内容摘要
截至6月30日，中证REITs全收益指数收于970.51点，月度环比下跌1.95%；德邦C-REITs总回报指数月度下跌2.42%，其中德邦C-REITs产权总回报指数收于126.75点（100点为基点），环比下跌3.46%，德邦C-REITs经营权总回报指数收于100.32点（100点为基点），环比下跌0.47%，经营权类REITs表现暂时优于产权类REITs。
六月份REITs市场交投活跃度有所回升，月度总成交金额为120.47亿元，日均成交额为5.74亿元，日均换手率为0.48%，环比分别上涨5.32%和4.35%。
二级表现方面，本月各板块跌多涨少，其中新上市商业不动产板块涨跌幅为+3.84%；存量REITs中保障房类表现最好，月度上涨1.13%，交通基础设施板块跌幅最小，为-0.44%，园区基础设施板块跌幅最大，为-6.14%。
看具体REITs，2025年下半年之前发行的存量REITs中，月度涨幅居前的分别为山东高速（+8.75%）、上海租赁住房（+6.63%）、招商公路（+5.75%），表现最弱的为中关村产园（-15.75%）。2025年下半年以来的新发REITs中，月度涨幅居前的分别为砂之船（+16.47%）、华夏安博仓储物流（+4.80%）、首农商业（+2.46%）；表现最弱的为汇添富上海地产商业（-9.87%）。
6月份REITs整体估值水平仍处于溢价区间，市场加权平均P/NAV为1.03（前值1.17），较上月下降。对应REITs市场加权平均股息率TTM值为5.25%，隐含分派率为6.19%。截至6月30日，共32只REITs较中证REIT-ABS估值处于折价水平，其中偏离度在-10%以上有24只。具体数据详见后文。
第一批次4只商业不动产自2026年6月18日正式上市交易以来，唯品会商业、首农商业、上海地产商业已破发，投资者观望情绪可能加重。第二批次6只商业不动产均已获批，并于2026年6月26日起陆续启动询价，预计募集资金将超过176亿元，供给压力或是本月下跌的重要原因。
首批4只中证REITs全收益指数基金于2026年5月18日申报、5月21日被受理、6月16日获中国证监会许可注册，6月25日，根据四家基金公司公告，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于2026年7月1日至7月7日集中公开发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资的新阶段。投资策略上，采取完全复制策略进行组合管理，日均跟踪偏离度绝对值不超过0.35%、年跟踪误差不超过4%。各基金的业绩比较基准为：中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%。对于6月份市场点评和后市展望详见后文月度小结。
一、公募REITs市场6月份回顾
6月份公募REITs市场新增国泰海通砂之船商业REIT，中信建投首农商业REIT，中金唯品会商业REIT，汇添富上海地产商业REIT上市，公募REITs市场共86只REITs，合计总募集规模2394.02亿元，总市值2351.99亿元，总分红342.04亿元（按除息日口径），市场市值与分红合计2694.03亿元。按大类别看，产权类REITs总市值1427.27亿元，累计分红104.72亿元，经营权类REITs总市值924.72亿元，累计分红237.32亿元。高速公路板块仍是REITs市值第一大类资产，总市值为589.08亿元，占总市值25.05%。
截至6月30日，中证REITs全收益指数收于970.51点，月度环比下跌1.95%；德邦C-REITs总回报指数月度下跌2.42%，其中德邦C-REITs产权总回报指数收于126.75点（100点为基点），环比下跌3.46%，德邦C-REITs经营权总回报指数收于100.32点（100点为基点），环比下跌0.47%，经营权类REITs表现暂时优于产权类REITs。
对比REITs与高股息股票情况，截至6月中证红利全收益指数月度下跌7.24%，红利低波全收益指数月度下跌9.85%，红利低波100全收益指数月度下跌7.30%，REITs二级表现强于中证红利全收益指数，红利低波全收益指数和红利低波100全收益指数。分红方面，6月有15只REITs进行了分红操作，总计分红7.47亿元。股息率方面，全REITs市场加权平均股息率TTM为5.25%（前值5.57%），均高于中证红利、中证红利低波和中证红利低波100成分股股息率，后三者加权股息率分别为4.94%、4.92%和5.14%。除此之外，看信用债隐含AA以上指数和信用债隐含AA指数表现，截至6月底，信用债隐含AA以上指数月度上涨0.21%，信用债隐含AA指数上涨0.19%，两者到期收益率分别为1.77%和1.88%，从二级表现看，6月REITs暂时跑输主要信用债指数。
细分板块看，各板块表现分化，其中商业不动产板块表现最好，月度上涨3.84%；产业园板块表现最弱，月度下跌6.14%。从成立以来表现看（采用后复权价对比），产业园板块目前较发行价破发数量占比最多，20只REITs有12只破发，高速公路板块次之，13只REITs有6只破发。今年以来，商业不动产和能源基础设施板块表现相对优异，涨幅分别为2.30%和1.77%，位居板块涨幅第一、第二名；从德邦REITs指数看，经营权类REITs今年以来整体表现暂时优于产权类REITs，板块具体情况详见图4。
个券方面（图表5），6月份REITs涨跌幅表现有所分化。2025年下半年之前发行的存量REITs中，月度涨幅居前的分别为山东高速（+8.75%）、上海租赁住房（+6.63%）、招商公路（+5.75%），表现最弱的为中关村产园（-15.75%）。2025年下半年以来的新发REITs中，月度涨幅居前的分别为砂之船（+16.47%）、华夏安博仓储物流（+4.80%）、首农商业（+2.46%）；表现最弱的为汇添富上海地产（-9.87%）。6月公募REITs市场整体延续震荡调整，商业REITs上市带动部分个券表现活跃，但多数资产指数仍处于调整阶段。建议关注流动性改善、基本面逐步修复后具备估值优势的REITs品种。
图1：REITs首批产品上市的2021年6月21日以来
REITs及主要股债指数走势情况
注：
1、数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、以中债综合财富（总值）指数、沪深300全收益指数指代同期债市、股市表现情况；
3、为方便比较，中证REITs（收盘）全收益指数从起始日期开始进行了标准化调整。
图2：REIT全收益指数与主要高股息股票指数涨跌幅情况对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图3：REITs市场6月及2026年以来回报情况
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图4：REITs市场6月板块汇总信息
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图5：不同REITs涨跌幅情况汇总
注：采用前复权价格，数据来源：WIND，截止2026年6月30日，德邦资管整理
长周期相关性方面，通过对德邦C-REITs价格指数与主流股票指数、债券指数、商品期货指数进行相关性分析可见，截至2026年6月30日，德邦C-REITs相关指数与主要股票指数继续保持一定正相关，相关系数处于0.075-0.184区间；与主要债券指数及商品指数则保持弱正相关关系，整体相关性仍相对较低。（详见图6）
为了进一步刻画REITs与股债联动关系的短期变化，我们对近30个交易日滚动相关系数进行观察。由图7可见，6月REITs与股票的滚动相关性波动明显加大，月初相关系数约为0.60，随后快速回落并一度降至0附近，月中重新回升至0.60附近，月末再度回落至约0.30。REITs与债券的滚动相关性整体呈现先升后降、尾部企稳的走势，月初相关系数约为0.30，月中一度升至0.50附近，此后有所回落，并于月末维持在0.35左右。整体来看，6月REITs与股票、债券的短期联动性均保持较高波动，其中与股票的相关性波动幅度更大，而与债券的相关性则相对平稳，显示市场风险偏好和资产配置情绪仍在持续调整。
图6： REITs指数与主流股、债、商品期货指数相关性
注：数据时间：2021年6月21日 – 2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图7： REITs与股债相关性(30日滚动相关系数)
注：
1、数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、因首批公募REITs上市初期波动较大，由首批公募REITs上市次月开始统计。
3、股票和债券分别取沪深300指数和10年期活跃券指数做观测值。
二、各公募REITs市场表现情况
以下主要比较各类型REITs与同板块及同类上市公司、相关指数间的区间收益率差异情况。由于对比图选取的周期为过去一个月及2026年以来的时段，周期较短，其收益率表现差异不宜做简单地线性外推而作为未来投资判断依据，仅供参考。
图8：产业园REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图9： 仓储物流REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图10： 保障房REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图11： 环保类REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图12： 能源REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图13： 高速公路REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图14：IDC数据中心REITs月度、2026年以来
二级收益率对比
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
风险回报维度，选取德邦编制的REITs价格指数与主要股债、商品指数月度风险收益对比情况（图表15），目前除债券外，REITs整体波动性仍小于股票和商品；收益方面，截至6月底，REITs总价格指数的月均收益低于债券、商品、科创50、沪深300和中证1000。分类看，从长期月度风险收益维度观察，产权类REITs月均收益率高于部分主要股票指数和经营权类REITs价格指数。
聚焦REITs风险回报比，截至6月底REITs风险回报比排名前三分别为国泰海通砂之船奥特莱斯商业REIT（0.943）、华夏首创奥特莱斯消费基础设施REIT（0.519）和华夏华润万象城消费基础设施REIT（0.474），REITs具体风险回报比情况详见图16-17。
图15：REITs及主要股债、商品指数月度风险收益情况
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
图16：不同REITs风险回报对比
注：
1、统计时间2021年6月21日—2026年6月30日；
2、数据来源：WIND，德邦资管整理；
3、风险回报比 = 月均收益率/月波动率。
图17：不同REITs风险回报比详细数据
注：数据截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理
REITs市场交投方面，区间日均成交额为5.74亿元（前值5.45亿元），环比上涨5.32%；区间日均换手率为0.48%（前值0.46%），环比上涨4.35%，6月份市场交投活跃度有所回升。分板块看（图表19），新型基础设施板块日均换手率达0.86%，显著高于市场平均水平；换手率最低的是交通基础设施板块，为0.36%。
图表18：REITs市场换手率和成交量图
注：WIND,截止2026年6月30日，德邦资管整理
图表19：REITs市场交投情况
注：
1、统计时间段截取2026年6月1日-6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、市场整体以及各板块“本月日均换手率”由相应总市值加权计算得出
图表20：REITs上市至今日均换手率图与周期日均换手率比
数据来源：WIND,截止2026年6月30日，德邦资管整理
三、公募REITs二级市场核心指标跟踪情况
这里我们主要选取三个指标作为观测REITs配置价值的核心指标，6月份REITs二级市场核心指标情况具体如下：
1、REITs整体估值倍数基本平稳且仍处于1倍以上，REITs股息率和隐含分派率处于较高水平，REITs配置价值逐步凸显
估值方面，6月份REITs市场整体估值P/NAV较上月明显回落，市场平均P/NAV为1.03（前值1.17），估值倍数最低的为产业园类板块（0.91）。
股息率是我们跟踪REITs实际分红能力的重要指标，目前REITs市场加权平均股息率TTM值为5.25%，按板块看，截至6月底高速公路类和环保能源类板块在股息率表现方面相对突出，两个板块平均股息率TTM分别为8.58%和7.63%，商业不动产类板块股息率TTM相对最低（0.00%）。
隐含分派率主要反映REITs未来的分红潜力，这里我们根据已披露的定期报告及其他公开材料，结合我们对行业和具体REIT的分析判断，对各REITs未来一年的可供分配金额进行合理预测后得出相应的隐含分派率值。根据我们的模型测算，目前REITs市场加权平均隐含分派率为6.19%，其中产权类REITs各板块的隐含分派率加权平均在2.98%-5.60%区间，经营权类REITs各板块隐含分派率加权平均在5.76%-10.27%区间。
REITs具体股息率和隐含分派率情况详见下表。
图表21：REITs市场估值情况
注：
1、数据来源：WIND，各REITs招募说明书及定期报告，统计时间截至2026年6月30日，德邦资管整理；
2、市场整体以及各板块“P/NAV”、“隐含分派率”由相应总市值加权计算得出；
3、REIT隐含分派率：（所有已披露的累计年化可供分派金额 - 所有累计已实际分派的可供分派金额）/ 总市值；
4、公布2026年可供分配金额预测值的标的共30只，按上市时间分类分别为：2026年之前上市的REITs共22只——首创水务、临港产园、东久产园、厦门安居、北京保障房、华润有巢、京能光伏、华夏华电清洁能源、济南能源、中金亦庄产业园、创金合信首农、沈阳软件、中银中外物流、安博仓储物流、上海租赁住房、恒泰租赁住房、中金绿发商业资产、中金唯品奥莱、华夏凯德商业、华夏中海商业、南方万国、南方润泽科技；2026年以来上市的REITs共8只——华夏中核清洁能源、东方红隧道、昌平保租房、易方达广西北投高速、砂之船、首农商业、中金唯品商业、汇添富上海地产。
2、纳入中证REITs-ABS估值统计的REITs中，超60%处于溢价水平
取中证REITs-ABS估值数据作为REITs第二层资产支持证券的观测值，将REITs的市值（取中证REITs估值数据）与其资产支持证券的估值进行对比。截至6月30日，共32只REITs较中证REIT-ABS估值处于折价水平，49只REITs处于溢价水平，其中保障房类板块、数据中心板块和公共事业类板块的成份REITs二级价格/资产支持证券价值的偏离度全部处于溢价水平，其余32只折价REITs来自产业园、仓储物流、消费基础设施、环保能源和高速公路板块。进一步看，32只折价REITs中有24只二级价格/资产支持证券价值的偏离度在-10%以上，数量占折价REITs总数的75.00%。
值得注意的是，中证REITs-ABS估值主要基于REITs披露的相关材料对ABS层资产价值进行客观评估，不能被认定为REITs的实际内在价值，但通过观测REITs二级价格与其ABS估值的偏离程度，可从一个侧面了解目前REITs不同板块和标的受市场青睐程度，该指标仅供参考。具体REITs偏离情况详见下表。
图22：REITs二级价格与对应资产支持证券估值偏离度情况
注：
1、统计时间截至2026年6月30日；数据来源：WIND，德邦资管整理；
2、中证REIT-ABS估值每日更新，以REITs项下所有基础资产每期净现金流入作为分子，分母端取无风险利率与估值利差加和值，通过折现加总算出资产支持证券这一层估值，可以从一个侧面来反映REIT的基本面情况，具有一定参考价值。中证REITs-ABS估值公式，即资产支持证券估值：
3、中证REITs估值即REITs二级收盘价。
3、REITs自成立以来较发行价复权后折溢价情况
通过持续对每只REIT自成立以来较发行价复权后折溢价的纵向对比和板块内同类REITs间的横向对比，投资人可对每只REIT上市后二级价格处于怎样水平有一个大致判断。该指标仅用于单个标的纵向对比和同类板块内的横向对比，且需结合历史溢价水平最高点所在的市场环境，综合判断。该指标长期跟踪可摸索出一定的价格规律，仅供投资人研究参考。
截至6月30日，全市场共有35只REITs后复权价仍处于“破发”位置，16只REITs较发行价溢价率在0-10%之间，20只REITs溢价率在10%-30%区间，溢价率超30%的有15只REITs，具体情况详见图表23。
图23：公募REITs较发行价折溢价情况
注：数据来源wind，截止2026年6月30日，德邦资管整理。
四、REITs政策&新闻事件汇总
重要政策 / 事件分享
1、2026年6月10日，上海证券交易所发布《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理（2026年6月修订）》，进一步细化REITs发售及上市业务办理要求，强化信息披露、发行定价及合规管理，提升市场规范化水平。
2、2026年6月12日，中国证券投资基金业协会发布《基金经理兼任私募资产管理计划投资经理工作指引》，明确公募REITs基金经理不得兼任私募资管计划投资经理，进一步完善公募REITs基金管理制度，促进市场规范健康发展。
3、2026年6月，REITs一级市场持续活跃，多个基础设施及商业REIT项目取得新进展。中信建投广州发展清洁能源REIT于6月11日获上交所受理，华泰三峡清洁能源REIT正式注册生效并启动询价；招商资管招商蛇口商业REIT在深交所正式申报，博时蛇口产业园REIT启动扩募申报。同时，长城华能燃煤发电REIT、华夏华润电力燃煤发电REIT及华夏蜀道高速公路REIT等项目陆续收到交易所反馈，显示REITs审核发行保持较快推进节奏，能源、交通及商业消费等资产类型持续扩容。
4、2026年6月18日，首批4只商业不动产REITs正式上市进入交易阶段。国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会奥莱REIT、中信建投首农商业REIT及汇添富上海地产商业REIT于6月18日集中上市。
5、2026年6月26日国内首批跟踪中证REITs全收益指数的FOF指数基金即将发行，华夏、易方达、南方、中金四家头部公募旗下对应产品将于2026年7月1日至7月7日集中开启公开发售。四只产品属性统一，均为契约型开放式FOF指数基金，跟踪标的为中证REITs全收益指数。
五、在途项目进展
截至6月30日，暂未完成发行上市的在途公募REITs项目达到37只（含扩募项目，后同），按已披露材料数据统计，拟/实际募集规模合计达到1045.98亿元，若在途待发REITs全部完成发行，REITs市场总募集规模将达到3440亿元，具体详见下表：
图表24：在途项目进展及募集规模统计
数据来源：上交所，深交所，德邦资管整理
六、月度小结
刚刚过去的6月对于参与公募REITs业务的相关方而言，应该是刻骨铭心的。月初市场延续了5月底最后一日的反弹行情，周度上涨1.31%，就在大家预期市场逐步企稳回升之际，接下来的三周市场经历了一轮大幅急跌行情，特别是6月18日四只商业不动产REITs集中上市首日，市场遭遇自去年8月份以来最大单日跌幅（1.3%），紧接着端午假期后第一个交易日再次急跌2.04%，直到6月25日止跌，周度视角下市场已连续三周大幅下跌，累计跌幅达5.77%，上一次如此强度的集中下跌还要追溯到2023年11月中下旬。伴随着二级市场持续探底，第二批集中发行的五只商业不动产REITs询价遇冷，其中四只商业不动产REITs的认购倍数相较往期有大幅下降，最高倍数仅为2.31倍，凯德商业REIT更是选择延期询价，成为首只进入询价排期后做延期处理的公募REITs。
本轮深度回调甚至今年2月份以来公募REITs市场弱市下跌行情的原因主要源于REITs市场体量有限且缺乏增量资金情况下一级发行节奏过快、过集中，同一时段发行规模过大所导致的流动性冲击。我们在往期周报中已做具体分析，这里不做过多展开。此刻站在年中关口，展望后市并思考如何应对下半年机遇与挑战更具现实意义。
今年以来扰动市场表现的主因并非来自基本面，也无不可逆因素，这就为接下来判断市场走势提供了重要依据。总体看，我们对下半年公募REITs市场保持谨慎乐观。谨慎是基于当下困境尚未完全解决，市场尚有待完善事宜，需要时间打磨，乐观则体现在对中长期市场向好的信心。展开看：
1、目前监管已在积极维稳，预测短期内一级发行会暂缓，这将是当下缓解市场主要矛盾，解决流动性冲击最有效手段。此外推动保险资金入市和首批指数基金7月建仓，以及与投资人座谈缓解市场恐慌情绪等操作，都在向市场传递积极信号；
2、另一视角看，危机中才会孕育更多机会。据我司模型测算截止6月底公募REITs市场整体隐含分派率已接近2025年以来的80%历史分位数，部分板块已超90%分位数。从分派率绝对值角度看，产权类中不少基本面良好的REITs隐含分派已超过4%，业绩稳健的经营权类REITs的IRR也有明显提升，市场整体配置价值进一步凸显，后市行情还是值得期待的。
3、同时应理性看到下半年市场仍面临不少挑战，一是有上市解禁REITs抛压风险，二是如何做好市场一级发行与二级市场的平衡发展是当下市场难题之一，虽有指数基金提供增量弹药，但相比一级潜在发行规模，目前弹药尚不充足，叠加二级市场流动性偏弱，市场仍有不小压力，对此还需动态观测指数基金及其他增量资金入市效果及后续一级发行节奏。三是公募REITs基本面和二级表现愈加分化，叠加市场一些不稳定因素扰动，投资难度逐步增大，对投研能力要求不断提高，需从业者加强投研深度，增强对市场突发状况的应变能力。
最后用五个词概括6月份月度心得：道路曲折、前途光明、脚踏实地、耐心坚忍、厚积薄发！
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