一、调研背景与总体概况

2026年是北京城市更新行动进入深化落地的关键一年，随着《北京市第十五五城市更新规划》正式发布实施，全市计划投入1.7万亿元资金重点推进五环内老城区的系统性升级改造，其中核心区的老旧平房腾退、老旧小区综合改造成为全年工作的重中之重。在这一政策大背景下，北京二手房市场呈现出与过去十年完全不同的结构性特征：低总价、小户型的“老破小”房源从过去被市场冷落的边缘品类，一跃成为当前二手房交易的绝对主力，2026年上半年全市300万以下刚需二手房成交占比已经突破75%，80平方米以下小面积段房源成交占比接近50%，市场交易重心明显向核心城区的老旧房源倾斜。

本次调研覆盖北京东西城核心腾退片区、朝阳、海淀、丰台等多个行政区的腾退重点区域，累计走访127个老旧小区、39个正在推进申请式退租的平房院落片区，访谈房产经纪人186名、刚需购房者213户、老旧小区业主97户，结合北京市住建委发布的2026年1-5月官方成交数据，系统梳理腾退政策落地过程中周边二手房市场的真实运行状态，分析当前市场的结构性机遇与潜在风险，为后续区域房地产市场平稳健康发展提供参考依据。

从整体市场表现来看，2026年上半年北京二手房市场走出了典型的“量涨价稳”结构性行情，截至6月27日，全市二手房月度累计网签已经达到14607套，月末全月网签量有望突破1.6万套，新房同期累计网签3454套，全月预计突破4000套，整体市场活跃度远超2025年同期水平。但亮眼的成交数据背后，市场分化特征极为显著：五环内二手房成交占比达到62.3%，较2024年同期提升11.7个百分点，而昌平、大兴等郊区新城的二手房成交占比同比下降8.2个百分点，“宁要五环内一张床，不换五环外一套房”的市场选择已经从网络梗变成了真实的交易趋势。

这种市场格局的形成，背后是购房群体定价逻辑和置业心态的深刻转变。过去二十年北京楼市的核心逻辑是“博取资产增值”，购房者买房时优先考虑未来房价上涨的空间，而2026年的市场环境下，低利率、低首付的政策环境叠加房价深度回调之后的价格底，让购房者的决策逻辑转向“计算持有成本与现金流”。大量核心城区的老破小房源经过过去几年的价格调整之后，租售比已经达到2.3%到3.1%的区间，这一收益率不仅高于1年期国债收益率，也跑赢了多数银行理财产品的收益，不少刚需购房者发现，当下购买一套老破小的月度月供，已经基本和同户型的房租持平，与其长期租房为房东还贷，不如直接上车购置属于自己的房产，这成为支撑当前老破小市场成交热度的核心底层逻辑。

而腾退政策的全面推进，更是给核心区老破小市场注入了全新的变量。2026年北京东西城全年计划完成4000套申请式退租，两区各2000套，未来五年累计要收购2-3万套核心区存量平房院落，疏解核心区人口5-8万人。腾退工作不再局限于传统的历史文化街区，而是扩大到东西城全域，只要是两区范围内的平房，包括直管公房、自管公房，都有机会纳入腾退范畴。大规模的腾退推进，一方面直接释放了大量持有大额现金的腾退居民，成为周边二手房市场的重要购买力；另一方面也彻底改变了腾退片区周边的城市界面，过去环境杂乱、配套落后的老旧片区，随着腾退之后的城市更新升级，区域价值正在被重新评估。

二、2026年北京重点腾退区域分布与政策落地进展

2026年北京的腾退工作呈现出“核心区攻坚、多区域同步推进”的整体格局，不同区域的腾退政策、实施节奏、补偿标准存在明显差异，直接影响着周边二手房市场的走势。本次调研将全市腾退区域划分为核心区平房腾退片区、城市更新老旧小区改造片区、重点功能区配套腾退片区三大类，逐一梳理其政策落地情况。

（一）东西城核心平房腾退九大热点片区

作为北京腾退工作的核心区域，2026年东西城的申请式退租进入全面攻坚阶段，九大热点片区的腾退工作都在按计划有序推进。 第一个也是最受市场关注的片区是故宫周边片区，作为中轴线核心保护区的核心位置，故宫周边院落申请式退租二期在2026年3月29日正式启动，政策宣讲期持续到4月28日，4月29日进入正式签约期，本次腾退一共涉及41个院落，主要集中在北池子大街两侧，腾退完成之后将对院落进行恢复性修建，整体保护古都风貌。这片区域的腾退补偿标准按照第三方评估确定，东西城核心区的平房评估单价大约在12-13万元每平方米，按照使用面积乘以1.33换算成建筑面积计算，每户还有约12万元的综合补助，低保、残疾等特殊困难群体的补偿标准还可以适当上浮，提前签约的居民可以获得最高5-10万元的奖励，整院100%签约的住户还能获得额外的叠加奖励。 第二个重点片区是白塔寺历史风貌保护区，这片37公顷的区域南起阜成门内大街、北至受壁街、东至赵登禹路、西至西二环路，2026年正式启动三期文保腾退和院落修缮复建工程，涉及大约7000平方米的建筑，宫门口头条、二条、三条胡同，以及受壁街、赵登禹路沿线的胡同都被纳入重点腾退范围，腾退完成之后这里将打造“共生街区”，在保护历史风貌的同时全面提升居民生活品质。 第三个重点片区是前门东区片区，作为北京老字号的聚集地，前门东区一体化城市更新是2026年西城区的重点项目，覆盖大栅栏周边、煤市街东片区等中轴线景观提升的重点区域，陕西巷、石头胡同、胭脂胡同、百顺胡同等老旧平房集中的胡同都在腾退范围内，这些区域的房屋普遍设施老化严重，腾退之后将优化区域业态，在保留老北京烟火气的同时全面提升区域配套品质。 除此之外，磁器口东区域、东斜街地块二期、南中轴重点地区、西总布街区、棉花片A3片区、西单地区六大腾退片区也在同步推进。磁器口东区域覆盖磁器口大街周边、东花市街道部分胡同，包括东花市斜街、白桥大街周边的平房院落；东斜街地块二期位于西长安街街道，东至西单北大街、西至二龙路，涉及东斜街、辟才胡同、太仆寺街周边胡同；南中轴重点地区涵盖天桥二期、先农坛周边，涉及永安路、仁民路沿线胡同，同步推进先农坛庆成宫的文保腾退；西总布街区重点推进直管公房申请式退租，覆盖西总布胡同、东总布胡同、外交部街周边区域；棉花片A3片区位于西长安街街道，涉及棉花胡同、辟才胡同的部分院落，是核心区“成片区”城市更新的试点项目；西单地区重点推进区域品质提升，覆盖西单北大街周边平房、力学胡同等区域，同步开展环境综合整治。 和过去的腾退政策相比，2026年的东西城腾退有三个明显的新变化：一是不再要求整院全员同意才能启动腾退，部分住户同意退租就可以推进项目，腾退工作的推进效率大幅提升；二是安置方式更加多元，除了传统的货币补偿和房屋安置之外，新增了“平移置换”选项，不愿意搬离核心区的居民，可以平移到其他院落的直管公房继续居住，满足了部分居民留在老城生活的需求；三是腾退范围进一步扩大，不再局限于历史文化街区，东西城全域的平房都有机会纳入腾退范畴，让更多长期居住在老旧平房里的居民能够改善居住条件。

（二）其他行政区重点腾退项目

除了东西城的核心平房腾退之外，2026年北京多个行政区也有重点腾退项目落地，这些项目同样对周边二手房市场产生了显著影响。 在朝阳区，小红门乡肖村集体土地国有单位宿舍腾退项目在2026年6月正式发布腾退公告，腾退范围覆盖肖村集体土地上的国有单位宿舍房屋、附属物和其他地上物，签约期从6月23日持续到7月7日，一共15天时间。这个项目是小红门乡绿化隔离地区城中村改造项目的重要组成部分，腾退完成之后，这片区域将规划建设大面积的城市绿地和配套公共服务设施，彻底改变过去区域环境杂乱的面貌。 在密云区，《密云水库防灾减灾及蓄水能力提升项目一级保护区内大沽高程160米及以下剩余宅基地腾退补偿安置方案》在2026年5月正式印发实施，腾退范围内的住宅房屋全部采用安置房方式进行补偿，宅基地补偿价按照3600元每平方米的标准执行，针对不同面积的宅基地设置了差异化的补偿规则：1983年1月1日以后认定的新宅，0.3亩也就是200平方米以内的部分按照全额标准补偿，超过200平方米不超过266.67平方米的部分也按照全额标准补偿，超过266.67平方米不超过400平方米的部分按照标准的50%补偿，超过400平方米的部分不予补偿。针对利用住宅房屋从事生产经营活动的被腾退人，符合条件的按照认定的经营面积给予每平方米1000元的一次性停产停业损失补偿，保障了经营住户的合法权益。 此外，2026年北京还有大量2000年底之前建成的老旧小区被纳入综合改造范围，这次改造不再是过去刷刷墙、换换窗户的表面工程，而是真正实现水电管网全更换、小区路面重铺、绿化全面升级，符合条件的小区全部加装电梯，同时补充建设养老驿站、便民菜站、社区公园等公共配套设施。根据贝壳研究院2026年5月发布的《北京城市更新楼市影响报告》，已经纳入官方改造名单的老旧小区，成交周期较同片区未改造小区短27天，平均溢价率达到12.4%，改造带来的价值提升效应已经在二手房市场上得到了明确体现。

三、腾退区域周边二手房市场实地调研情况

本次调研累计走访了所有重点腾退片区周边的二手房小区，收集了2026年上半年的真实成交数据，对不同区域的市场表现进行了全面梳理。

（一）东西城核心腾退片区周边市场

东西城核心腾退片区周边的二手房市场是2026年上半年表现最活跃的区域之一，大量拿到腾退补偿款的居民成为周边二手房的核心购买力。以故宫周边腾退片区为例，不少拿到数百万元货币补偿的腾退居民，优先选择在周边3公里范围内购置带电梯的小户型二手房，既不用离开熟悉的生活圈子，又能彻底改善过去平房里没有独立卫生间、冬天取暖不便的居住条件。北池子大街周边的多个老旧小区，2026年上半年的带看量同比2025年同期上涨了47%，其中60平方米以下的两居室房源成交周期普遍不超过15天，不少房源挂牌之后一周之内就能找到买家。 但同时我们也注意到，东西城的二手房价格在经历了过去几年的深度回调之后，已经逐步回归理性。二环内不少老破小房源的价格较2023年的市场高点已经下跌了40%-50%，部分房源的成交单价甚至进入了“2万时代”。比如马连道的三义东里小区，一套56平方米的两居室2026年3月的成交价是368万，较2023年2月的650万跌幅达到44%，即便和2024年8月的成交价相比也下降了20%；白纸坊的恬心家园小区，一套65平方米的一居室2026年3月成交价370万，较2022年8月的738万暴跌50%，较2024年1月也下降了40%，即便对比2018年的成交价，跌幅也达到了33%。 价格的深度回调并没有带来市场的恐慌性抛售，反而吸引了大量刚需购房者入场。不少在金融街、王府井上班的年轻上班族，过去每天要花一两个小时从五环外通勤到核心区，现在发现二环内的老破小总价已经降到了自己可以承受的范围之内，纷纷选择在核心区安家。调研中一位在金融街上班的95后购房者表示，他2025年就开始看房，之前一直觉得二环内的房子遥不可及，2026年年初发现自己工作5年攒的首付，加上公积金贷款，完全可以在二环内买一套40多平方米的一居室，每天步行就能上班，不用再每天挤两个小时地铁，生活幸福感提升太多。 同时我们也观察到，东西城市场的分化同样非常明显：带电梯的次新房、学区属性强的房源价格韧性很强，而房龄超过30年、没有电梯、周边配套没有明显优势的老破小，价格依然面临一定的回调压力。陶然亭的中海紫御公馆作为改善型房源，一套142平方米的三居室2026年3月成交价1360万，较2023年2月的1990万下降了32%，跌幅明显小于周边房龄更老的小区，体现出品质改善房源更强的价格韧性。

（二）朝阳区腾退相关区域市场表现

朝阳区作为北京刚需置业的核心区域，2026年的二手房市场呈现出极为显著的结构性分化特征。过去几年大家印象中“核心区房产稳涨”的固有认知被彻底打破，多个热门板块的标杆小区价格持续回调，不少房源较历年市场高点缩水数百万。 望京板块的改善房源回调幅度最为惊人，2026年6月某小区一套200平方米的高楼层四居成交，单价5.35万每平方米、总价1070万，对比2023年6月的市场高点，同户型单价9.92万每平方米、总价1985万，三年时间总价回调915万，整体回调幅度达到46%。除了望京之外，奥森板块拂林园、大望路珠江帝景、双井富力城C区等区域标杆小区，都出现了不同程度的价格回落：奥森拂林园2026年5月一套164平方米的三居成交总价756万，较2019年的高点回调484万，回调幅度40%；大望路的标杆学区盘珠江帝景，2026年6月一套180平方米的三居成交价1335万，较2023年的高点回调755万，幅度37%；双井富力城C区一套99平方米的两居，较2023年高点回调357万，幅度36%，价格基本回归到2013年的市场水平。 但在整体价格回调的大背景下，腾退项目周边的二手房市场依然走出了独立的行情。小红门乡肖村的腾退项目启动之后，周边几个2000年左右建成的老旧小区带看量在半个月之内上涨了60%，不少腾退居民优先选择在小红门周边购置二手房，这里距离他们原来的生活地点很近，生活圈子没有变化，而且周边配套成熟，交通便利，总价也在腾退补偿款的覆盖范围之内。周边中介门店的数据显示，腾退公告发布之后的半个月时间里，门店的成交量就达到了过去两个月的总和，其中80%的买家都是本次肖村腾退的居民。 而作为北京刚需置业的传统热门板块，昌平南回龙观片区的二手房行情在2026年上半年持续走弱，并没有迎来市场回暖。片区内矩阵一期、新龙城、云趣园一区、国风美唐三期等主流刚需小区，2026年的成交均价较2025年同期普遍回调30%，不少高位接盘的刚需业主，房产资产出现了明显缩水。核心原因是大量新房库存的冲击，周边新入市的项目价格比二手房还要低，购房者自然更愿意选择品质更好的新房，这也直接导致了回龙观二手房市场的持续降温。 朝阳区的市场现状清晰地印证了一个趋势：楼市没有永恒的溢价，只有匹配价值的价格回归。过去依靠学区溢价、板块概念炒作起来的高房价，在市场回归理性的过程中正在持续出清，只有那些地段核心、品质过硬、配套无短板的房源，才能在市场调整过程中保持足够的价格韧性。

（三）其他腾退关联区域市场特征

除了东西城和朝阳之外，丰台、海淀、石景山等多个行政区的腾退相关区域，二手房市场也呈现出各自不同的特征。 丰台区的不少老旧小区纳入2026年老旧小区改造计划之后，市场关注度明显提升。比如马家堡片区的多个90年代建成的老旧小区，在确定纳入改造名单之后，小区的挂牌价平均上调了5%左右，而且成交速度明显加快。之前不少购房者嫌弃这些小区没有电梯、管线老化，现在得知改造之后会全部更换水电管线、加装电梯，还会新增社区养老驿站和便民菜站，购房意愿明显提升。调研中一位丰台区的房产经纪人表示，之前带看这些老旧小区，客户第一句话就问“能不能装电梯”，现在只要拿出官方的改造公告，客户的顾虑基本就打消了，成交率比之前提升了不少。 海淀区的学区老破小市场则呈现出明显的分化态势。随着教育均衡化政策的持续推进，那种纯粹依靠学区溢价、房子本身品质很差的“过道房”“极小户型学区房”价格出现了明显下跌。调研中了解到，2025年有购房者花400多万买了一套30平方米的学区过道房，2026年类似的房源挂牌价已经降到了350万左右，跌幅超过20%。但那些既拥有优质学区、房屋本身品质也不错的房源，价格依然非常坚挺，成交热度也很高，并没有出现明显的回调。 石景山的老古城片区，随着周边多个棚改腾退项目的收尾，区域城市界面发生了翻天覆地的变化，过去老旧的工业区变成了环境优美的城市休闲区，配套的地铁线路、商业综合体陆续建成，周边二手房的价值正在被重新发现。2026年上半年该片区的二手房成交量同比上涨了38%，不少在中关村、金融街上班的刚需购房者，被这里相对友好的价格和不断完善的配套吸引，选择在这里安家。

四、当前腾退区域二手房市场的核心驱动因素分析

2026年北京腾退区域周边的老破小市场能够成为市场成交的主力，背后是多重因素共同作用的结果，这些驱动因素既有短期的政策刺激，也有长期的城市发展逻辑支撑。 第一，大规模腾退释放的刚需购买力，直接为周边二手房市场提供了坚实的需求支撑。2026年仅东西城的4000套申请式退租，按照平均每户300万的货币补偿计算，直接释放的购买力就超过120亿元，这些腾退居民的购房需求绝大多数都集中在腾退片区周边5公里的范围之内，他们的购房决策逻辑和普通刚需完全不同，不需要长时间看房对比，对区域有极强的情感认同，购房决策速度很快，直接带动了周边二手房的成交热度。而且腾退居民的购房需求非常明确，就是要改善居住条件，优先选择有电梯、周边配套成熟的小户型，和当前市场上的主流刚需房源供给高度匹配，供需两端的精准对接直接激活了区域市场的流动性。 第二，城市更新带来的区域价值重塑，彻底改变了老破小的资产估值逻辑。过去大家对老破小的印象就是“环境差、配套旧、没有升值空间”，但2026年启动的大规模城市更新，彻底扭转了这个刻板印象。1.7万亿的真金白银投入到五环内的老城区，老旧小区的硬件设施全面升级，腾退之后的片区新增大量绿地、公共服务设施，区域的宜居度得到质的提升。已经完成改造的老旧小区，不仅居住体验大幅改善，二手房的成交价格也实现了明显溢价，这让市场对老破小的价值预期发生了根本性转变，越来越多的购房者意识到，核心城区的老房子不是“包袱”，而是占据了城市最优质资源的稀缺资产。 第三，低利率环境下的现金流逻辑，让老破小的持有性价比凸显。2026年北京的房贷利率已经降到了历史低位，首套房贷款利率远低于前几年的水平，叠加房价经过深度回调之后的低总价，核心城区老破小的租售比已经达到了非常有吸引力的水平。调研中我们对东西城多个老破小小区的租售比进行了测算，一套总价300万的老破小，月租金可以达到6000元以上，一年的租金收入超过7万元，租售比超过2.5%。在当前的市场环境下，这个收益水平不仅比把钱存在银行、买理财的收益更高，而且房产本身还能对抗长期的通胀，对于刚需购房者和稳健型的资产配置者来说，都是非常有吸引力的选择。 第四，购房群体的置业心态转变，从“追涨”转向“求稳”。过去楼市普涨的时代，购房者买房优先看未来的上涨空间，愿意为了远期的规划红利去远郊买房。但经历了过去几年的市场调整之后，越来越多的购房者意识到，远郊的房产不仅通勤成本高，而且流动性很差，一旦市场出现调整，价格回调的幅度会非常大。而核心城区的老破小，占据了城市最优质的医疗、教育、交通配套资源，不管市场怎么变化，这些资源的稀缺性都不会改变，房产的底部支撑非常强，持有起来非常稳妥。对于当下的年轻刚需来说，他们不再追求“一步到位”买大 house，而是优先选择在工作地点附近买一套小房子，不用每天长途通勤，把时间和精力留给生活，这种置业心态的转变，直接让核心城区的老破小成为了市场的“香饽饽”。 第五，国企收购存量房源转为保障性租赁住房的试点，为市场提供了额外的底部承接力量。2026年北京多个区的国企已经启动了收购核心区存量老破小房源的试点工作，收购之后将这些房源改造为保障性租赁住房，面向新市民和年轻上班族出租。这个政策相当于给核心区的老破小设置了一个隐形的“底部托底”，即便市场上个人买家的需求出现波动，国企的收购需求也能承接一部分房源，避免市场出现非理性的大幅下跌，这也进一步稳定了市场对老破小资产的价值预期。

五、市场当前存在的结构性风险与问题

尽管2026年腾退区域周边的老破小市场热度很高，但市场运行过程中依然存在不少不可忽视的结构性风险和潜在问题，需要引起购房者和相关部门的高度重视。 第一，房源流动性的结构性分化极为显著，并非所有老破小都能获得市场的认可。调研中我们发现，带电梯的老破小和不带电梯的老破小，市场表现完全是两个世界。同样是东西城核心区的老破小，带电梯的中高楼层房源，成交周期普遍在一个月以内，甚至不少房源挂牌一周就能成交；而没有电梯的6层以上的顶楼房源，不少挂牌半年都找不到买家，业主为了成交只能给出10%以上的折价。不少购房者出于未来养老的考虑，坚决不考虑没有电梯的高楼层房源，这直接导致了无电梯高楼层房源的接盘群体规模非常有限，未来的流动性会越来越差。不少购房者盲目跟风买入房龄超过30年、没有加装电梯条件、周边配套没有明显优势的老破小，很容易在未来陷入“买的时候容易卖的时候难”的流动性困境。 第二，部分购房者对腾退的预期过度炒作，把“等待拆迁”作为购买老破小的核心逻辑，这是非常大的认知误区。2026年北京的腾退政策已经非常明确，核心区的腾退以“申请式退租”为主，不再是过去的大规模强制拆迁，不可能出现过去那种“买了老破小坐等拆迁一夜暴富”的情况。不少中介在带看的时候，故意给购房者渲染“这片马上就要腾退，买了之后很快就能拿到高额补偿”的氛围，诱导购房者以明显高于市场合理水平的价格入手房源。但实际上腾退的推进节奏非常慢，一个片区从纳入规划到正式启动腾退，往往需要好几年的时间，而且腾退是居民自愿申请，不可能整片区域全部同步腾退，抱着“博拆迁”的心态买入老破小，很可能会面临长期持有、资产被套的风险。 第三，部分区域的学区溢价出清过程还没有结束，相关房源依然面临估值重构的压力。过去几年北京的学区房价格出现了大幅回调，但部分过去溢价过高的学区老破小，价格回调的过程还没有完成。随着教育均衡化的持续推进，名校集团化办学、教师轮岗等政策不断落地，学区之间的教育质量差距会持续缩小，过去那种纯粹依靠学区属性支撑的高房价，未来还会进一步回归理性。如果购房者现在以很高的溢价买入这类没有居住品质、纯粹靠学区支撑的老破小，未来很可能会面临资产进一步缩水的风险。 第四，腾退居民的购房需求集中释放之后，后续的购买力支撑存在不确定性。2026年腾退释放的大量购买力，在半年到一年的时间里集中入市，会快速消化腾退片区周边的刚需房源，当这部分集中释放的需求被满足之后，如果后续没有新的持续购买力补充，部分区域的市场热度很可能会出现明显回落。调研中我们也注意到，部分腾退片区周边的小区，短短几个月时间里成交量就已经达到了过去一整年的水平，后续如果没有新的需求补充，市场很可能会从“供不应求”转向“供过于求”。 第五，部分老旧小区的改造实际落地效果不及预期，容易引发购房者的预期落差。不少购房者看到老旧小区改造的公告之后，对小区改造之后的居住品质提升抱有非常高的期待，但在实际改造过程中，受限于小区的空间条件，很多改造内容很难完全落地。比如不少楼栋因为楼间距不足、管线布局不合理，根本不具备加装电梯的条件，最后改造只能刷刷墙、换换窗户，和购房者的预期差距很大。这种预期落差很容易导致小区的二手房价格在改造完成之后出现“利好出尽”的回调，让高位入手的购房者承受损失。 第六，远郊刚需板块的市场下行压力依然较大，和核心区的市场热度形成冰火两重天的格局。2026年上半年昌平、大兴、顺义等远郊新城的二手房成交占比持续下滑，不少刚需板块的房价回调幅度超过30%，大量高位接盘的业主资产缩水严重。如果后续远郊的新房库存持续居高不下，远郊二手房市场的调整周期还会进一步拉长，持有这类房源的业主很容易面临资产持续贬值、出手困难的困境。

六、针对不同主体的市场参与策略建议

结合本次调研掌握的市场真实情况，我们针对刚需购房者、存量房业主、房产行业从业者、市场监管部门四类不同的市场参与主体，分别提出针对性的策略建议，帮助各方更好地适应新的市场环境，规避潜在风险。

（一）刚需购房者选筹策略建议

对于刚需购房者来说，当下市场回调释放了非常合理的上车窗口期，完全可以结合自身的实际需求理性入市，但选筹过程中一定要避开误区，优先筛选优质标的。 首先，优先锁定核心城市主城区、有明确旧改规划、周边配套完善的房源。买房的时候先去政府官方网站查询小区是否已经正式纳入老旧小区改造名单，确认改造的具体内容和时间节点，不要轻信中介口头宣传的“即将改造”的消息。优先选择周边步行15分钟范围内有地铁、菜市场、社区医院、公园的小区，这类房源的自住便利性最高，未来的流动性也最有保障。 其次，一定要把电梯配置作为选筹的核心考量因素，优先考虑带电梯的老破小，或者已经明确纳入加装电梯计划、楼栋条件完全符合加装要求的低楼层房源。对于没有电梯的5层以上高楼层房源，除非总价远低于同小区其他房源，而且你确定自己未来十年之内不会置换，否则尽量不要入手，避免未来面临出手困难的问题。 第三，坚决规避房龄超过三十年、没有任何改造计划、存在明显硬伤的房源。比如临街噪音极大、小区周边有垃圾站等不利设施、户型严重不合理的房源，哪怕总价再低也不要碰，这类房源未来的接盘群体只会越来越小，很容易陷入流动性陷阱。 第四，不要抱着“博腾退、博拆迁”的心态买房，买房的核心出发点要回归自住需求。腾退的推进节奏存在极大的不确定性，把资产增值的希望全部寄托在不确定的腾退政策上，是非常不理性的行为。你买入的房子首先要能满足你当下的居住需求，哪怕未来几年不腾退、房价不上涨，你住在这里也能获得很好的居住体验，这样的房子才是值得入手的好房子。 第五，对于学区属性的房源，要理性评估学区溢价的合理性。不要为了追求顶级学区，花极高的溢价买入完全没有居住属性的极小户型老破小。优先选择学区属性不错、同时居住品质也能满足家庭日常需求的房源，这样的房源即便未来学区溢价回落，本身的居住价值也能给资产提供足够的底部支撑。

（二）存量房业主资产处置建议

对于手里持有老破小房源的业主来说，要结合自己手里房源的实际情况，制定差异化的资产处置策略，避免资产持续缩水。 如果你手里持有的是核心区地段好、已经纳入旧改计划、带电梯或者具备加装电梯条件的优质老破小，完全可以继续长期持有。这类房源在城市更新的推进过程中，价值还会持续提升，而且稳定的租金收益可以给你带来持续的现金流，在当前低利率的市场环境下，是非常优质的稳健资产。 如果你手里持有的是房龄超过30年、没有电梯、楼层很高、周边配套没有明显优势的房源，建议趁着当前市场流动性回暖的窗口，择机挂牌出售。现在市场上刚需购买力充足，是这类流动性偏弱的房源最好的出手时机，等到后续腾退集中释放的购买力被消化之后，这类房源的交易难度会进一步加大，价格也可能面临进一步的回调压力。 如果你手里持有的是远郊刚需板块的非优质房源，建议尽快制定置换计划。远郊板块的二手房市场调整周期还没有结束，未来房价继续下行的压力依然很大，趁着现在市场还有一定流动性，把远郊的非优质资产置换成核心城区的优质房产，是优化家庭资产配置的明智选择。 手里持有多套老破小房源的业主，要主动梳理手里的房源梯队，保留1-2套最优质的核心区房源，把其他流动性差、硬伤明显的房源分批处置掉，不要盲目加杠杆继续囤房，避免后续资产缩水带来的债务风险。

（三）房产中介行业规范运营建议

对于房产经纪行业的从业者来说，要主动适应新的市场环境，转变过去的营销套路，为客户提供真实透明的房产交易服务。 首先，要坚决杜绝炒作腾退预期、虚假宣传改造利好的违规行为。不能为了促成交易，故意给购房者渲染“马上就要拆迁”的不实信息，也不能把还在规划阶段的改造项目，说成是已经落地的确定政策，误导购房者做出错误的购房决策。要把房源的真实情况、腾退政策的实际进展、改造的具体内容如实告知客户，让客户在充分知情的前提下做出购房决策。 其次，要主动提升自己的专业服务能力，从过去的“信息中介”转向“专业顾问”。现在的购房者越来越理性，不再只关心房价涨不涨，他们更关心房源的真实居住体验、未来的流动性、租售比、改造的实际落地情况，经纪人要主动学习城市更新、腾退政策、老旧小区改造的相关专业知识，给客户提供专业的选筹建议，帮助客户规避交易风险。 第三，要针对腾退居民的特殊购房需求，提供定制化的服务。腾退居民的购房需求和普通刚需有很大差异，他们对原居住片区有很强的情感依赖，对周边的生活配套非常熟悉，经纪人可以针对性地梳理腾退片区周边适配的房源，提供从看房、贷款、过户到后续搬家的全流程服务，提升腾退居民的购房体验。

（四）市场监管部门工作优化建议

对于市场监管部门来说，要针对当前腾退区域周边二手房市场的新特征，做好市场引导和风险防控，保障市场平稳健康运行。 第一，要进一步加大腾退政策和老旧小区改造政策的信息公开力度。定期在官方平台发布腾退项目的进展、老旧小区改造的具体名单和时间节点，让购房者能够便捷地查询到权威信息，从源头上杜绝虚假宣传、炒作腾退预期的空间。 第二，要加强二手房市场的交易秩序监管。针对部分中介炒作腾退概念、哄抬房价的违规行为，加大巡查和处罚力度，维护市场的正常交易秩序，避免市场出现非理性的炒作行情。 第三，要持续推进二手房市场的信息透明化建设。定期发布不同区域、不同类型房源的真实成交数据，引导购房者形成理性的价格预期，避免市场出现大起大落的波动。 第四，在推进老旧小区改造的过程中，要充分听取小区居民的意见，优先解决居民反映最强烈的加装电梯、管线改造等核心需求，把改造的好事真正办好，让居民实实在在感受到居住品质的提升，真正实现城市更新的民生目标。

七、市场未来中长期走势展望

     从长期来看，2026年北京腾退区域周边的老破小市场的回暖，并不是短期的炒作行情，而是城市发展到成熟阶段之后的必然趋势，这种结构性的市场行情具备很强的可持续性。 从短期来看，随着核心城市二手房成交持续活跃，市场热度有望逐步从当前的小户型、低总价房源，向更大面积段和更高总价段的改善房源扩散。大量卖掉老破小的业主拿到现金之后，会逐步进入改善市场置换更大的房子，整个置换链条会慢慢被打通，带动改善房源的成交活跃度提升，整个二手房市场的流动性会进一步全面回暖。 从中期来看，随着城市更新行动的持续落地，核心城区的老旧小区面貌会发生翻天覆地的变化，老破小的资产价值会得到进一步的重估。过去大家对老破小的负面印象会逐步扭转，核心城区的宜居度会大幅提升，越来越多的人会选择留在核心区生活，而不是一味地往远郊新城搬迁，核心区二手房的价值支撑会越来越坚实。 从长期来看，北京作为全国的核心一线城市，经济基本面扎实，人口持续净流入，核心地段的土地资源高度稀缺，这决定了核心城区的优质老破小资产，具备非常强的长期抗风险能力。过去二十年楼市“普涨博增值”的时代已经彻底落幕，未来的楼市将全面进入“价值匹配”的新时代，没有普涨的红利，只有结构性的机会，选对核心城区的优质房源，才能真正穿越市场周期，实现家庭资产的稳健保值。 当然我们也要清醒地认识到，未来市场的分化只会越来越显著，不可能所有的老破小都能享受城市更新的红利。只有那些占据核心地段、配套完善、有明确旧改支撑、流动性好的优质老破小，才能在未来的市场中持续保持价值，