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XX公司2024年度物业服务费收支

专项审计报告

XX有限公司：

我们接受贵公司的委托，依据贵公司XX内部审计计划，按照审计法律法规及审计准则的规定，于XX至XX派出审计组，配合贵公司对XX（以下简称“XX”）XX度XX情况进行专项审计。XX对提供的财务会计资料以及其他相关资料的真实性、合法性和完整性负责，我们的责任是在实施审计的基础上对XXXX度XX情况进行专项审计并出具专项审计报告。

我们按照《中国注册会计师审计准则》、《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等法律、法规实施审计。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。现将审计结果报告如下：

一、被审计单位基本情况

被审计单位名称为XX，统一社会信用代码为XX。截至2024年12月31日，贵公司认缴注册资本为XX万元，实收资本为XX万元。经营范围主要包括XX。贵公司下设XX等部门，现有员工XX人。本报告审计期间为2024年1月1日至2024年12月31日。

二、审计期间及范围

本次专项审计的期间为XX至XX，主要针对贵公司在此期间内物业服务费收支的合规性、完整性及准确性进行核查。

审计范围包括贵公司所有与物业服务费相关的收支活动，涵盖但不限于物业服务费收取标准、费用收支明细账、银行流水、原始凭证、合同协议及业主清册等资料。

三、审计目的

本次专项审计的目的是，对贵公司（被审计单位）XXXX的物业服务费收支情况，依据《中国注册会计师审计准则》及其他相关法律法规【填报指引：可根据实际委托补充具体的法律法规依据，如《物业服务收费管理办法》等】执行审计程序，以评价物业服务费的收取、管理、使用是否真实、合规、完整。

四、审计依据

本次审计主要依据以下法律法规、准则及合同执行：

1.《中国注册会计师审计准则》；

2.《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）【填报指引：请确认当地是否有更细化的地方性规定，若有，建议补充为第2条】；

3.被审计单位所在地XX人民政府颁布的《XX》；

4.贵公司与XX签订的《XX》（合同编号：XX）及相关补充协议；

5.被审计单位提供的XX等财务资料；

6.其他与本次专项审计相关的法律、法规及规范性文件。

五、物业服务费收支审计情况

根据本次专项审计的范围与程序，我们对贵公司XX物业服务费收支情况进行了审计，现将具体审计结果分述如下。

(一)物业费收入管理方面

经审计，贵公司2024年度物业费收入管理主要涉及以下环节：

1.收入来源与构成：贵公司2024年度物业费收入总额为XX元，全部来源于XX业主缴纳的物业服务费，收费标准依据XX执行，综合单价为XX。其中，当期收缴金额XX元，历史欠费追缴金额XX元，预收款项（跨年结转）金额XX元。

2.收费流程与管控：贵公司建立了“业主信息台账→账单生成→费用催收→收款确认→票据开具→账务记录”的闭环流程。具体而言：每月XX日前，物业系统依据合同面积单价自动生成当期应收台账（涉及户数XX户，应收金额XX元）；通过XX等方式向业主发送缴费通知，催收周期为XX天；业主通过XX等渠道缴费，财务人员于次日根据银行回单在物业系统中核销欠费，并开具增值税XX发票。截至2024年12月31日，全年实际收款笔数为XX笔，银行到账金额与系统核销金额差异为XX元（差异原因为XX）。

3.清欠与对账机制：贵公司按月编制《物业费欠费明细表》，区分XX等类型，合计涉及欠费户数XX户，欠费金额XX元。对欠费超过XX天的业主，实施XX等应对措施。每月末，财务部与客服部共同对账，差异率控制在XX%以内，差异原因及调整均形成书面记录。

4.收入明细表（按业态/区域）：

【填报指引：上述表格中“收费率”按“实收金额÷（实收金额+欠费金额）”计算，若含预收需调整口径，请根据贵公司实际情况注明是否包含预收。】

(二)物业费支出管理方面

经核查，贵公司2024年度物业服务费支出管理遵循经业主大会批准的《物业服务合同》及内部《费用支出管理办法》。支出流程主要分为预算内常规支出与预算外专项支出两类，具体管理轨迹如下：

在具体执行中，贵公司建立了“申请—审批—支付—记账—对账”闭环操作：各部门经办人填写《费用报销单》并附原始凭证，经部门负责人签批后交财务部门审核票据合规性及预算余额，再由物业负责人在授权额度内签批通过；财务部门于XX个工作日内完成银行转账或现金支付，并在用友系统中生成记账凭证；每月末由财务部编制《支出明细表》与银行对账单核对，差异部分于次月XX日前调整完毕。此外，贵公司对单笔超过XX元的支出实施二次复核（由另一名财务人员交叉核对发票与合同），并在年度中期对XX%的支出凭证进行抽查，以确保支出真实、合规。

(三)预算编制与执行方面

审计组核查了贵公司2024年度物业服务费预算编制、审批及执行全流程，涉及预算编制依据、审批层级、执行率及调整程序等环节。经检查，相关业务流程如下：

1.预算编制与审批流程

贵公司由物业管理部门依据《物业委托合同》约定及上年度实际支出水平，结合本年度预计服务项目变动（如新增绿化养护面积、设备维保周期调整等），于每年XX启动预算编制。编制底稿经部门负责人复核后，报送至贵公司财务部汇总形成《物业服务费年度预算草案》。该草案呈报贵公司总经理办公会审议，经XX人表决通过后，于XX正式下发执行。

2.预算执行监控机制

贵公司财务部按月编制《物业服务费执行明细表》，对比预算数与实际支出数，差异超过XX%的项目需附书面说明。物业管理部门每季度召开预算执行分析会，对水电能耗、保洁人工、维修材料等主要费用项进行趋势分析。具体执行情况如下表所示：

3.预算调整与超支控制

2024年度内，贵公司发生XX次预算调整，均通过正式书面申请说明调整事由（如XX），经总经理办公会审批后执行。针对单项支出超出预算XX%的项目，贵公司要求物业管理部门提交超支原因及纠偏措施报告，并于次月跟进落实情况。

4.预算与实际对比分析

整体来看，2024年度物业服务费预算执行率为XX%，较上年度XX个百分点。人工成本及维修材料费执行率略高于预算，主要受XX所致；保洁服务费及绿化养护费因外包合同单价调整，实际支出低于预算XX%。贵公司通过月度滚动预测和季度分析，基本实现了预算对日常运营的有效约束。

(四)资金收付与账户管理方面

贵公司对物业服务费的收缴实行“银行转账为主、现金与第三方支付为辅”的资金归集模式。所有物业服务费收入均缴入以“XX公司物业服务费专户”名义开立的账户，包括基本存款账户XXXX及一般存款账户XXXX。资金支付方面，单笔金额在人民币XX元以下的日常零星支出由项目负责人审批后通过备用金支付；超出该限额的支出须经贵公司分管领导及财务负责人联签，并采用银行转账方式直接支付至供应商或服务方账户。每月末，财务人员依据银行流水与收费台账逐笔勾稽，编制《物业服务费收入明细核对表》及《支出汇总表》，并由会计主管复核签章。截至XX，各账户余额合计XX元，其中物业服务费专户结余XX元，均与账面记录一致。

上述账户均由财务部门指定专人保管网银U盾及密码，实行不相容岗位分离控制；账户开立、变更及撤销均经过贵公司总经理办公会审批，并留存书面记录。

六、审计总体评价

根据《中国注册会计师审计准则》的要求，我们对贵公司XX（年度）物业服务费收支情况实施了必要的审计程序。经审计，我们认为，贵公司该年度物业服务费收支的会计处理XX/XX需改进]；内部控制制度XX/XX，需完善]；资金管理XX/XX]。审计发现，贵公司物业费收入XX/XX未及时入账]；支出XX/XX超预算支出，且未履行XX]。整体而言，贵公司物业服务费收支管理XX/XX问题，需重点关注并整改]。建议贵公司持续优化XX等环节，进一步提高物业费收支管理的规范性和透明度。

七、审计发现的主要问题

1、部分公共区域水电费分摊未按实际用量进行，仅按面积比例估算，导致收支不匹配

经抽查XX，贵公司对XX的公共水电费未安装独立计量表，而是按照各租户的面积占总面积的比例进行分摊，共计分摊金额XX元。该做法导致当期实际水电费支出与实际分摊收入存在差异XX元，无法准确反映各租户的实际使用情况，影响物业费收支核算的准确性。

2、物业费收入确认时点不统一，存在跨期确认问题

抽查XX的物业费收款凭证，发现部分租户（如XX）在XX缴纳的当期物业费，被记入XX的应收账款科目，而未按权责发生制在当月确认收入。同期对比发现，有XX笔、金额合计XX元的收入存在XX天的跨期错位，导致当月收入报表列示不准确。

3、押金及保证金长期挂账未及时清理，账实不符

截至XX，贵公司其他应付款科目中挂账的租户押金余额为XX元，涉及XX户。经核对租赁合同及退租台账，其中XX户（涉及金额XX元）已于XX前完成退租手续，但未及时退付或转营业外收入，长期挂账超过XX个月。

4、部分供应商选择未按规定履行比价程序，直接指定供应商

针对XX，贵公司未经公开比价或招标，直接与原供应商XX续签合同，年度合同金额XX元。抽查留存档案，未见三方比价记录、领导集体决策纪要或市场询价单，仅见个别经办人员签字的《供应商推荐表》。

5、维修物料采购合同条款缺失，未约定验收标准与质保期

查阅XX《XX》，合同金额XX元，用于购买XX。合同中仅列明了采购数量与单价，但未约定具体的材质、规格、验收合格标准以及质保期限，也未明确违约责任条款。实际到货后未组织正式验收，仅由仓管员签收即完成入库。

6、大宗物资采购未执行合同会签，内部审批流于形式

对XX内XX笔、金额合计XX元的清洁用品采购业务进行抽查，发现其中XX笔采购订单金额超过XX元的权限，但采购申请单仅由部门经理签字，未见财务负责人及分管领导会签。实际付款时，财务部门仅依据发票及入库单即办理支付，未复核审批流程完整性。

7、大额维修资金支出未附专项维修合同及预算清单，审批依据不足

XX，贵公司支付XX元至XX，事由为“XX”。但付款审批单后仅附有发票一张，未附带该维修项目的专项合同、预算报价单或工程结算单，也未附报修审批记录。经询问，该笔支出系由XX口头安排，未经过正常立项审批流程。

8、备用金管理不规范，长期未核销且资金去向不明

截至XX，贵公司财务账面挂账的备用金余额为XX元，涉及XX名员工（如XX）。经查，其中XX的备用金XX元已于XX借支，用途为“XX”，但截至审计日超过XX个月仍未办理报销或归还，也未提供任何说明或进度证明。

9、物业费代收代付手续费未合理分摊，存有利益输送嫌疑

贵公司通过XX代收物业费，平台按每笔交易收取XX%的手续费，XX内共计产生手续费XX元。但贵公司未将该手续费作为物业费支出的一部分统一核算，而是直接以“营销费用”科目列支，且未在物业服务费收支报告中向全体业主披露该项费用。部分金额较大的月份（如XX），手续费单月达XX元，其分摊合理性存疑。

10、物业费催收台账不完整，无系统性的催收记录

经查阅贵公司物业费催收台账，发现对XX的欠费记录仅截至XX，后续催收措施（如电话记录、催缴函、律师函等）均无书面登记。截至审计日，该户累计欠费已达XX元（欠费XX个月），但贵公司未能提供催收过程的有效证据。

11、公共收益收支未单独核算，与物业费混合管理

贵公司XX内取得的公共收益（如电梯广告费、地面停车费、场地租赁费等）共计XX元，但未设置独立的“公共收益”明细科目进行核算，而是与物业费收入合并列示在“主营业务收入”科目下。经调取原始凭证，部分广告收入合同由物业经理直接签署，收入直接计入物业费账户，未定期向业主委员会或全体业主公示。

12、物业服务合同未明确服务标准与质效考核机制

抽查贵公司与XX签订的《物业服务合同》，合同期限为XX，年度合同金额XX元。合同中仅约定了服务内容与收费标准，但未载明具体服务标准（如保洁频次、安保巡逻路线、维修响应时限等），也未约定质效考核办法及扣款条款。导致XX内收到业主投诉XX起，但无法依据合同对物业服务质量进行量化考核与追责。

八、以往审计发现的问题及整改情况

经核查，截至本次审计基准日，贵公司对以往年度审计发现的XX个问题，已完成整改XX个，尚未完成整改XX个。未完成整改的原因为：XX。针对尚未整改的问题，贵公司已制定XX，并于XX前完成整改。本年度审计中，我们未发现上述未整改问题对本期物业服务费收支的真实性、完整性及合规性产生XX重大影响。

九、管理建议

在审计过程中，我们发现贵公司在物业服务费收支管理中存在以下需改进事项，现提出相关管理建议：

1.收费台账与银行流水核对机制：建议贵公司建立月度收费台账与银行到账明细的自动对账流程，由XX于每月XX前完成核对，并形成书面记录。当前存在XX，导致账实差异额约XX元。

2.支出审批权限与预算管理：建议贵公司细化物业服务费支出审批权限，单笔超过XX元的支出须经XX批准。同时，建议按季度编制支出预算，实际支出超出预算XX%时须补充说明。审计发现XX。

3.公共收益单独核算：建议将公共收益（如电梯广告位出租收入）纳入物业服务费收支专户统一核算，并按XX向业主公示分配明细。当前存在XX。

4.合同与收费一致性：建议贵公司定期（如每XX个月）将物业服务合同约定的收费标准与实际开票金额进行比对，防止多收或漏收。抽查发现XX。

5.电子台账与原始凭证归档：建议建立电子台账与纸质凭证的交叉索引编号制度，确保每笔收支均可追溯至原始发票、收据或合同。目前有XX笔支出因凭证缺失，无法核实其真实性。

请贵公司结合实际情况，于XX前制定整改计划并落实。本建议不影响审计意见的结论。

十、报告的适用范围

本专项审计报告仅供贵公司向XX报送2024年度物业服务费收支情况之用，不得用于其他任何目的。因使用不当产生的法律后果，与本事务所及签字注册会计师无关。未经本事务所书面同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或部分内容向其他第三方披露或用于其他任何用途。

附表一：问题汇总表XX

附表二：物业服务费收入明细表XX

附表三：物业服务费支出明细表XX