一、上半年市场整体运行概况

2026年上半年，济南房地产市场延续筑底修复、深度分化的运行格局，政策端持续加码托底，供需两端呈现“供应大幅收缩、成交总量微降、核心区改善企稳、远郊刚需持续调整”的结构性特征。

政策层面，上半年济南先后落地购房消费券、人才政策“双30条”、楼市“19条新政”等多重举措，核心包括公积金贷款额度大幅提额、住房以旧换新、全域执行15%最低首付、认房不认贷等，从降低购房成本、激活置换需求、优化供给结构三方面稳定市场预期。整体市场未出现全面回暖，行情集中于主城核心板块的改善型产品，刚需及远郊市场仍处于以价换量的调整周期。

二、上半年成交市场深度分析

2.1 新房市场：供应收缩、总量微降，去库存为主基调

2026年1-6月，济南商品住宅累计网签13696套，成交面积190.85万平方米，成交金额286.69亿元，套数、面积、金额同比分别下降4.74%、3.88%、6.95%，降幅较2025年下半年持续收窄，市场总量逐步企稳。

核心特征：

1. 供应端大幅缩量：上半年主城六区商品住宅供应规模创近三年新低，同比降幅超65%。除高新区供求比为1.18、供略大于求外，其余五区供求比均小于1，市中区仅0.23，市场整体以存量去化为核心逻辑，房企拿地与推盘更趋谨慎。

2. 区域成交高度集中：历城区以61.37万平方米的成交面积稳居六区首位，占主城总成交超三成；历下、槐荫、市中紧随其后。成交主力集中于东部产业带（雪山、唐冶、高新核心区）与主城改善板块，远郊长清、章丘成交持续低迷，部分单盘贡献区域超两成份额。

3. 产品分化显著：核心区改善型项目去化率超70%，历下区千万级豪宅、市中区学区改善盘去化表现突出；而远郊刚需盘、无配套的远郊新区项目去化周期超36个月，降价促销、首付分期成为常态。

2.2 二手房市场：韧性凸显，刚需置换成为成交主力

上半年济南二手房市场表现强于新房，流通性持续修复，成为承接刚需、激活置换链条的核心载体。4月单月二手住宅网签达7041套，同比上涨21.04%，刷新近两年成交纪录；二季度整体成交规模保持高位，“刚需买二手、改善买新房”的市场分层清晰化。

截至6月末，济南二手房挂牌总量约12.6万套，整体去化周期约21个月，库存结构分化明显：核心区次新房、学区房挂牌周期缩短至30-45天，议价空间收窄；远郊房源、20年以上无学区老破小挂牌周期超12个月，议价空间普遍在15%以上。

三、上半年价格走势：结构性分化，核心区与远郊走势割裂

3.1 新房价格：结构性抬升，非普涨行情

上半年济南新房价格呈现“均价微涨、实质分化”的特征。据机构监测，上半年主城新房成交均价约15770元/平方米，同比小幅波动，价格抬升主要由核心区高端项目入市拉动，并非全域普涨。

行政区价格分层清晰：

- 第一梯队：历下区24292元/㎡，依托核心配套与稀缺土地价值领跑全市；

- 第二梯队：高新区17833元/㎡、市中区17450元/㎡，产业与学区支撑价格韧性；

- 第三梯队：槐荫、历城主力板块1.3万-1.6万元/㎡，刚需刚改为主；

- 价格洼地：天桥区13685元/㎡、长清区8483元/㎡，远郊板块单价跌破万元。

据国家统计局70城房价指数，济南新建商品住宅价格连续13个月处于调整周期，上半年同比下降3.6%，环比整体微幅波动，与结构性均价形成差异，核心原因是70城指数为同质可比口径，剔除了高端项目入市的结构影响。

3.2 二手房价格：整体筑底下行，核心板块止跌信号显现

上半年济南二手房价格延续调整态势，但跌幅持续收窄。6月全市二手房参考均价约13787元/㎡，较年初累计下跌约2.1%，同比下跌5.35%，跌幅较2025年下半年收窄约1.2个百分点。

价格分化同样显著：历下、市中核心学区板块、高新产业次新房价格止跌企稳，部分优质房源挂牌价微涨；槐荫、历城普通刚需板块价格小幅阴跌；长清、章丘等远郊区域及无学区老破小价格调整幅度较大，部分房源较峰值折价超30%。

四、6月市场专项研究

4.1 6月成交表现：新房平稳回落，二手房高位运行

新房市场

6月济南商品住宅网签2394套，成交面积34.46万平方米，环比分别下降3.31%、1.81%；同比分别增长1.27%、1.78%，成交规模保持年内相对高位，房企半年度业绩冲量效应有所体现，但力度弱于往年同期。

成交结构上，6月改善型房源成交占比提升至42%，历下、市中核心区项目去化率环比提升5-8个百分点；远郊项目成交持续萎缩，章丘、长清单月成交环比下降超15%，市场分化进一步加剧。

二手房市场

6月二手住宅成交保持高位运行，虽较4月峰值有所回落，但同比仍保持两位数增长，核心区置换需求持续释放，“卖旧买新”政策的传导效应逐步显现。刚需成交仍为主力，100万以下房源成交占比超五成，历城雪山、唐冶，槐荫西客站等板块为刚需成交集中地。

4.2 6月价格变动：整体筑底调整，区域分化持续加剧

- 新房价格：6月新房成交均价14472元/㎡，环比微涨0.49%，同比下降5.78%；国家统计局口径下，济南新房价格环比微跌0.1%，同比下降3.6%，整体保持横盘筑底态势。核心区高端项目备案价坚挺，远郊项目通过特价房、送车位等方式隐性降价，实际成交折扣普遍在9-9.5折。

- 二手房价格：6月全市二手房参考均价13787元/㎡，环比下跌0.34%，同比下跌5.35%。分区域看，市中区核心板块二手房均价环比上涨1.09%，领涨全市；历下、高新核心区价格持平；天桥、槐荫及远郊板块价格环比小幅下跌，议价空间维持在10%-20%区间。

4.3 6月土地市场：核心地块溢价回暖，远郊供给持续收缩

6月济南土地市场呈现“量缩价升、冷热分化”的特征，全市共推出7宗宅地，仅核心区域1宗优质地块成功出让，远郊地块多因无人报名流拍。成交的历下核心地块溢价率达20.58%，反映房企对主城核心地段价值的长期认可，也印证了土地端“控远郊、保核心”的供给导向。

4.4 6月市场核心驱动与特征

1. 政策持续显效：4月落地的公积金提额、以旧换新等新政，在二季度逐步释放效应，置换型改善需求持续入市，成为6月市场的核心支撑。

2. 半年度冲量有限：房企资金压力缓解后，不再盲目以价换量，核心区优质项目价格坚挺，仅远郊滞销盘加大促销，整体冲量力度弱于往年。

3. 预期分化固化：核心区业主议价空间收窄，挂牌信心回升；远郊市场买方主导，降价成交仍是主流，市场分层预期逐步固化。

五、核心数据汇总表

商品住宅网签套数 13696套 2394套 -4.74% / +1.27% 第三方机构网签监测 

商品住宅成交面积 190.85万㎡ 34.46万㎡ -3.88% / +1.78% 第三方机构网签监测 

商品住宅成交金额 286.69亿元 - -6.95%  

六、数据说明与口径解释

1. 数据来源说明- 网签成交数据：来源于济南市住建局网签系统的第三方机构监测统计，包含主城六区商品住宅，不含商办、保障房，6月数据为初步统计值，最终官方数据以住建部门发布为准。

- 价格指数：国家统计局70城房价指数为同质可比口径，剔除房源结构变化影响，更能反映真实房价走势；机构成交均价为样本楼盘加权均价，受高端项目入市影响较大，二者存在口径差异。

- 二手房价格：参考均价为平台挂牌房源加权均价，与实际成交价存在3%-8%的议价空间，不同板块差异显著。

2. 指标口径解释- 供求比：当期新增供应面积与当期成交面积的比值，小于1表示当期库存净减少，市场处于去库存状态。

- 去化周期：当前存量房源面积除以近6个月月均成交面积，反映库存消化所需时间，数值越大库存压力越大。

- 结构性上涨：指均价上涨并非由同品质房源价格普涨带动，而是由高价房源成交占比提升拉动，属于结构型价格抬升。

3. 特别提示

济南楼市区域、板块、产品分化已成为长期趋势，全市均价参考意义有限，实际置业需结合具体板块、楼盘品质、学区配套等因素判断，核心区优质资产与远郊刚需房源的价格走势将持续分化。