2026上半年广州写字楼市场深度复盘：需求暴增但分化加剧，金融城空置压力登顶。

一、市场总览：租赁需求大幅回暖，租金仍承压

7月5日发布2026上半年广州甲级写字楼市场报告，市场呈现明显“需求回暖、供给拖累”的矛盾行情。

1. 需求端修复：全市甲级写字楼净吸纳量同比大涨超300%，新增扩租需求结构发生根本性转变。

2. 产业结构重构：65%新增租赁需求集中在AI、跨境电商、游戏文创、美妆新零售四大新兴赛道；传统金融、律所、大型实体企业仅做存量搬迁整合，无大规模扩租动作。

3. 租金与空置现状：全市甲级写字楼平均空置率18.7%，租金同比下调8.2%，租金下行周期尚未结束。

4. 后市供给预警：2026下半年全市预计新增近60万㎡甲级办公供应，市场竞争进一步加剧，物业价值分化拉开差距，算力、科创产业园办公租金抗跌能力显著优于传统甲级写字楼。

（数据来源：仲量联行）

二、各大片区空置率排名，新区压力全面高于成熟商圈

按片区空置率从高至低排序：

1. 广州国际金融城 40.6%（全市第一）

片区近两年批量交付大量全新甲级总部楼宇，存量办公体量庞大，叠加下半年仍有新增项目入市，成为全市空置压力最大板块。

2. 珠江新城 21.5%（全市第二）

传统核心CBD，大量中小企业缩租外迁，老旧塔楼空置持续走高，仅江景超甲级独栋、整层优质物业去化保持稳定。

3. 琶洲 19.0%（全市第三）

互联网、跨境产业集聚地，上半年去化速度领跑全城，但新建项目持续交付，不断抬升整体空置基数。

其余成熟片区表现更稳健：越秀老区空置率14.8%，体育中心板块19.3%；老城区新增供应极少，租金韧性更强。

三、深度拆解：

广州国际金融城空置率居高不下四大核心原因

1. 集中放量，供给严重超额

金融城采用连片统一开发模式，2025-2026年十余栋甲级写字楼同步竣工，短时间内向市场投放百万方可租赁面积。

反观珠江新城、越秀等传统商圈楼宇分多年零散交付，供给节奏平缓。同时片区多数楼宇为开发商自持对外散租，自有总部自用项目占比低，可出租体量基数巨大，企业吸纳速度完全跟不上新增供给速度。

2. 配套落地滞后，通勤与生活存在硬短板

交通层面，片区规划地下人车分流环路暂未全线贯通，早晚高峰主干道拥堵严重；写字楼步行至地铁站点耗时久，跨区通勤成本劝退中小科创企业。

生活配套层面，片区住宅体量不足，职住失衡；底商、高端餐饮、商业配套尚未成型，施工工地遍布，办公体验较差，企业搬迁意愿偏低。

3. 产业定位错配，主力需求被琶洲、万博分流

金融城规划定位服务银行、保险等大型传统金融总部，但传统金融业现阶段以缩租、续租为主，几乎无新增扩张需求，产业导入速度缓慢。

而当下市场主流扩租群体——AI、跨境电商、美妆企业，更倾向选择配套成熟、地铁直达、租金门槛更低的琶洲，金融城客群吸引力持续减弱，产业集聚效应难以形成。

4. 片区内部招商内卷，客户争夺加剧空置

片区内全新甲级楼宇扎堆入市，业主只能依靠长免租期、大幅租金折扣抢夺客户，企业议价权拉满，成交周期拉长。同时珠江新城、越秀存量楼宇同步降价让利，大量企业选择原地续租，进一步分流金融城潜在客户。

四、后市趋势与资产投资参考

1. 短期供给压力难缓解：下半年60万㎡新增办公集中落地金融城、琶洲两大新区，全市甲级写字楼租金短期难以止跌，普通散售、自持写字楼大宗交易估值持续承压。

2. 物业价值分化不可逆：纯传统甲级写字楼去化困难，租金持续走弱；算力载体、科创产业园产业办公物业承接新兴产业需求，具备更强抗跌属性，是资本配置优选。

3. 片区格局长期重塑：金融城地下环路预计2026年三季度通车，交通短板逐步修复；但未来两年仍有总部大厦持续交付，空置率短期难以回落至20%以内。琶洲依托成熟产业生态，将持续承接全市六成以上新兴行业租赁需求；越秀、体育中心等成熟老区凭借稀缺存量，租金韧性长期领跑。

4. 存量盘活成业主主流出路：高空置老旧写字楼改造为灵活办公、精品酒店、产业配套空间，是当下化解空置、稳定现金流的最优路径。

【整体结语】

本轮广州写字楼回暖并非地产周期反转，而是纯粹的产业结构置换行情。新兴产业撑起全部租赁增量，但海量新增办公供给持续压制市场行情。片区分化、物业类型分化将成为长期主线，投资、运营端需避开集中放量新区普通甲级写字楼，优先布局科创产业园区与成熟核心区存量优质物业。