雄安新区建设已迈入第十个年头，顶刊《求是》调研组，到雄安走了一圈。

这篇热气腾腾的调研报告，深层关切并不止于雄安。

它真正的题眼或许是：后土地财政时代，城市如何突围。

如所周知，卖地、融资、基建、招商、卖房、再卖地的土地财政玩法，依赖“土地金融”撬动增长的路径，在助推各地狂飙突进二十多年之后，已然难以为继。

报告用四句话概括当下城市面临的挑战：“土地市场降温、人口红利消退、投资边际效益递减、发展动力减弱。”

四重压力叠加，表明依靠要素大量投入、规模扩张的粗放型城镇化模式行将终结。

城市竞争正从“增量争夺”不可逆地转向“存量博弈”。

报告说，雄安“摒弃了土地融资、基建铺开、房产变现的老路”，靠的是“规划之变”、“动力之变”、“形态之变”、“治理之变”。

这“四个之变”，是对传统城市化逻辑的深层纠偏。

反对四条不能再走的老路，并探寻一种更具韧性、更可持续的城市发展新范式。

一、规划之变，从“竣工图”式政绩，到“战略留白”的弹性

过去多年的城建规划逻辑，往往是主官任期内想出显绩、核心展示区想塑形象，所以大干快上、急于成型。

没考虑管网承载、业态更新，往往建成不久就面临改造压力。

“摊大饼”式的扩张，忽视了城市作为一个复杂有机体的生长规律。

雄安的搞法不太一样。综合管廊一次入地、数字孪生同步生成，“战略留白”不急着填满。调研组称之为“城市操作系统”，能升级迭代、能动态演进。

承认未来存在不确定性，就要为城市的自我进化预留接口。

留白是一种有所不为的历史耐心，考验施政者的定力。不再追求短期的炫目冲击，而着眼于长远的系统健康，就是“功成不必在我”政绩观的体现。

二、动力之变，从要素成本内卷，到场景生态培育

随着土地优惠、税收返还、代建厂房、设备补贴等等竞争手段层出不穷，城市间互相加码、恶性竞争，既往招商逻辑的边际收益正在收窄。

“拼家底”式的招商，不仅加剧了地方财政负担，更易陷入同质化竞争的泥潭，难以形成真正的产业。

雄安不靠土地财政托底，经营性用地搞“带方案出让”，功夫用在别处。

调研组举了一家自动驾驶企业的例子：其选址雄安，看中的是全域测试道路支持，以及支持创新的监管环境。

这表明，城市的吸引力正从物理空间的低成本供给，转向更多维度的高质效赋能。

“场景驱动，生态育城”这八个字，是雄安真正的新东西。把城市打造为生产要素重组的平台，把营商环境，诠释为包含技术应用、制度供给在内的完整生态系统。

三、形态之变，从宽马路大地块，到“窄路密网”与职住平衡

长期以来，许多大城市偏好“宽马路、大地块”。这种尺度宏大的规划割裂了城市肌理，制造了漫长的通勤距离，削弱了街道和社区的活力，是“车本位”而非“人本位”的体现。

雄安反其道，推行“小街区、密路网”，还路于人。报告引用居民的话说，以前在城里上班，路上一个多小时，现在送完孩子走到单位二十分钟。

步行一刻钟可到学校、公园、商业、医院，绿化覆盖率过半，人均公园20平方米以上。“口袋式”的规划布局，能降低社会交往成本，重塑邻里关系，显著提高幸福指数。

通勤时间减下来，人更能留得住；地块切小了，街铺才活得起来。路网关乎交通效率，也关乎城市烟火气与人情味的重建。

四、治理之变，从层级堆叠、大包大揽，到扁平下沉、多元共治

目前，城市治理普遍有两个痛点：一是层级叠床架屋，地市下设区、街道、社区，再加各种管委会、指挥部、专班，事务层层转办，反而低效；二是行政部门大包大揽，社会自治不足。

科层制的僵化与全能管治的惯性，造成的负面效果是政策传导的“末梢堵塞”，以及公共服务的供需错配。

雄安的思路，是把这两者都动一动。机构层面，搞大部门、扁平化，新区、片区两级管理，不设街道，资源直沉社区；社区层面，探索建立种类多样的“社区合伙人”机制。

可以视为做“减法”与“加法”的平衡，减去冗余的行政层级，加入多元的社会力量。


回顾这几年，雄安是万亿投资、“三城同建”的鸿篇叙事。

《求是》调研组雄安归来，想讲的是：中国城市的大周期，真的变了。

雄安的“四个之变”，每一个都对应一条“走不通的老路”，每一个也都是给地方主政者的新考卷。

没有包袱的雄安探索在前。雄安之外，全国数百个城市，若不愿守着旧账本、在要素枯竭的泥潭里偃旗息鼓，便需要顺势换挡，用“场景驱动、生态育城”等新智慧来重构竞争力。

这是应对现实紧迫挑战的解围之计，也是通往未来城市文明的必经之途。