏的放缓。简单说，"好地越卖越少"，背后有深刻的制度性原因。

发现二：低密溢价——天津已成为全国最低密的城市之一

天津宅地供应平均容积率为1.65，仅高于苏州（1.36），在全国重点一二线城市中排名第二低。

低密溢价的效应在价格端体现得非常充分。通过对近半年天津热销楼盘不同产品类别成交价格的对比分析，小高层（8-11层）相较于高层的溢价系数普遍在1.3以上，中高层（12-18层）溢价系数在1.1-1.2之间。以天津金茂府为例，小高层成交均价41890元/平方米，高层仅31624元/平方米，溢价系数1.32。中建理想城、龙曜城、时代之城、中海学府源境等项目的小高溢价系数分别达到1.37、1.46、1.38、1.29。

溢价倍数决定了企业当下的降容投资需求，30%的小高层溢价并非白来，但也需要理性评估。

发现三：区域竞争——200-400万总价段是市区与环城的交叉战场

上一阶段（两年多以前），当环城供应充足时，企业的主流打法是把总价做到与市区产品一致、面积做大，以此抢夺市区的纯改善型客户。但今年，这一策略已经相对失灵了。

从市区和环城的分总价段成交来看，200万-400万是总价段交叉最集中的区间，而这恰恰也是今年市区总价段放量的主要端口。市区总价门槛的大幅下降，使得环城许多项目由于与市区正面竞争而变得"卖不动"。对客户而言，市区依然具有其最独特的优势——教育、配套、资源集中度。

正面案例有两条路径：一是锁定圈层，不抢价格敏感型客户。绿城水西雲庐套均总价在500万以上，客户以锁定圈层为主，不碰价格敏感群体。环外项目的核心打法应当避开以价格敏感度作为第一条件的竞争，否则很容易陷入被动。二是持续赋能，主打自身不断升级。 上东金茂智慧科学城的做法是不断给单盘赋能，通过产品升级、配套兑现实现价值跃升。其客户有一半来自上游的合同客户，除了价格外，产品功能、开发商品牌、配套完善度等维度的客户关注度已与价格几乎持平。如果要在接下来的市场中留住客户，这两条路线非常重要。

发现四：安全阈值——产品改善不可能一次到位，二手房量价决定热销潜质

我们都知道大部分客户是从小面积换到中小面积、再换到大面积的改善路径，极少有人能一次性到位。因此，我们在分析今年热销项目时发现了一个重要规律：

二手房总价覆盖率是关键指标。 热销项目周边的二手房（剔除老破小）成交均价和套均总价，如果能覆盖项目预估货值的50%以上（达到60%则更佳），说明整个置换链条相对通畅。以典型案例为例：天津金茂府周边最高的二手房套均总价380-440万，新房套均总价477万，总价覆盖率约68%，户型升级幅度约10%。中海津華玖章周边380-410万，新房565万，覆盖率约60%，升级幅度约19%。

升级幅度约10%是当前交易链条的核心驱动力。 客户从周边二手房换到新盘，面积升级10%-19%、总价上浮一定比例，形成舒适的置换梯度。

二手房活跃度决定项目热销潜质。 通过对上半年二手房看房人数着色分析，TOP10销售楼盘要么处于二手房交易非常活跃的板块，要么临近板块二手房交易活跃。场景改善不可能一次到位，二手房量价水平直接决定了我们整个项目的热销潜质。

发现五：房价止跌——结构性健康优于去年下半年

从天津二手房各总价段的真实渠道交易数据来看，从去年四季度以来，无论是150万以下、150-300万还是300万以上，分总价段的成交均价基本都已经拉平，甚至呈现小幅回温态势。

经过半年的市场存量结构深化调整，当前市场的结构性健康程度让我们比较放心，至少比去年下半年大幅度的价格下探要好得多。回顾去年，大家感受不好的原因在于：从一季度开始，二手房价格就一直在降，这种持续下降的惯性导致虽然去年成交总量看起来不错，但潜在的价格压力非常大。只有价格确定，才能够让整个市场的投资和销售性去稳落到实处。

3.2 市场展望

下半年市场的主要看点集中在市政府工作报告提出的五大重点片区：

117片区——去年四季度我们做片区研究时，判断整个板块成交量上限约20万方（基于价格几乎不涨的假设）。但今年，随着大量央国企进入、地铁11号线通车、学校建设（一中学华苑校区，初中18班+高中60班）、华苑科技园环境治理等举全市之力的政策驱动，片区面貌已截然不同。许多企业开始关注117片区还有多少地可供。我们认为重点可以观察的是：以117为客户推动型主导的周边板块，后续一定会呈现大幅度的客户增量。此外，117主塔楼招商已基本完成，中信集团、招商局集团、中海油等7家央国企及360集团、联想等10家民企将购买入驻，产业导入的预期正在兑现。

西站同城商务区（红桥）——今年7月京津冀商务区方案批复公示，片区全面启动开发。西站周边棚改释放1550亩连片可开发土地，红桥区2025年GDP增长6.1%连续3年增速全市领先，"十四五"期间央企分支机构从12家增至25家。山姆签约动工、实验小学红桥学校和耀华中学红桥学校东校区开工建设、三大交通工程完工——来自政企民联动的重点发展板块限定性条件可以说一个不少，同城商务区的销量还有很大的上升空间。

水西公园片区——作为梅江之后环内最具生态居住价值的片区，水西公园占地约140公顷，是环内面积最大的城市公园。在建地铁11号线延伸段未来将延伸到117片区与南站，第一中心医院水西院区（亚洲单体最大医院）、天津一中和天津市实验小学两大市直属名校已落地。今年整体成交量表现较好，水西雲庐套均总价500万以上仍实现热销。但板块仍需补足商业配套、提升道路交通便捷度。片区仍有D、K2、K3、Q等多宗居住用地待出让。

新梅江片区——去年许多企业担心新梅江降价、竞争太多，但经过半年多的时间，整个板块的历史问题基本上达到了极大缓解。今年上半年新房成交量同比增长32%，成交价格回升；二手房在三四月份均价止稳回升。我们几乎可以得出一个结论：只要一个区域或板块在中短期之内（半年到一年）不再大量供地和上市，市场就能实现充分的回调。

海河柳林片区——作为五大片区里的"最后留白"，海河上游最后5公里的高规格定位、双地铁多公园的公共配套基础、环内稀缺的成片开发空间、四区交汇的客群辐射优势，都是显而易见的机遇。但风险同样明显：地块质素无法锚定、开发商拿地缺乏价值参照、购房者买入缺乏确定性预期、规划落地路径模糊、板块价值兑现周期长。机遇显著、风险同在，板块成长有待验证。

下半年重点看两类项目：性价比改善楼盘和长时间断供后需求释放的楼盘，以及核心地块的顶豪补充。

高关注度待入市项目包括：大悦城长江道地块（南开，6-11F洋房，户均111平方米）、创意之城4期（河西，7-8层洋房，户均107平方米）、工大1号地（河东，4-10F，95-120平方米）、格调宝诗（滨海，洋房+联排，146-388平方米）、绿城梅江泓庐（西青，绿城代建，板块断供多年）、格调宝诗（滨海）、合成纤维厂地块（北辰）等。

针对下半年，重点观测两个维度：第一，待入市项目的开盘销量，预计会给整体市场带来好的亮点小高潮；第二，土地市场的热度，核心区整体能卖的好地并不多，但企业的投资预期仍然存在。

综合判断，今年全年天津新房成交量与去年大概率处于持续打平的状态，即便下降也是微降。在总量趋稳的基础上，好项目、好产品将带来结构性的积极预期。