行业思考①︱趋势认知——为什么“底盘思维”是行业下半场的必修课?

2026-07-11 12:03

行业思考①︱趋势认知——为什么“底盘思维”是行业下半场的必修课?

引言

2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域的第一部国家级专项规划。“改造提升城市公园绿地2万公顷”被列为城市更新十大主要指标之一。

2万公顷，相当于28000个标准足球场的面积。这是未来五年，全国存量公园必须完成的改造任务。

这不是“可以慢慢来”的软目标，而是被逐级分解到各省市、成为地方政府工作考核依据的硬指标。它意味着：大量存量公园将面临系统性改造升级。而改造的方向，正在从“好看”走向“好用”。城市竞争的逻辑变了，从“经营土地”转向“投资于人”，园林也要更好地服务于人。

一、为什么“底盘”是关键？

过去二十年，园林行业与地产行业高度绑定。地产园林的竞争本质上是视觉竞争——示范区代表了“景观高级感”，精致化等同于高品质。但高品质并不等同于效果图够不够惊艳、示范区的名贵树种多不多、大树够不够大、植物品种够不够丰富。

精致化，要分场所的。生活中不需要处处精致。对于多数老百姓而言，真正需要的只是一个能散步的公园、能乘凉的树荫、能让孩子玩耍的草地。需求并不复杂。恰恰是这些基础需求，构成了园林存在的理由。

增量时代拼的是设计能力——谁能画出更漂亮的图纸，谁就能拿到项目。存量时代拼的是运营能力——谁能把一个空间“经营活”，谁才能持续获得价值。而运营能力的起点，是底盘。

园林底盘不是某个具体的设计元素，而是一套让空间“能进入、能坐下、能停留”的基础系统。它包括：可进入的草坪、可坐下的林荫、可自由使用的桌椅、可自主定义的活动空间等等。底盘做扎实了，人流才会来、才会留；人流留住了，商业、活动、赞助才有生长的土壤。

江心洲E³PARK体育公园是“底盘思维”的最佳本土案例。2025年4月，江心洲环岛东路以西、科技路以东，一块约100亩的空闲荒地，无人问津。三个月后，这里变成了E³PARK体育公园。

秘诀藏在三个字里：轻介入。园区保留超65%开敞空间，全部采用可移动、非永久性设施。网球场的篷房是可以拆的，草坪是可以办活动的，空间是“活”的。大片平整的草坪，不种名贵花草，不做精致景观，就是一片可以踩、可以躺、可以跑的空地。白天可以搭帐篷露营，晚上可以办音乐节；今天可以办草地排球赛，明天可以改造成极限运动赛场。这片“留白”，让公园拥有了无限可能。

开园半年迎客10万人次，周末日均客流突破2000人次。试运营期间场地5分钟约满。E³PARK没有名贵的植物、没有复杂的铺装，但正是这种“不精致”，让它成了老百姓真正用得上、用得好的地方。2026年6月，它摘得“江苏人居环境奖”。评委会给出的评语是：“采用‘轻介入、快生效、可逆化’的建设思路，以低成本、高效率的方式唤醒土地价值。”

底盘思维的核心：将园林从“成本项”重新定义为“资产项”。

二、三个机会点

机会一：老旧公园活化。

大量存量公园面临设施老化、功能单一、活力不足的困境。传统的“财政拨款+封闭管理”模式难以为继。

天津人民公园是老旧公园活化的典型案例。这座百年名园没有走“推倒重建”的路，而是遵循“活化再生”的理念，对园内11处闲置老建筑进行系统性活化利用。中华花戏楼引入曲艺表演、文创零售等业态，藏经阁打造文化体验空间。通过“保留原有格局，注入当代生活内容”，这座百年名园芳华绽放，年接待游客突破500万人次。老旧公园的改造不是“修修补补”，而是运营模式的系统性重构。

机会二：口袋公园升级。

口袋公园解决了“有没有”的问题，但“好不好用”是下一个命题。住建部明确要求“增加可进入、可体验的活动场地”。

罗廊巷以西口袋公园，原为棚改腾退后的边角畸零地，面积仅1000多平方米。项目没有“做加法”——不建繁复的亭台楼阁，而是“做减法”，把公园建成三面皆可进入的开放共享空间。空中廊桥连接地面与二层，形成立体慢行体系。如今廊架下老人闲坐聊天，空中廊桥上年轻人拍照打卡，滑板场内孩子们玩得正酣。项目入选住建部口袋公园建设典型案例。

机会三：无界公园改造。

北京出台“公园十五条”后，截至目前，北京已建成725个无界公园，未来十年还将新建200个公园。朝阳区打造68处无界公园，开放面积超2100公顷，占全区公园总数的80%以上。