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? 目 录 ● 一、市场动态 ● 二、破产重整投资人招募动态 ● 三、重大破产重整项目进展 ● 四、上半年重点商业项目法拍情况回顾 |
1、全国法拍房市场持续扩容，江苏省活跃度位居全国前列
据浙商资产研究院《2026年主要网络司拍数据一季度报》，2026年第一季度全国司法拍卖房产共计347556次，同比上升31.30%；成交共57602次，同比上升45.81%。区域上，司法拍卖市场较为活跃前三位分别是广东省、浙江省、江苏省。
2、对公不良贷款“两户组包”转让新规落地
4月29日，国家金融监督管理总局印发通知，正式确立对公不良贷款“两户组包”转让合规路径，构建起1户、2户、3户及以上的梯度化转让体系。江苏被纳入试点机构范围。试点期限统一延续至2026年12月31日。
3、首部《金融资产管理公司管理办法》列入立法计划
2026 年 6 月，国家金融监督管理总局将《金融资产管理公司管理办法》列入年度规章制定工作计划，作为行业首部全覆盖基础监管规章，将重塑不良资产行业顶层监管框架，加快房企不良债务、银行逾期贷款清理速度。
4、江苏楼市政策 "工具箱" 从三维度扩容
2026 年 6 月，江苏省从土地供应、开发建设、房产销售三个维度推出政策组合拳。土地端推出 "小快灵" 地块、支持政府收回收购存量用地；开发端推行规划许可豁免制度、优化容积率指标；销售端加大新房消费引导支持力度。
5、江苏构建房地产 "四个一" 精细化调控框架
2026 年 2 月，江苏省提出 "一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策" 调控框架，与购房补贴、住房 "以旧换新"、收购存量商品房用于保障性住房等举措协同发力。1—5 月江苏新建商品住宅和二手住宅成交总面积保持全国第一。
6、江苏省出台《进一步支持城市更新行动的若干政策措施》
2026年5月，江苏省政府办公厅印发《进一步支持城市更新行动的若干政策措施》，提出多项重要举措。政策明确：鼓励统筹省级相关专项资金，创新运用“拨改投”方式，发挥专项债券“自审自发”试点省份优势，支持符合条件的城市更新项目建设。在市场化融资方面，政策支持探索发行市政基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），对有经营性收益、使用者付费明确的项目允许采取特许经营模式，用好政策性金融工具补充城市更新项目资本金。
7、2026年南京城市更新实施338个项目
南京发布《2026年城市更新实施计划项目表》，围绕既有建筑改造、老旧居住区域改造、完整社区建设、老旧街区（厂区）更新改造、城市功能品质提升等八大类任务，实施共计338个项目（续建166个、新建172个）。重点推进老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用。推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。改造提升商业步行街和旧商业街区，推动文旅产业赋能城市更新。
8、苏州工业园区创新破产资产处置机制
苏州工业园区法院联合中信银行苏州分行举办破产资产招商专场沙龙，创新构建破产资产“分级甄别、分类施策、分阶推进、全程保障”的分层分级分类处置机制，将资产划分为“快速变现类”“重整盘活类”“长期培育类”。对具备续建价值的资产，通过引入战略投资等方式，推动重组或重整；对适合市场化变现的资产，开辟高效处置通道，简化流程、公开透明，加快资金回笼；对涉及历史遗留、权属复杂的资产，依托府院联动协同攻坚；对短期难变现的资产，采取托管、分拆、租赁等方式“以时间换空间”。
9、苏宁集团38家企业重整计划获批
2026年1月，江苏省南京市中级人民法院裁定批准苏宁电器集团有限公司等38家公司重整计划，并终止实质合并重整程序。苏宁系企业背负2387.3亿元巨额债务，38家企业全部股权无偿让渡，创始人张近东的个人资产全部注入重整信托，此次重整采用“留债留业”模式，保留了企业经营主体。信托架构：苏宁电器集团、苏宁控股集团 100% 股权注入苏宁债务重整专项信托，3105 家债权人转为信托受益人，按债权性质获得优先级 / 普通级 / 劣后级份额。原股东权益调整：张近东、刘玉萍、张康阳等 13 名登记股东股权全部无偿让渡，原出资额仅兑换为信托劣后份额，在收益分配中处于最末位。
10、江北福中智慧城烂尾超十年，3.376亿易主
位于南京江北核心区的著名烂尾楼项目福中智慧城迎来新生。2026年2月10日，该项目剩余地块（望江路1号土地及在建工程）历经多次流拍后，最终以3.376亿元被南京康海智谷科技有限公司通过司法拍卖竞得，成交价较最初6.59亿元的起拍价近乎腰斩。接盘方康海智谷成立于2026年2月5日，经营范围聚焦人工智能、智能无人飞行器等前沿领域，市场预期该项目将转型为人工智能产业园。
11、绿地紫金中心签约江苏省建与京东
2026年4月28日，在南京市鼓楼区“资产焕新、城市赋能”主题推介会上，绿地紫金中心项目与京东集团、江苏省建集团分别签署合作协议。京东将在此落地江苏首店——京东五星城市未来体验店，汇聚超10万款科技潮品；江苏省建集团将全面承接B地块建设，打造鼓楼湖南路核心地标级高端商办综合体。
12、启东国资三折接盘恒大旗下酒店资产
2026 年 5 月，启东鑫华置业名下恒大关联酒店资产历经五次挂牌后，由启东灿烂景区管理有限公司（国资背景）以 6949 万元底价成交。该标的最早评估价 2.02 亿元，最终成交价仅为原始估值的三成左右，系银行借款合同纠纷引发的强制执行处置。
13、中信金融资产 9.8 亿元纾困徐州烂尾项目
中国中信金融资产江苏分公司深度参与徐州采煤塌陷恒大潘安湖生态小镇项目纾困，投放资金 9.8 亿元，通过 "法律隔离 + 实质管控 + 封闭运行 + 重组盘活" 模式引入第三方开发，推动近 3000 套房屋保交楼，化解近 30 亿元金融借款逾期风险。
14、东方资产江苏分公司公开处置53.78亿元不良资产包
2026年3月26日，中国东方资产管理股份有限公司江苏分公司公开处置一笔大额不良资产包，涉及江苏省内12户债务人，未偿本息合计53.78亿元，其中未偿本金22.63亿元，未偿利息31.15亿元。该资产包抵押物涵盖无锡金太湖国际城399套28451.16平米商业房产、常州阳光银河湾置业项目、镇江万高置业46850.2平米土地使用权、沐阳蓝天国际商贸城等核心资产，另包含镇江市第一楼街8层8566.53平米抵债资产、宿迁中豪国际广场多套公寓及写字楼抵债资产。
15、中信金融资产挂牌美丽华实业等11户债权，总额18.37亿元
2026年6月15日中国中信金融资产管理股份有限公司江苏省分公司挂牌对美丽华实业（南京）有限公司等11户不良债权，截至2026年5月31日，标的债权合计18.37亿元。抵押物包括南京中山北路219号办公房产及徐州三胞广场商业房地产等。
1、南京金高房地产开发有限公司破产重整案重整投资人招募（第二次）
公告发布日期：2026年6月8日 报告截止日期：2026年8月8日 案号：(2025)苏0105破34号 核心资产：(一)金奥国际中心商场，项目位于南京市建邺区江东中路329号，商场总建筑面积为49,692.43平方米，目前金奥商场处于正常经营状态。(二)金奥费尔蒙酒店，总建筑面积为64,426.66平方米，拥有各类豪华客房及套房359间，目前酒店处于正常经营状态。 投资亮点：项目坐落于河西新城CBD核心地段，属于建邺区重要地标建筑项目。 |
2、苏州市双翼置业发展有限责任公司重整投资人招募
公告发布日期：2026 年 5 月 7 日 报告截止日期： 2026 年 6 月 10 日 案号：(2025) 苏 0508 破 56 号 核心资产：位于苏州市姑苏区平川路1188号101室的不动产，即苏锦农贸市场，房屋建筑面积2032.61平方米，房屋用途为商业服务，土地用途为批发零售用地。苏锦农贸市场二、三层房屋(约4162.60平方米)的长期租赁经营权及与之相关的全部权利和义务。 |
3、连云港凭高实业有限公司破产重整案意向投资人招募
公告发布日期：2026 年 4 月 28 日 报告截止日期： 2026 年 5 月 30 日 案号：(2025) 苏 0706 破 24 号 核心资产：亿家圆商业广场 A 号（凭高明珠商场）在建工程，坐落连云港海州区盐河北路，紧邻连云港高铁站、长途客运站，总建面约 2.3 万㎡，土地使用权截至2041年12月6日。项目已封顶，1-5层为商业共约8000平，6-19层原规划为酒店约1.3万方，部分已售。 |
4、苏州伟盛置业有限公司破产清算案意向投资人预招募
公告发布日期：2026年4月17日 报名截止时间：2026年7月15日 案号：(2025)苏0509破256号 核心资产：位于苏州市吴江区平望镇平南路9号豪门府邸小区共计368套不动产；321个非人防车位使用权和181个人防车位使用权；办公设备及3辆机动车。本案目前为破产清算程序，尚未转入破产重整程序，本次系预招募意向投资人。 |
5、南京豪泽置业有限责任公司破产清算案投资人招募
公告发布日期：2026年4月14日 报名截止时间：2026年6月30日 案号：(2024)苏0118破7号 核心资产：豪泽万悦城项目，商业总建筑面积约10万㎡，包括商业综合体、商业内街、商铺等。项目位于南京市高淳区，因开发过程中资金链断裂，已全面停止开发建设销售等经营活动。住宅部分基本完工交付，商业综合体部分估计已完成约70%的工程量。 |
6、盐城中南世纪城房地产投资有限公司重整案战略投资人招募
公告发布日期：2026年2月1日 报名截止时间：2026年2月28日 案号：(2025) 苏 0991 破 18 号 核心资产：盐城中南世纪城・大有境购物中心，总建面约 12.7 万方区域头部商业综合体，包含主力零售、餐饮、影院、亲子体验全业态，盐城经开区核心商圈成熟运营商场，持续稳定经营，配套临街商业、地下停车场完整产权物业。 投资亮点：盐城经开区标杆成熟运营购物中心，区域客流稳定、商户资源完整。 |
7、苏州泰华商城有限公司、苏州泰华东楼百货有限公司预重整意向投资人协同招募
公告发布日期：2026年2月1日 报名截止时间：2026年2月28日 案号：(2025)苏0508破申（预）60号（泰华东楼）、(2025)苏0508破申（预）61号（泰华西楼） 核心资产： (一) 泰华西楼：苏州市姑苏区人民路383 号，建筑面积约 8 万方，轨交 4/5 号线南门站上盖高端商业；(二) 泰华东楼百货：建筑面积约 1.8万方配套商业物业，双塔联动。 |
8、拟在后续过程中招募南京宝能置业有限公司重整案意向投资人
公告发布日期：2026年6月11日 案号：(2026)苏0114破10号 核心资产：位于南京市雨花台区板桥的“翡丽河滨名邸”住宅项目，目前部分待建，已建成房屋中部分待售。管理人将根据后续重整工作进展适时发布正式意向投资人招募公告。 |
1、无锡市宝能房地产有限公司破产案
案号：(2025)苏0211破46号。 进展：项目核心资产为无锡经开区宝能城项目剩余在建及未建集中商业、办公、公寓、酒店等。江苏省无锡市滨湖区人民法院2025年7月21日受理破产清算，一债会期间债务人无锡市宝能房地产有限公司提出和解，滨湖区人民法院于2016年6月15日裁定进入和解程序，第二次债权人会议时间定于2026年7月16日下午13时30分于滨湖区人民法院第十法庭通过网络视频方式召开。 |
2、盐城中南世纪城房地产投资有限公司破产重整案
案号：(2025)苏0991破18号。 进展：2025年7月11日，盐城经开区法院裁定受理盐城中南世纪城房地产投资有限公司重整，君合律师事务所上海分所担任管理人。2026年6月24日，盐城经开区法院裁定批准盐城中南世纪城重整计划并终止破产重整程序，重整计划进入执行期。中南世纪城主营房地产开发、商业综合体运营、物业管理等，旗下核心资产为“大有境”商业综合体。 |
3、南京朗通商业地产运营管理有限公司预重整案
案号：(2026)苏0102破申2号 进展：江苏省南京市玄武区人民法院于2026年4月2日作出(2026)苏0102破申2号决定书，决定对南京朗通商业地产运营管理有限公司启动预重整，债权申报截止于2026年6月12日，尚未发布预重整投资人招募公告。项目位于南京市玄武区东方城108号，占地面积45303㎡，建筑面积149907.9㎡，是朗诗控股集团与南京市交通集团联合开发的绿色总部园区，按规划分为商业和办公两部分用途。因市场行情下行及资金链断裂等原因，该项目自2024年6月起陷入停工状态。 |
4、南京宝能置业有限公司重整案
案号：(2026)苏0114破10号 进展：2026年4月21日，南京市雨花台区人民法院作出(2026)苏0114破10号民事裁定书，裁定受理江苏银行股份有限公司南京分行对南京宝能置业有限公司的重整申请。当前该案已完成债权申报，并于2026年7月2日9时30分以网络在线视频方式召开了第一次债权人会议。 |
1、市场特点
（1）国资出手
成交的酒店项目（启东恒大城堡、南通富都酒店）均由地方国资底价接盘。
（2）流拍率居高不下
大型商业体和商办用地流拍率极高，缤润汇、奥体苏宁广场、雨花客厅、镇江绿地商业中心等核心地段项目均流拍。
（3）折价幅度大
成交项目普遍折价5-6折，如启东恒大酒店成交价为首次评估价约3折；南通富都酒店成交价为评估价5.6折。
1、南京金奥缤润汇地址：建邺区楠溪江东街 83 号 拍卖法院：南京市中级人民法院 拍卖详情：2026 年 5 月 26 日上午 10 点一拍，建筑面积约 6.8 万平方米，评估价 5.63 亿元，起拍价 3.94 亿元（打 7 折）。二拍挂牌价格3.15亿，原定拍卖时间2026年6月23日，后因故撤回拍卖。 结果：一拍流拍，二拍撤回。 |
2、奥体苏宁广场地址：建邺区会展中心东北角（河西大街与江东南路交汇处） 拍卖法院：南京市建邺区人民法院 拍卖历程： 一拍：2026 年 5 月 14-15 日，起拍价 19.68 亿元，流拍 二拍：2026 年 6 月，起拍价 15.74亿元，流拍 变卖：2026 年 7 月 1 日启动，为期 60 天，起拍价 15.74 亿元（约5.6 折），正在进行中。 |
3、雨花客厅 8 幢（北区）地址：雨花台区软件大道 109 号 8 幢一室、二室（山姆会员店所在楼栋） 所有权人：南京丰盛大族科技股份有限公司 拍卖历程： 2021 年：两次拍卖，起拍价从 5.9 亿降至 5 亿，均流拍 2026 年 5 月：一拍，起拍价 8.04 亿元 2026 年 6 月 17-18 日：二拍，起拍价 6.435 亿元，流拍 |
4、江北宝龙城地块地址：江北新区浦口大道以北、新浦路以西（地铁 10 号线南京工业大学站旁） 拍卖法院：南京江北新区人民法院 拍卖历程： 2025 年 8 月 17 日：第一次拍卖，起拍价 5.87 亿元，因案外人异议被撤回 2026 年 7 月 19 日：第二次拍卖（即将开拍），起拍价 5.994 亿元，评估价 8.56 亿元。 |
5、其他商办资产
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