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核心分析结论

2026年上半年，杭州二手住宅市场呈现“量缩价调、租金收益率回升”的特征。成交量同比下降约8%，挂牌均价和样本均价均小幅下行，但租金收益率因房价下跌被动回升，投资价值边际改善。

• 成交量
  ：上半年累计销售 35,344 套，同比 -8.19%；面积 366.68 万㎡，同比 -8.65%。
• 挂牌均价
  ：样本均价从1月32,613元/㎡降至6月31,973元/㎡，累计 -1.96%；冰山指数同比 -9.17%。
• 租金收益率
  ：6月达 1.973%，较1月回升0.31个百分点，五城排名第二（仅次于北京2.196%），投资价值优于深圳（1.374%）。
• 区域分化
  ：萧山（3,630套）、余杭（3,207套）为成交前两大区；淳安（587套）垫底。
• 城市定位
  ：杭州样本均价31,973元/㎡，五城排名第四；租金收益率1.973%，五城排名第二。

数据说明：中原二手住宅报价指数和价格指数未覆盖杭州。本报告价格分析采用三类替代指标：①挂牌价周指数（Choice数据，全国城市二手房指数）；②样本均价（中指云，百城二手住宅价格样本均价）；③冰山指数（挂牌均价口径）。同时新增住宅租金收益率分析。

一、成交量：同比下降，3-4月为高峰

2026年1-6月，杭州二手住宅累计销售 35,344 套，同比 -8.19%；销售面积 366.68 万㎡，同比 -8.65%。

从月度节奏看，1月成交5,418套（同比+21.6%），但2月仅2,260套（春节效应，同比-50.9%），3月7,266套为上半年高点但同比仍降30.8%。4月达到上半年最高的7,660套后，5-6月逐步回落至5,814套。

销售套数同比

销售面积同比

二、价格走势：样本均价小幅下行，挂牌价周指数回升

由于中原价格指数未覆盖杭州，本报告采用三类指标交叉验证价格走势：

2.1 样本均价（中指云口径）

杭州二手住宅样本均价从1月32,613元/㎡降至6月31,973元/㎡，累计 -1.96%。虽然整体跌幅不大，但月度呈持续下行态势，尚未出现止跌信号。

2.2 挂牌价周指数（Choice数据口径）

全国城市二手房出售挂牌价周指数显示，杭州从年初180.59升至6月底186.85，累计 +3.47%。这一指数与样本均价走势出现背离，可能因口径差异（周指数以挂牌量为权重，样本均价以城市样本为口径）。

2.3 冰山指数（挂牌均价口径）

冰山指数从年初25,182元/㎡持续下行至6月底24,348元/㎡，上半年均价24,804元/㎡，同比 -9.17%，仍在调整中。

三指标交叉验证：样本均价（-1.96%）和冰山指数（-9.17%）均显示杭州挂牌价格仍在下行，而挂牌价周指数（+3.47%）回升可能受挂牌结构变化（高价房源挂牌增加）影响。综合判断，杭州挂牌端价格仍在温和调整，尚未出现趋势性止跌。

三、租金收益率：五城第二，被动回升

2026年6月，杭州住宅租金收益率达 1.973%，在五城中排名第二，仅次于北京（2.196%），高于上海（1.846%）、广州（1.745%）和深圳（1.374%）。

从月度走势看，杭州租金收益率从1月1.666%逐步回升至6月1.973%，半年回升 +0.31个百分点。但上半年均值1.832%，同比仍下降 -6.11%（2025H1为1.951%）。

收益率回升的驱动因素：租金收益率 = 年租金 / 房价。杭州收益率回升主要是因为房价下跌（分母减小）而非租金上涨。这意味着收益率回升是"被动"的，反映了房价调整带来的估值修复，而非租金市场的改善。与冰山指数同比-9.17%相互印证，说明杭州房价调整幅度大于租金调整幅度。

从杭州样本均价与租金收益率的双轴对比图可以清晰看到：上半年样本均价持续下行，而租金收益率逐步回升，两者呈现明显的反向走势。

四、区域分析：萧山余杭领跑，外围区域为主力

从各区成交量看（2026年上半年周度数据合计），杭州11个区呈现明显分化：

区域特点：

• 萧山
  （3,630套）和余杭（3,207套）为成交前两大区，合计占全市约19%。
• 拱墅
  和上城套均面积仅86-91㎡，核心区小户型特征明显。
• 淳安
  （587套）成交量最低，仅为萧山的1/6。

五、五城横向对比：杭州量价偏弱但收益率居前

2026年1-5月，五城成交量对比及6月价格/收益率对比：

杭州独特定位：杭州是五城中唯一租金收益率高于房价排名的城市——房价五城第四，但租金收益率五城第二。这反映了杭州房价相对偏低（31,973元/㎡ vs 深圳63,379元/㎡）但租金水平尚可的市场结构，对租售比敏感的投资者有一定吸引力。

六、综合判断与展望

2026年上半年杭州二手房市场可用“量缩价调、收益率改善”概括：

• 成交量
  同比下降约8%，3-4月为高峰后逐步回落。
• 挂牌价格
  仍在调整（样本均价-1.96%、冰山指数同比-9.17%），尚未止跌。
• 租金收益率
  被动回升至1.973%（五城第二），因房价下跌幅度大于租金跌幅，投资价值边际改善。
• 区域结构
  以外围区域（萧山、余杭、临安）为成交主力。

展望：杭州市场下半年能否企稳，取决于成交量能否回升至7,000套/月以上、样本均价能否止跌。若房价继续下行而租金持稳，租金收益率将进一步回升，可能吸引长线资金入市，形成价格底部支撑。

下一步可重点关注几个方面：7-8月成交量走势，样本均价能否在31,000元/㎡附近企稳，萧山、余杭两大主力区域的成交能否持续放量。

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