引言

2026年走过一半，香港与内地楼市走出了两条并不对称但各有逻辑的曲线。一边是香港——撤辣后的复苏浪叠加降息、人才计划与内地避险资金四轮驱动，差估署私人住宅售价指数5月创近31个月新高，连升12个月、累计升幅12.36%，是2018年中以来最长连升纪录，中原城市领先指数（CCL）上半年亦累升约11%，连租金也破了历史顶。另一边是内地——70城数据里一线新房环比转正、沪深二手连涨，但100城上半年销售面积仍同比-12%，开发投资、新开工仍在双位数负区间，"销售回暖→回款改善→投资恢复"的正循环尚未真正接通。

一个靠"全球资产配置重构下的被动聚集"推着走，一个还在"政策托底下的结构性磨底"里找底。下面分两地拆开看，再看下半年。

香港：连升12个月的超预期半年

数据面上半场很漂亮。差估署5月私人住宅售价指数321.9点，环比再涨1.42%，连升12个月，较2021年9月历史高位398.1点仍低约19%。CCL上半年累升近11%，是2018年上半年以来8年最大半年度升幅。成交量更猛——土地注册处前5个月楼宇买卖登记逾4万宗，一手私宅登记超1万宗、同比+近50%；普缙口径首5月整体住宅成交33,160宗、同比+44%，金额+72%，一手金额更按年大增近98%。

租金是另一条稳线。差估署租金指数5月报204.1点，连续7个月创历史新高，18个月累计升6.36%。

四条驱动上半年把楼价推起来：

利率：去年本地银行两次减息，H按回落，供楼成本贴近租金，"租转买"启动；

人才计划：高才通存量获批约12万宗、优才获批率从19%升至38%，刚性租赁转置业需求持续释放；

开发商去库存：贴市价推盘，前5月一手成交金额同比+98%；

内地避险资金：普缙估算前5月内地买家在港购房涉资约822亿港元，5000万港元以上豪宅成交中内地买家约占三分之二——这也是本轮豪宅破顶的核心推手。

但6月起裂痕已经出来了。恒指自1月见顶累跌约15%，按历史规律港股领楼价3~6个月；一手去化率从70%+放缓到64%，新盘较二手溢价拉到23%；6月国务院新规收紧内地对外投资，跨境资金短期有扰动。摩通已把下半年二手楼价涨幅预期砍到5%以内。

下半年怎么看：业界普遍判断由"兴奋期"转入"价稳量调"的健康整固。世邦魏理仕、利嘉阁维持全年楼价+5%~10%区间，上升大方向不改但动力放缓；中原CCL第三季目标165点（距6月底160.77约还有2.6%空间）。变量盯三条——美联储降息节奏（H按走向）、港股会否继续拖后腿、8月后新盘供应节奏。租赁比买卖更稳，人才持续流入+供应偏紧，世邦魏理仕料全年租金+5%~8%。交银国际更乐观一点，预计全年住宅价格可涨10%以上，2~3年内有望重回高位，核心区甲级写字楼已触底、租金年内或升5%~15%。

内地：整体磨底，一线二手房先"探头"

价格端的结构分化很清晰。5月70城数据：一线新房环比+0.2%（沪、穗、深涨0.2%、0.2%、0.4%，北京-0.2%），一线二手环比+0.4%——上海、深圳以0.6%领跑，北京、广州涨0.1%；同比看一线新房-1.7%、一线二手-5.8%，降幅均比4月收窄。也就是说，一线价格先企稳、二手强于新房这条线索在上半年是成立的。

成交端则是"二手有韧性、新房仍弱"。中指100城新建商品住宅销售面积上半年同比-12%，但一线城市二季度回暖、累计仅微跌3%；重点20城二手成交76.1万套、同比+5.6%，北京、上海成交规模创近五年同期新高。

开发端还没拐过来。1-5月房地产开发投资-16.2%、新开工-22.6%、销售面积-10.8%——这是上半年最尴尬的地方：销售端在政策脉冲下有过3~4月的一波修复，但5月后动能重新转弱，"销售→回款→投资"的正循环没有接通。土地市场也在"缩量提质"，截至6月26日300城宅地成交面积同比-24%、出让金-31%，拿地进一步向沪深杭集中，央国企压舱。

政策口径有个值得记的变化：交银国际指出，2026年政策目标已从2025年的"推动止跌回稳"升级为"着力稳定房地产市场"——措辞微调背后是调控权进一步下放地方、目标从"稳量"切到"稳价"，纾困从短期转向长期（控增量+优存量）。4月政治局会议定的就是这个调子。

下半年展望：中指预计全年商品房销售面积同比-8%~-10%、销售额-11%~-13%，开发投资与新开工全年降幅约-16%~-19%/-21%~-23%。修复路径还是那句——核心城市 > 低能级、二手房 > 新房、需求端先于开发端。下半年的真问题不是"会不会再出政策"，而是一线企稳能不能往二线扩散、销售改善能不能重新接通开发循环——这才是判断行业是否真正触底的信号。券商中期策略给的基调是"晨光微熹，价值重启"，认为随着积极因素发酵，核心城市或率先确立底部，板块有望迎来一波预期修复的贝塔行情。

两地联动与下半年关键变量

把两边放一起看，有几点联动关系下半年值得盯：

内地避险资金南下是香港本轮豪宅+中高端的重要推手（前5月822亿港元、5000万+豪宅2/3姓"内"），但6月国务院收紧对外投资会带来短期扰动，豪宅端后续要看执行尺度；

香港利率紧跟美联储，若下半年美加息预期反复，会同时压制香港楼价和内地北上广深的流动性预期——这条线是两边的共通变量；

港股若继续弱势（上半年恒指自1月顶累跌约15%），按3~6个月领先规律，香港楼价第三季大概率技术性放缓，反过来影响内地买家情绪；

内地这边，一线二手连续三个月环比转正（5月沪深+0.6%）是个积极信号，但能不能扩散到二线、能不能打通到开发端，决定下半年是"磨底"还是"探底"。

结语

2026年上半场的底色，香港是"全球资产配置重构下的被动聚集"——不是本地经济活力爆发，而是撤辣+降息+人才+内地避险四条河汇到一块推出来的浪；内地则是"政策托底下的结构性磨底"——一线二手先探头、开发端仍缩表，正循环还在等一个接通的契机。

下半年两边都不会有V型反转。香港的确定性高于内地——至少租金和人才流入这两条腿还在，全年楼价+5%~10%、租金+5%~8%的区间业界分歧不大，变数在美联储和港股；内地这边，"晨光微熹"是券商的中期判断，但晨光归晨光，能不能真的"价值重启"，要看一线企稳向二线扩散的进度，以及销售→投资那条循环能不能在下半年某个月真正打通。对跨境资金和配置型买家来说，香港仍是内地资产避险的第一站，但这站车票下半年可能会比上半年贵一点、慢一点。

一个容易被忽略的细节：香港地产发展股当前NAV折让约40%~50%，若楼价全年兑现增长10%以上，报表端和股价端的弹性可能比现货市场更大——这条α线，比单纯看楼价更有意思。