进入年底，物业服务企业上市的新闻接二连三地出现，新大正物业、保利物业、时代邻里先后登陆资本市场。据了解，还有许多物业服务企业正走在上市的路上。可以说，行业已经正式走进了资本时代。一方面，拥抱资本使行业插上了梦想的翅膀，通过拥抱资本物业服务企业有了更为雄厚的资金实力，加快了自身的发展步伐；另一方面，在资本时代，行业群雄逐鹿的“战国时代”已经来临，物业服务企业面临的发展压力正越来越大。那么，未来，在资本时代，物业服务企业的发展之路应该怎么走呢？笔者结合自身认识谈几点看法。
根据相关数据，截至目前，行业内已经有22家物业服务公司登陆资本市场，累计有近80家物业服务企业（含已摘牌企业）挂牌新三板。此外还有超过20家物业服务企业及房企下属物业服务企业先后宣布未来两年将布局资本市场。根据9月25日媒体对15家在A股/港股主板上市的物业服务企业2019年中期报告分析研究显示：在资本的助力下，上市物业服务企业扩张明显，运营规模持续增加，企业资产、在管面积/合约面积稳步增长。2019上半年，绿城服务收入高达36.63亿元；碧桂园服务营业收入同比增速最快，为74.4%。此外，雅生活服务、中海物业、彩生活营业收入均超过18亿元量级，上市物业服务企业在营业收入上逐渐形成梯队。
从企业上市前后所管的面积和在市场中所占的份额可以看出，上市所带来的强劲发展势头不容忽视。在2019年10月份在深圳召开的第五届中国物业管理创新发展论坛上，有数位专家都提到，近五年内，物业管理行业的上市企业可能会超百家。
我非常认同这一观点。因为目前来看，物业服务企业要想在激烈的资本市场中脱颖而出，就需要大量资金支持、扩大市场规模、提供更专业化的服务产品及开发模式。无论是物业服务企业所拥有的业主资源和消费能力，还是物业管理行业未来整合资源的潜力，都非常巨大，而且正在被资本所关注，可以说，物业管理行业正处于资本的风口。而不少企业家已经开始注意到物业管理在资本市场中的价值，并欲求通过上市将企业未来的现金流变成实实在在的可变现资产，从而提升企业和股东价值。
事实上，物业服务企业上市后可以获得低成本融资，实现规范经营，分散经营风险，对扩大经营规模、改善财务状况、提升企业品牌知名度、优化公司在公众与投资者心目中的形象有非常重要的意义，同时，上市后还可以利用股票或者期权来吸引和留住人才。因此，我坚定地认为，在未来的资本时代，上市是物业服务企业实现做大做强和高速发展的明智选择。
竞争是一个企业赖以生存的动力，没有竞争就没有进步。但竞争离不开合作，因为合作可以优势互补、取长补短，互利共赢。有人说，中国物业管理过去的近40年，是“分”的时代，可比喻为“战国时代”：群雄并起，诸侯混战。未来40年，行业一定会进入“合”的时代，即产业整合。
我认为，在资本时代，行业必须走竞合发展之路。搞市场经济必然会存在市场竞争，但是我们在开展竞争的时候，一定不能忘了合作，正如中国物业管理协会会长沈建忠在《数字经济下的物业服务创新》一文中所指出的那样，“数字经济的优势在于规模化、平台赋能，竞争的逻辑变成了竞合。所以共建共生、共享共赢必然成为主流的市场生态。”
我亦以为然。据统计，无论从管理面积还是企业营业收入来看，近年来，我国物业管理行业的top500企业的相关指标数据在行业中的占比一直在不断提升，反映出行业集中度正越来越高，并有明显加速趋势，强者恒强的逻辑正体现得越来越明显。纵观其他行业，亦是如此。比如，近日中国两家最大的造船企业——中国船舶工业集团有限公司（CSSC，简称中船工业）和中国船舶重工集团有限公司（CSIC，简称中船重工）宣布合并，就为组建一家占全球销售额约20%的大企业铺平了道路。雅虎日本与Line合并，则为打造互联网巨兽奠定了基础。滴滴与快的的合并，58与赶集网的合并，其实都是为了整合资源，提升市场竞争力。
我认为，物业管理行业要高质量发展，必须要加强整合和合作。当前物业管理行业中其实已经涌现出了多起并购案和各种各样的合作，比如彩生活并购开元国际、万达物业，碧桂园收购港联不动产，还有彩生活的平台输出，万科睿联盟模式，卓越物业的股权合作模式，都是在通过合作促进共同发展。一些中小企业也尝试把自己的股权卖给优秀的龙头企业，让自身借助龙头企业的优势继续实现更好的发展。
物业服务行业是与我国城市化进程、工业化进程、信息化进程息息相关、环环相扣的朝阳行业，不仅前景广阔，更是关系国计民生。因而，以一个怎样的姿态与必然到来的资本风潮、投资风潮握手合作，实现双赢，将决定行业是否能实现飞跃与升华。
当前，行业的发展态势正呈现两大特点，一是“大而全”，呈现全覆盖、全产业链的特点；一是“小而精”，呈现专业化、特色化的特点。在行业走进资本时代之际，“大而全”与“小而精"这两种发展模式正相向而行，各有妙处，相映生辉。
当前阶段,“大而全”的物业实体——大型龙头物业服务公司或品牌房地产公司的物业条线，整体上说，在吸引大体量资本方面，是占据上风的，这主要得益于其作为物业服务行业先行者的多年开垦和积淀，缘于其自身已有的相对稳定和雄厚的资本积累所形成的信誉；但这决不是说“小而精”的物业服务企业就没有机会了，恰恰相反一一“不差钱”的行业氛围，会催生千万个“小而精"“小而美”“小而新”“小精尖”的各类新兴物业服务企业，这些企业由于其目标明确、精力聚焦、投入专注，将得到很好的发展。其在相关专业领域的理论创新与实践验证，将对物业服务实战形成正向反馈，使成功经验的“快速复制与推广”成为可能，使理论实践的“不断刷新与升级”成为常态。
从行业整体发展来看，如果说“大而全”的发展模式在当下更有竞争优势，那么，“小而精”的发展策略就是新时代物业服务行业的“弄潮儿”。两种模式的共生共存，最终将反映到物业服务市场上，将出现“百花齐放、万紫千红”的繁荣景象，物业管理行业将真正成为一片生机勃勃、欣欣向荣的绿洲：各类实体焕然一新、各种产品琳琅满目、各型服务应有尽有，尽而真正地供应和满足广大人民群众对美好生活的需要与追求。
（作者单位：深圳房地产和物业管理进修学院）
来源：《中国物业管理》杂志2019年第12期
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