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月报|6月柳州商品住宅市场报告
2026-07-10 18:54
月报|6月柳州商品住宅市场报告

?️ 柳州主城区 · 房地产月报

供应收缩 · 成交承压，库存去化分化加剧

数据周期：2026.06.01 — 06.30 

2026年6月，柳州主城区商品住宅市场延续"低供应、稳成交、高库存"格局。全月6区合计新增供应391套、5.04万㎡，成交799套、9.72万㎡，成交金额约8.64亿元。各区库存去化周期分化严峻，柳东新区去化压力尤为突出。

整体市场概览

6月柳州商品住宅市场呈现"低供应、去库存、高分化"三大特征，核心指标一览：

核心指标
数值
说明
新增供应
391套 / 5.04万㎡
仅城中、鱼峰、柳南三区有供应
成交套数
799套
鱼峰区占比超40%
成交面积
9.72万㎡
—
成交金额
约8.64亿元
—
库存总量
21,606套 / 253.67万㎡
截至6月底

供应端：鱼峰区独占七成

6月主城区新增供应高度集中，鱼峰区、柳南区、城中区三个区域贡献了全部新增供应，柳北区、柳江区、柳东新区当月零供应。

区域
供应套数
供应面积(万㎡)
占比
鱼峰区
296
3.46
75.7%
柳南区
60
0.98
19.4%
城中区
35
0.60
4.9%
柳北区
—
—
—
柳江区
—
—
—
柳东新区
—
—
—
合计
391
5.04
100%

? 核心解读

  • 鱼峰区以296套供应量独占全月供应总量的近76%，是当前柳州主城区推盘最活跃的区域
  • 柳南区和城中区供应量较小，分别为60套和35套，属于少量补货
  • 柳北、柳江、柳东新区三区完全依赖存量去化，无新项目入市，反映房企推盘意愿较低

成交端：鱼峰量价双领先

6月主城区成交799套，鱼峰区以328套位居首位，占比41%；城中区以206套紧随其后。城中区均价突破万元，区域价差显著。

区域
成交套数
面积(万㎡)
金额(万元)
市占率
鱼峰区
328
3.91
33,233
41.1%
城中区
206
2.63
30,247
25.8%
柳南区
124
1.52
11,177
15.5%
柳北区
80
0.81
5,055
10.0%
柳东新区
32
0.51
4,786
4.0%
柳江区
29
0.34
1,949
3.6%
合计
799
9.72
86,447
100%
区域
均价(元/㎡)
套均价(万元)
定位
城中区
11,484
147
核心区价格高地
柳东新区
9,363
150
改善型产品集中
鱼峰区
8,502
101
刚需改善兼顾
柳南区
7,372
90
刚需为主
柳北区
6,279
63
刚需低价区
柳江区
5,778
67
价格洼地

? 核心解读

  • 城中区以11,484元/㎡均价稳居价格高地，套均价147万元，核心区位价值凸显
  • 柳东新区成交量仅32套，但均价9,363元/㎡位居第二，套均价150万元为全城最高，成交产品中偏改善产品居多
  • 鱼峰区实现量价双优——328套成交领跑全城，8,502元/㎡均价处于中上水平，是当前最活跃板块
  • 柳江区以5,778元/㎡，成交仅29套，市场活跃度最低

供求关系：整体去库存

6月主城区整体供求比为0.49，即成交量约为供应量的2倍，市场整体处于去库存状态。

区域
供应
成交
状态
城中区
35
206
严重供不应求
鱼峰区
296
328
供应略低于成交
柳南区
60
124
供应不足成交
柳北区
0
80
纯去库存
柳江区
0
29
纯去库存
柳东新区
0
32
纯去库存

? 核心解读（略）

    库存与去化：分化严峻

    截至2026年6月底，柳州主城区商品住宅库存总量达21,606套、253.67万㎡。基于近6个月去化速度计算，各区去化周期差异巨大，柳东新区风险突出。

    区域
    库存套数
    库存面积(万㎡)
    去化周期(月)
    压力
    城中区
    3,081
    41.77
    18.1
    		中等
    鱼峰区
    3,804
    47.72
    23.0
    		中等偏上
    柳江区
    1,363
    17.65
    34.0
    		偏高
    柳南区
    4,842
    50.93
    49.7
    		高
    柳北区
    4,801
    49.83
    65.2
    		高
    柳东新区
    3,715
    45.77
    166.0
    		? 极高
    合计
    21,606
    253.67
    —
    —

    ? 核心解读

    • 柳东新区去化周期高达166个月（近14年）
      库存3,715套、45.77万㎡，是全城去化压力最严峻的区域
    • 柳北区和柳南区去化周期分别为65.2个月和49.7个月，库存套数均超4,800套，存量消化困难
    • 城中区去化周期18.1个月为全城最短，但仍超过12个月的合理水平，核心区去化相对健康
    • 鱼峰区虽成交活跃，但库存量最大（3,804套），去化周期23个月，供需两端均处于高位运行
    • 柳江区库存量最小（1,363套），但去化周期仍达34个月，流速偏低是主要问题

    趋势展望

    短期来看（7-8月）

    供应端或延续收缩：在库存高企的背景下，房企推盘节奏预计保持谨慎，新增供应大概率仍集中于鱼峰、城中等去化较快的区域

    成交端结构性分化加剧：城中区核心地段项目有望维持稳定去化，柳东新区、柳江区等高库存区域成交压力持续

    值得关注的风险点

    • 柳东新区166个月去化周期所反映的长期库存风险

    • 柳北、柳南两区合计近万套库存的去化压力

    结构性机会

    • 城中区供不应求格局下，核心区位优质项目仍具竞争力

    • 鱼峰区量价双优，供需两端活跃，是当前市场最具活力的板块

    数据汇总速览

    ? 供应成交总表

    区域
    供应
    供面积
    成交
    成面积
    均价
    金额(万)
    城中区
    35
    0.60
    206
    2.63
    11,484
    30,247
    鱼峰区
    296
    3.46
    328
    3.91
    8,502
    33,233
    柳南区
    60
    0.98
    124
    1.52
    7,372
    11,177
    柳北区
    —
    —
    80
    0.81
    6,279
    5,055
    柳江区
    —
    —
    29
    0.34
    5,778
    1,949
    柳东新区
    —
    —
    32
    0.51
    9,363
    4,786
    合计
    391
    5.04
    799
    9.72
    —
    86,447

    供面积/成面积单位：万㎡ · 均价单位：元/㎡

    ? 库存去化总表

    区域
    库存套数
    库存面积(万㎡)
    去化周期(月)
    城中区
    3,081
    41.77
    19.5
    鱼峰区
    3,804
    47.72
    23.5
    柳南区
    4,842
    50.93
    45.1
    柳北区
    4,801
    49.83
    43.1
    柳江区
    1,363
    17.65
    51.1
    柳东新区
    3,715
    45.77
    150.9
    合计
    21,606
    253.67
    —

    以上为柳州主城区2026年6月房地产市场月报

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