报告显示，2026年上半年，ICCRA监测的16个重点城市共新增集中式租赁住房项目231个，新增房间规模约10.4万间。与2025年上半年相比，新增项目数量增长47.1%，新增房间规模增长28.4%，市场仍保持较高供给水平。

但供给逻辑正在发生变化。

● 从项目性质看，2026年上半年新建类项目占比63.7%，改造类项目占比36.3%。进一步拆解新建项目可以发现，存量土地新建占新建项目的63.0%，专项用地新建占37.0%。这意味着，即便是“新建项目”，也越来越多依托既有土地资源展开，新增供给仍高度依赖存量资源优化配置。

● 改造类项目的来源也出现明显变化。数据显示，存量商业办公楼和存量商品房已成为改造类项目最主要来源，占比分别达到47.9%和47.5%。两者合计超过95%，反映出住房租赁市场的盘活重点，正在由传统酒店、公寓等资产，进一步扩展至商业办公物业再利用和存量商品房收储。

● 从城市分布看，新增供给继续向核心城市集中。2026年上半年，上海新增房源占比25.9%，位居16个重点城市首位；西安、合肥、北京占比分别达到13.9%、11.4%和10.5%，成为新增供给增长较快的城市。区域格局正在由单点集中走向多极增长。

在产品结构方面，2026年上半年新增项目仍以租赁式社区和青年公寓为主。报告显示，租赁式社区占新增房源总量的53.3%，继续保持第一大产品类型；青年公寓占比40.5%，较2025年有所提升。高端公寓和宿舍型公寓占比分别为3.9%和2.3%，整体规模较小，但呈现稳定补充态势。

这说明，租赁住房市场正逐步形成“社区化为主、多元化并存”的产品格局。一方面，租赁式社区凭借规模化开发、完善配套和家庭友好型产品优势，仍是保障性租赁住房和市场化租赁住房的重要供给形态；另一方面，青年公寓、高端公寓、宿舍型公寓等产品也在围绕不同客群持续细分。

在项目体量方面，2026年新增项目呈现“两端增长”特征。100间以下项目占比由2025年的17.4%提升至23.4%，1000间以上超大型项目占比由7.7%提升至10.4%。这反映出市场一方面通过中小体量项目盘活存量资产，另一方面仍通过大型租赁社区实现规模化运营。

随着行业进入存量运营阶段，资产管理能力的重要性显著提升。

ICCRA调研显示，受访机构在租赁住房业务中呈现明显的多职能复合特征。其中，承担资产管理职能和项目运营职能的机构占比均为64.71%，承担投资职能的机构占比为61.76%，承担资产持有职能的机构占比为52.94%。这说明，行业主体已经不再局限于单一开发、单一运营或单一投资角色，而是逐步向“投资—持有—资产管理—运营”一体化能力演进。

从机构治理上看，50.00%的受访机构已经针对租赁住房业务设立独立资产管理部门；在运营管理模式上，64.71%的机构采用“自有品牌、自行组建团队管理”模式，成为当前最主要的运营方式。自主运营、专业资管和组织能力建设，正在成为住房租赁企业长期竞争力的重要基础。

2026年，住房租赁项目的核心财务指标也呈现出新的变化。

从收入指标看，2026年上半年租赁住房项目加权平均出租率达到91.73%，整体保持高位。其中，青年公寓出租率为93.68%，租赁式社区为90.69%，显示出较强的需求支撑。租金坪效方面，高端公寓仍保持最高水平，为8.32元/天/㎡；青年公寓、宿舍型公寓和租赁式社区分别为2.38元/天/㎡、2.64元/天/㎡和2.09元/天/㎡。

续约率正在成为新的核心运营指标。数据显示，青年公寓续约率达到62.74%，租赁式社区约为60.16%，高端公寓为53.42%，宿舍型公寓为43.40%。如果说过去行业最关注出租率，那么未来“出租率+续约率”将共同衡量项目运营质量和长期现金流稳定性。

在融资端，低成本资金优势进一步凸显。调研显示，52.94%的受访机构综合融资成本控制在3%以内，23.53%的机构融资成本位于3%—5%区间。也就是说，超过七成机构融资成本在5%以内，头部机构和信用较强主体的融资优势明显。

报告认为，2026年住房租赁行业的大宗交易逻辑正在从“买物业”转向“买资产、买平台、买运营能力”。

调研显示，在资产收购过程中，机构认为难度最高的是价格评估，平均得分为3.71分；其次为资产合规性溯源，平均得分为3.59分；经济可行性测算为3.41分。标的筛选方面，机构最关注具体区位，得分8.74分；其次为所在城市8.65分、交易价格8.53分。这说明，城市基本面、微观区位、交易价格和未来退出能力，正在共同构成资产判断体系。

投资收益方面，44.12%的受访机构主要关注IRR，另有44.12%的机构表示ROI和IRR两者均看。受访机构对ROI的平均预期为6.59%，对IRR的平均预期为7.62%。资本化率预期则随城市能级下降而提高，一线城市约为5.06%，新一线城市为5.35%，二线城市为5.91%，三线及以下城市为6.47%。

对于未来两年大宗交易市场，52.94%的机构认为交易将明显或小幅上升，32.35%认为市场将保持稳定。这表明，在存量资产盘活、REITs扩容和长期资金进入的共同作用下，租赁住房收并购市场仍具备结构性机会。

对于未来发展，报告认为，中国住房租赁行业将进一步走向专业化、标准化和资产化。

技术层面，装配式装修和模块化建筑正受到行业关注。调研显示，41.17%的机构对装配式装修表示“比较接受”或“非常接受”，50.00%的机构对模块化建筑表示“比较接受”或“非常接受”。随着“好房子”建设、绿色低碳和全生命周期成本管理要求提升，工业化建造和装配式装修有望成为行业降本增效、提升品质的重要方向。

开放式调研中，机构建议主要集中在五个方面：完善退出机制、完善政策体系、提高资产获取与改造能力、提升资产运营能力、提高项目投资收益和经营稳定性。其中，REITs、机构间REITs、持有型不动产ABS等退出工具被反复提及，说明“退”仍是未来行业闭环中最需要完善的环节。