据「新知南通研究院」不完全统计，2026年上半年，南通市区主力在售新房（已剔除尾盘及长期滞销项目）累计成交备案3732套。相比去年同期，足足多卖了1100套，同比涨幅高达约42%。
1-2月开局较冷淡；3月骤然拉升至831套，创下2024年以来月度峰值；4-5月小幅回调；6月再度飙升至982套，创下2023年以来月度峰值。
拉长周期看，今年上半年是近四年同期最强表现，二季度更是创造了超2300套的成绩，几乎是过去三年同期的两倍。
整体来看，市场阶段性回暖信号确已明朗。但总量升温之下，不同板块、不同项目之间的差距依然显著。
以去化速度与库存规模为参考，板块梯队已然泾渭分明。
第一梯队：老城区
凭借区位优势，9个项目半年合计备案754套，是唯一突破700套的板块。
更关键的是其可控的库存规模——截至6月末广义库存仅约1600套，按近一年月均流速（约97套）估算，去化周期约17个月；
若以近半年提速后的月均流速（约126套）估算，则可缩短至约13个月。
第二梯队：任港湾五龙汇与创新区，热度不低但库存高企
任港湾五龙汇11个项目备案641套，创新区12个项目备案620套，流速不算慢，但广义库存均超3200套，对应去化周期分别约38个月和40个月。
这两个板块不缺热度，但存量压力倒逼开发商必须在产品力、差异化上持续精进，否则易陷入“叫好不叫座”的困局。
新东区
仅3个项目在售，上半年备案370套，广义库存不足900套，去化周期约19个月，流速相对尚可，库存较低，市场活力不足。
新城区
7个项目备案363套，广义库存超1600套，去化周期约37个月，压力不容小觑。
原港闸与开发区
这两个板块上半年备案量都在400套左右，广义库存都在2400套左右，去化周期都超50个月，压力显著。
苏锡通
上半年仅备案173套，其中大华铂璟湾独占163套，其他项目基本“滞销”，整个板块近乎“停滞”。
以容积率为参考，产品结构的分化同样耐人寻味。
上半年成交主力集中在容积率1.5-1.8的洋房与小高层产品，16个项目合计备案1294套，占总成交量约35%；截至6月末该区间库存超5200套，去化周期约28个月。
其次是容积率1.8-2.0的小高层、高层产品，8个项目备案989套，占比约27%。
容积率1.2-1.5的别墅、洋房产品，8个项目备案680套，占比约18%。
容积率1.2以内的超低密项目，目前仅有5个在售，半年备案108套，属于极小众的塔尖市场。
出乎意料的是，容积率超2.0的大高层项目，目前仍有16个，半年备案661套，可见只要价格到位，高层产品也能激活可观的刚性需求；
不过，这16个大高层项目库存还有4500多套，去化周期长达约55个月，下半年这类产品的价格战或更激烈。
上半年销冠由远创宸樾摘得，6个月备案245套，月均流速约41套，以价换量成效显著，但其库存仍有730多套，去化压力依然存在。
中海臻如府紧随其后，备案225套，月均流速约38套，截至6月末去化率约80%，库存220套左右，节奏相对从容。
炜赋龙腾华府、濠东璟园、滨江道（江园）位列3-5位，月均流速都在30套左右；濠东璟园表现尤为突出，去年9月入市，不到一年已近清盘，是高端市场的流量标杆。
截至6月末，南通市区新房广义库存约1.58万套，按近一年月均流速（约477套）估算，去化周期约33个月。
相较去年同期，库存减少约0.6万套，去化周期缩短约10个月，去库存成效显著。
但33个月的去化周期，仍处于偏高水平，尤其部分板块超50个月的库存压力，意味着市场出清尚未完成。
市场信心正在修复，距离全面回暖仍有距离。我们保持谨慎乐观，静待下半场答卷。
数据说明
*数据来源：通房e办
*统计时间：2026年7月1日
*成交备案存在延迟，仅供参考
*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」