2026上半年广州楼市走出缩量稳价、结构性回暖行情，在「穗八条」、卖旧换新、公积金新政多重政策托底下，新房成交登顶全国，二手房置换需求持续释放，市场呈现极强的K型分。

一、上半年市场核心数据复盘
新房市场热度领跑全国，1-6月网签31225套，成交面积337.86万㎡，成交套数位居全国第一。全市新房均价34679元/㎡，同环比上涨1.5%，为2023年以来首次企稳回升。供应端大幅收缩，新增住宅仅17569套，供求比低至0.58，房源收紧支撑核心区价格坚挺，天河、海珠中心区均价突破6万元/㎡，同比上涨8%。

二手住宅上半年累计成交52817套，3-5月连续单月成交破万套，置换需求成为成交主力。得益于单套最高3万元卖旧换新补贴，改善户型走俏，110-130㎡四房成交占比升至23.6%，中大户型流通性显著优于小户型老破小。市场分化加剧，越秀二手均价11.2万/㎡，而增城仅1.65万/㎡，内外价差持续拉大。

政策层面，4月底落地的穗八条打通置换链条，公积金夫妻最高贷款额度提至360万，叠加国企收储旧房政策，有效缓解市场观望情绪，业主议价空间持续收窄。

二、2026下半年楼市全面展望

1、整体行情：稳量分化，无普涨普跌

下半年市场延续“核心坚挺、外围筑底”格局，不会出现全域大涨或大跌。主城优质货源稀缺，远郊库存高企、去化周期超36个月，仍依靠特价走量。9-10月金九银十为全年成交高峰，房企冲刺业绩将释放首付分期、家电补贴等限时福利，是自住上车窗口期。

2、板块置业机会预判

改善优先选择天河金融城、海珠创新湾，片区优质四房、江景房源保值性强，下半年新货稀缺，优惠逐步收回；刚需稳妥选择番禺万博、黄埔老黄埔，地铁配套成熟，价格稳定；增城、从化、南沙偏远板块库存承压，仅适合本地自住，不建议投资。

3、关键政策提醒

卖旧换新补贴有效期至2026年12月底，有置换需求的客户建议年底前完成旧房出售申领补贴；主城优质宅地持续收紧，长期利好核心片区房产价值。

三、总结

 上半年广州楼市底部已夯实，供应收缩、政策托底支撑市场韧性，K型分化成为长期常态。下半年刚需把握金九银十优惠窗口，改善群体利用置换政策完成换房，优先选择配套确定、流通性强的主城住宅，规避高库存远郊非标产品。