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一、整体市场：赛道增长放缓但底盘稳固

2026年上半年（准）四代住宅走出一条持续上行曲线，6月市场呈现供应持平、成交小幅爬坡的特征，产品统治力依旧断层领先。

1.供应端：项目总量触顶，扩容周期暂时停滞

截至6月，全市在售（准）四代住宅项目维持78个，与5月数量持平，环比0%；开年以来新增供给节奏放缓，1-5月四代楼盘从62个增长至78个，连续5个月扩容，6月总量首次停止新增，主要在于前期多个（准）四代住宅售罄下架。

2.成交端：连续六月走高，涨幅大幅收窄

全市6月商品住宅总网签6424套，其中（准）四代住宅网签3411套，占比高达53.10%，超半数成交由四代产品贡献；

纵向环比：5月四代网签3297套，6月3411套，环比仅上涨3.46%，对比3-5月20%-57%的爆发式增长，6月成交增速显著放缓，赛道进入增量饱和阶段；

上半年走势复盘：1月959套、2月447套（春节淡季）、3月1643套、4月2095套、5月3297套、6月3411套，除去2月季节性下滑，其余月份持续上涨，整体成交规模较年初翻3倍以上，改善需求释放进入平缓期。

3.去化效率：单盘成交碾压普通住宅，产品力护城河持续加宽

四代住宅：78个项目网签3411套，单盘月均网签43.7套

非四代住宅：424个项目网签3013套，单盘月均网签仅7.1套

四代住宅单盘去化能力是普通住宅的6倍，在存量竞争白热化的市场环境下，带空中庭院、高拓展空间的四代产品，是唯一能够稳定走量的改善型产品，成为房企穿越库存周期的核心利器。

4.全市整体库存与去化基本面

6月全市四代住宅月初库存14584套，当月新增取证3554套，月度总供应18138套，月度网签3411套，全市整体真实去化率18.81%，平均去化周期5.3个月。

整体库存处于健康区间，但内部区域差距极大，主城核心区库存快速消化，远城区库存积压严重，市场结构性分化是当前最核心矛盾。

备注：全市商品住宅总网签和在售楼盘等数据指的是市场化的住宅项目，剔除了保障房、集中备案、公租房等项目。

二、区域格局：核心七区垄断供应与成交，远城区全线失速

1、供应格局：光谷独占头名，主城八区包揽90%四代项目

从6月78个四代住宅项目区域分布来看，供应高度集中于主城核心，远城区仅零星试水：

第一梯队（10-15个项目，核心供应极）

东湖高新区15个项目，占全市19.23%，稳居全市第一；江岸10个项目，占比12.82%；武昌、洪山各9个，占比均11.54%，光谷+武昌+洪山+江岸四大改善板块，合计43盘，占全市55.13%，是开发商布局四代住宅的首选阵地。

第二梯队（6-8个项目，补充供应带）

汉阳8个（10.26%）、经开7个（8.97%）、青山6个、江汉6个（两区均7.69%），8个主城区合计70个四代项目，占全市总量89.74%，构成四代住宅基本盘。

第三梯队（1-3个项目，试水远郊）

硚口3个（3.85%，唯一一个第三梯队的主城区）；蔡甸、东西湖、江夏、黄陂各1-2个，1个主城区+4个远城区合计仅8个四代项目，占比10.26%。

核心结论：四代住宅是典型的核心改善产品，依托成熟城市界面、高购买力改善客群生存，远城区客群价格敏感度高，开发商不愿投入高成本打造四代产品，供应长期处于低位。

2、成交格局：洪山断层登顶，主城核心普遍超60%，远郊不足25%

网签渗透率=区域四代网签÷区域总网签，直观反映区域购房者对四代产品的接受度，6月区域分层极其清晰：

备注：网签渗透率反应四代住宅在整体楼市中的占比。

断层领跑梯队（渗透率70%以上，四代成为区域绝对主流）

洪山82.12%全市第一，青山77.63%、武昌72.56%紧随其后；洪山区域内改善客群集中，不管南湖、白沙洲还是雄楚大道，高端改善全部转向四代产品，区域超8成买房人选四代住宅。

强势改善梯队（60%-70%，四代是区域成交标配）

东湖高新67.33%、江岸65.51%、经开62.57%、江汉61.02%，光谷、江岸、经开、江汉核心地段大平层、改善洋房基本完成四代迭代，传统普通三房四房逐步边缘化。

主城温和梯队（28%-42%，新旧产品并行）

汉阳41.05%、硚口28.18%，汉阳刚需大盘基数大，传统刚需房源分流成交；硚口四代项目仅3个，供给不足拉低渗透率。

远郊冰点梯队（22%以下，四代几乎无市场）

江夏21.20%、东西湖5.12%、黄陂5.65%、蔡甸3.21%；远城区成交主力仍是传统三代住宅。

3、各区去化效率：经开、光谷双优，江岸、蔡甸库存压力拉满

从行政区真实去化率（网签套数/供应套数）与去化周期（当月总供应套数/当月网签套数）来看，区域分化同样显著：

备注：各区去化效率反应四代住宅真实去化情况。

优质去化板块（去化周期≤3.5个月，去化率超30%）

经开区：真实去化率31.37%，去化周期3.2个月；

东湖高新区：真实去化率32.74%，去化周期3.1个月；

两大板块是全市四代住宅去化天花板，光谷产业高收入人群、经开改善置换客群持续进场，新增供应能够快速消化，库存处于低风险区间。

健康去化板块（去化周期4-6个月，去化率18%-25%）

洪山24.18%（4.1个月）、青山19.02%（5.3个月）、江汉18.85%（5.3个月）、硚口19.14%（5.2个月）、武昌12.11%（8.3个月）；洪山、青山、江汉供需平衡，武昌因月初库存高达1195套，库存体量偏大，去化周期拉长至8.3个月。

高库存承压板块（去化周期≥10个月，去化率不足10%）

江岸区：月度真实去化率仅8.63%，去化周期11.6个月，全市主城库存压力最大；区域总供应3940套，但月度仅网签340套，存量去化需要近一年，板块内项目竞争激烈，大量高总价大户型去化受阻。

汉阳区：去化率8.91%，去化周期11.2个月，存量库存1421套，新增取证767套，新增供给远超去化速度，库存持续累积。

远郊重度积压板块（去化周期超50个月，基本停滞）

蔡甸真实去化率仅1.98%，去化周期高达50.4个月；江夏6.4个月、东西湖7.3个月、黄陂7.1个月，远城区四代住宅去化速度极慢，项目普遍依靠以价换量才能小幅走量，长期面临库存积压风险。

三、板块与项目表现：核心改善盘「虹吸效应」凸显

四、趋势研判：赛道增速见顶，区域、产品双重淘汰赛开启

1.整体成交进入平台期，全年难再现爆发式增长

1-5月四代住宅属于需求集中释放阶段，6月成交环比涨幅仅3.46%，增量空间明显收窄；在售项目数量维持78个不再新增，供给见顶叠加改善需求阶段性透支，下半年全市四代网签大概率维持3000-3600套区间，很难再出现50%以上环比大涨。

2.市场两极分化持续拉大，主城核心与远郊彻底割裂

短期之内，四代住宅不会下沉远城区：远城区客群预算有限，无法承接四代产品带来的溢价，远城区还是以去库存为主；

反观东湖高新、经开、洪山等核心改善板块，四代住宅渗透率将持续走高，未来半年部分板块有望突破90%，普通平层产品逐步退出改善市场。

3.库存分化加剧，高周期板块进入价格战通道

江岸、汉阳、武昌去化周期均超过8个月，江岸更是接近12个月，区域内大量存量四代房源积压；下半年这三大板块有可能加大优惠力度，价格竞争加剧；

而光谷、经开去化周期仅3个月左右，供需关系健康，项目价格具备韧性，不会出现大幅降价，板块价值差距进一步拉开。

4.产品力竞争从“有无”转向“优劣”，早期四代产品加速出清

前半年只要带空中庭院、高拓展就能走量，下半年客户审美与需求升级，单纯堆砌露台、会所的早期四代项目会被市场淘汰；

客户更看重户型实用性、庭院私密性、公摊控制、物业服务、地段配套，只有综合产品力过硬的项目，才能持续稳定去化，赛道正式进入产品淘汰赛。

结语

2026年6月的数据再次印证：（准）四代住宅不是短期营销噱头，是武汉改善市场不可逆的产品迭代趋势。仅占全市15.54%的楼盘，稳定贡献超5成成交，本质是改善客群对更高居住品质的长期需求。

但市场红利并非普惠，赛道红利只集中在光谷、经开、洪山等核心主城；远城区四代住宅供需双冷、库存高企，长期缺乏增长逻辑。对于开发企业，下半年布局四代产品必须锚定核心改善板块；对于购房者，当下选四代住宅，既要甄别产品硬实力，更要避开去化周期过长、库存积压严重的板块，兼顾居住价值与房产流通性。

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