丽兹豪宅
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华润深圳湾悦府一期
2026年6月市场报告LANDZ-丽兹行
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市场情况
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悦府一期市场情况
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悦府一期客户情况
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好房推荐
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市场情况
全市二手成交
全市网签量从 2026年3月开始恢复到 5000套以上，3-6月分别约为 5071 / 5644 / 5534 / 5093 套，成交量处在相对稳定的高值区间。挂牌量持续走高，2026年已超过10万套，挂牌供给压力明显大于成交消化能力
对比参考 2025 年下半年的常态水位，挂牌成交比维持在19 - 20的高位，意味着在当前的常态市场下，每成交 1 套房子，背后至少有20套竞争房源
总结：
? 洞察一：政策脉冲效应衰减，市场进入"自然出清"阶段
2024年底的高成交是政策刺激（降首付、降利率、限购松绑）的透支性反弹，而非内生需求复苏。2025年数据证明，当政策边际效应减弱，市场迅速回归由基本面（人口、收入、预期）决定的均衡水平（约5000套/月）
? 洞察二：当前最大风险是"库存超调"而非"成交失速"
2025年成交量绝对值并不差（高于2022-2023年），但供给侧（挂牌量）的失控增长导致供需关系逆转。9.5万套库存创历史新高的同时，去化周期突破18个月警戒线，预示价格下行压力正在积聚。
? 洞察三：市场已从"量价齐跌"转向"以价换量"的磨底期
对比2022年（量低价高）与2025年（量平价低），当前市场通过价格调整维持了一定的流动性（成交量稳定在5000套左右），但这建立在业主不断让利的基础上（以价换量）。若库存继续累积至10万套以上，可能触发"降价-观望-再降价"的负反馈循环
全市一手
全市一手新房数据
全市豪宅数据
长周期看，深圳豪宅市场的挂牌量与全市市场一致持续保持增长，从25年下半年的中长期月度趋势看，豪宅单价持续下降，整体月均降幅2-3%，建立在业主让利的基础上，带来成交量持续增长，以价换量明显
总结：
1. 2026年6月图上 48套 是实时搜集成交口径，不是最终真实成交口径；按历史经验约覆盖真实成交的 80%，实际成交大概率在 55-60套
2. 因此 6月豪宅成交不是从 5月 76套 断崖式回落到 48套，更准确是回落到 55-60套 区间，低于5月，但与4月 62套 接近。相比历史月度数据依然是一个相对高值水平
3. 挂牌成交比也要相应修正：如果按 48套 计算约 39，但按实际 55-60套 估算，挂牌成交比约在 32-34 左右，去化压力仍高
4. 豪宅价格仍然受单套非标影响明显，不能因为个别高价成交或阶段性成交稳定，就判断豪宅整体价格反转
深圳湾豪宅
市场资讯
面积：520平
居室：4房3厅5卫+保姆套房
法拍时间：7月14日上午10：00
起拍价：64577966.94元
面积：322平
居室：4房2厅3卫+保姆房
法拍时间：7月30日上午10：00
起拍价：62000000元
悦府一期市场情况
26年6月买卖成交
2026年6月买卖房源实时成交共计：0套
悦府一期6月买卖房源暂无成交，客户关注悦府一期也会对比竞品一二手楼盘
悦府竞品二手楼盘6月成交情况
海上世界双玺：4套
恒裕滨城二期：2套
半岛城邦三期：2套
香蜜湖一号：2套
天鹅湖花园：1套
深圳湾一号：0套
招商玺家园：0套
6月关注度最高的一手项目是——安缇雅苑、深圳湾一号瑞公馆
买卖挂牌房源
社区总计挂牌：12套
249㎡：2套：5100万-5500万262㎡：4套：5600万-6500万322㎡：3套：7500万-1.1亿
364㎡：2套：8800万-1.3亿
顶复509㎡：1套：3.2亿
挂牌总价区间：5100万-3.2亿挂牌单价区间：20.48万/㎡-62.86万/㎡。
26年6月租赁成交
2026年6月租赁成交共计：2套(均为我司成交)
悦府一期6月租赁成交2套
中楼层249平4+1房，空房出租，租金6.28万
低楼层322平米4+1房，空房出租，租金7.8万
悦府一期1-6月共出租了6套房源
从整体来看，今年悦府在租的房源量相比去年要少，核心是部分到期房源的租户选择了续租，而且大部分租赁客户都在缩减开支，到访的租赁客户对悦府的预期在：
①249和262户型：6万左右
②322户型：7-8万左右
③364户型：10-12万左右
租赁挂牌房源
租赁房源总计挂牌：7套249㎡：3套：6.5万-7万/月262㎡：1套：6.3万/月322㎡：1套：12万/月
364㎡：1套：12万/月
悦府一期周边楼盘1-6月租赁成交
深圳湾一号：
深圳湾瑞府：
华润悦府二期：
悦府到访客户情况
买卖客户情况
悦府一期2026年6月我司买卖带看客户情况：
买卖客户共计：18组，复看客户共计：3组悦府一期2026年截至6月30号我司买卖累计带看客户情况：买卖客户共计：89组，复看客户共计：24组
总结：悦府一期今年除了一套法拍以外，暂无成交，去年一整年悦府卖掉9套房子后，今年整体挂牌量对比去年同时期27套挂牌，出现显著减少
市场上客户从去年最开始的极度谨慎出价，到现在逐步回归到理性的区间出价，但买卖双方的价格预期仍旧存在较大博弈，加上周边一手楼盘的持续冲击，分掉了一大部分客流量，从沄玺住宅第二批售罄——深圳湾一号瑞公馆第一批售罄——安缇雅苑第一批售罄可以看出来，市场并非没有客户，市场的活跃度还是蛮高的，而是客户在严格关注着“好房子”，即好地段、好户型结合合理的市场价格是目前撬动客户行动的较为有效的途径
租赁客户情况
悦府一期2026年6月我司租赁带看客户情况：
租赁客户共计:11组
复看客户共计:3组悦府一期2026年我司租赁累计带看客户情况 ：租赁客户共计：55组
复看客户共计：12组
悦府一期租赁客户和买卖客户情况比较类似，客户都会对比周边楼盘和竞品楼盘的竞品户型，社区价格优质的房源会吸引客户到访，租的也会更快
意向客户情况
249平C户型意向客户：
①H先生，上海成交业主，后续考虑在深圳发展，想在核心位置买婚房，资金资格在手，预算5000万左右，这周天下午会来悦府复看
②L先生，科技园的租客，从事的科技行业，买房是为了自住和给孩子做配置，关注C户型中高层看海景的房子，预算5000万左右
③L女士，科技园业主，给孩子买房，和我们基本把深圳的一二手楼盘都看过了，现在锁定悦府一期C户型，预期5000万以内
262平B/F户型意向客户：
①H太太，在深圳买房自住当婚房，资金资格在手，之前看过悦府一期F户型，目前主要考虑中高层的F户型，预算5-6000万
②J女士，科技园的前业主，房子刚刚卖掉，现在资金资格都在手，买房是品质升级，客户多次看过悦府一期，只考虑262户型，给悦府交过多次意向金，对中低楼层预期在5300万左右
322平D户型意向客户：
①W先生，预算1亿以内，北京业主，买房给孩子在深圳配置资产，目前锁定后海地段，考虑悦府一期D户型
364平A/E户型意向客户：
①L女士，预算8000万以内，后海的租户，买房是自住，目前锁定悦府一期中低楼层的364户型
后海周边社区的业主考虑品质升级或小换大，如：悦府二期，深圳湾一号小户型、三湘海尚、君汇新天岸芷汀兰、纯海岸、浅水湾、浪琴半岛等 华侨城、科技园周边的业主或租户，考虑配套品质升级换到后海核心区 关外的楼盘业主或外地客户，考虑品质升级换到后海核心区或在深圳核心区资产配置 悦府一期的业主，小换大或给孩子买一套房子做资产配置
好房推荐
01
【招商玺家园】
425平户型在售楼层最高总价最低
【基本信息】
面积：425平
居室：5室2厅5卫+保姆套房（4套房）
装修：开发商2万/平精装修
价格：7XXX万
02
【太子湾瑞玺】
【基本信息】
面积：620平
居室：毛坯大开间可以随意设计
装修：毛坯
价格：7XXX万
03
【深圳湾一号】
【基本信息】
面积：500平
居室：4房3厅5卫+保姆套房（4套房）
装修：开发商2万/平精装修
价格：1.X亿
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