布里斯班租金又涨了。

最新 realestate.com.au market insight report 显示，截至6月，布里斯班挂牌租金中位数已经升至每周695澳元，比上一季度上涨2.2%。

和去年同期相比，布里斯班租金涨幅达到6.9%。去年这个时候，布里斯班每周租金中位数还是650澳元，现在已经涨到接近700澳元。

这意味着，布里斯班租客一年下来大概要多付2340澳元左右的租金。

更值得注意的是，这一次带动租金上涨的，并不是独立屋，而是公寓。

数据显示，布里斯班独立屋租金本季度没有变化，仍然维持在每周700澳元。但公寓租金上涨1.5%，升至 每周660澳元。

也就是说，在房价市场开始降温、买卖交易放慢的时候，租赁市场仍然在继续往上走，而且公寓正在成为涨租主力。

这背后的原因并不难理解。

布里斯班过去几年人口流入强劲，住房供应长期紧张，租房需求一直很高。与此同时，独立屋租金已经涨到很高水平，很多租客开始转向总价相对低一些的公寓，推高了公寓租金。

REA Group经济学家Luc Redman 表示，过去一个季度，澳洲各大首府城市租金普遍上涨。即使同期租房空置率略有上升，也没有阻止租金继续走高。

这说明，布里斯班租赁市场的压力仍然很大。

更复杂的是，联邦预算案中的房产税改革，可能还会进一步影响租赁市场。政府宣布限制负扣税，并调整资本利得税规则后，投资者需求已经受到冲击。

虽然这些政策对租赁市场的完整影响还需要时间观察，但如果投资者减少买房，新出租房源增长可能会放慢，租金压力反而可能继续存在。

这也解释了为什么布里斯班出现了一个很矛盾的现象：买卖市场降温，但租赁市场继续创新高。

过去一段时间，布里斯班房产买卖市场明显放缓。房价出现三年半以来首次下跌，拍卖清盘率也降至较低水平。但租金却没有同步回落，反而继续上涨。

对租客来说，这不是一个轻松的信号。

布里斯班整体租金已经接近每周700澳元，独立屋租金稳在700澳元，公寓租金也追到了660澳元。租客即使从独立屋转向公寓，也很难真正大幅降低居住成本。

昆州偏远地区市场的租金也在上涨，只是涨幅略低于布里斯班。

数据显示，昆州偏远地区市场整体租金本季度上涨1.5%，达到 每周690澳元。

其中公寓表现最强，季度涨幅达到4.6%，升至 每周680澳元；独立屋租金则上涨0.7%，达到 每周695澳元。

这说明，租金上涨已经不只是布里斯班的问题，而是整个昆州都面临住房供应紧张和租赁需求强劲的压力。

从全澳来看，租金也在继续上涨。全澳租金同比上涨6.4%，挂牌租金中位数为每周670澳元，仍低于布里斯班的每周695澳元。

换句话说，布里斯班现在已经是全澳租金压力最明显的市场之一。

过去一年，全澳首府城市租金平均每周上涨了40澳元。而布里斯班从650澳元涨到695澳元，涨幅更高，说明本地租赁市场依然偏紧。

接下来，布里斯班租金会不会放缓，关键要看两个因素。

一是空置率能否继续上升。如果市场上可租房源变多，租金上涨压力可能会缓解。

二是投资者是否继续留在市场。如果税改导致更多投资者观望，未来新增出租房源减少，租金可能仍然很难明显下降。

所以，布里斯班现在的楼市正在出现明显分化。

买房市场因为高利率和税改开始降温，但租房市场仍然强劲。房价可以短期回调，但租金却被人口增长、供应不足和租客需求继续推高。

对买家来说，市场降温可能意味着更多议价空间。

但对租客来说，布里斯班的压力还没有结束。

租金已经再次创下新高，而真正的问题仍然是：人越来越多，房子还是不够。

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