德阳旌南片区扩容融成,行业分析人士表示,深度融入成都都市圈,城区价值才有长期提升空间

上周去旌南看了一圈,回来一直在想一件事。那些楼盘的销售都在说＂成德同城＂,说得特别顺,但站在那片还在修的路边,你就会发现这个＂同城＂到底是地理概念还是心理距离,其实谁都说不准。

旌南这块地方,从德阳市区开车过去得二十多分钟吧,路上能明显感觉到城市的边界在哪儿。过了一个路口,两边突然从密集的店铺变成大片空地和施工围挡,那种落差挺直接的。但诡异的是,这些空地旁边就立着巨大的广告牌,写着＂成都半小时生活圈＂。

进了其中一个项目的售楼部,置业顾问是个三十来岁的女的,普通话里带着点川音。她给我讲规划讲了快十分钟,什么产业园、什么轨道交通,手里那张区域图都快被她戳烂了。

我就问了一句:＂现在这边晚上有没有吃饭的地方？＂

她愣了一下,说:＂哎呀,目前配套确实还在完善。＂然后赶紧补一句,＂但你看这个位置,到德阳市区也就二十分钟,到成都东站也就四十分钟。＂

四十分钟。这个时间说长不长,说短也不短。关键是你愿不愿意为了一顿火锅、一场电影,往返一个多小时。这才是真正的门槛,不是距离本身,是你对这个距离的耐受度。

后来跟一个在成都做规划咨询的朋友聊起这事。他说其实很多所谓＂同城化＂的片区,最后都会分化成两类:一类是真的被吸进去了,产业、人口都过来了；另一类就变成睡城,或者干脆烂尾。

旌南现在的状态,说实话有点像押宝。它押的是成都继续外溢,押的是那条还没修好的地铁真的会通,押的是产业真的能落地。这些变量里,任何一个没兑现,整个盘子就得打折扣。

我问他怎么判断。他想了想说,看两个东西:一个是本地人买不买,另一个是有没有企业真金白银地投。如果都是外地投资客在炒,那基本就悬了。

这话我记住了。第二天又去了趟旌南,专门在周边转悠,想看看到底有没有活人气息。路过一个小区门口,保安室里坐着个大爷,我上去搭话问这边住户多不多。大爷抬头看我一眼,说:＂多啥子多嘛,一栋楼亮灯的也就几户。＂

那一瞬间我突然明白了。所谓融入都市圈,本质上是个双向的事情。不是说你修了路、通了地铁,人就自然会来。得有人愿意住,愿意在这儿生活,这地方才算真的接进去了。否则那些楼就是水泥盒子,跟成都隔着的不是四十分钟车程,是一整个生活世界。

回成都的路上,我一直在想那个行业分析人士说的话:＂深度融入成都都市圈,城区价值才有长期提升空间。＂这句话没毛病,但有个前提——什么叫＂深度融入＂？

如果只是行政区划上的调整,只是规划图上画几条线,那不叫融入,那叫画饼。真正的融入得是人的流动、产业的迁移、配套的跟进,这些都得时间,而且不一定都能兑现。

旌南这地方,现在给我的感觉就像一张期权。你买的不是现在,是未来某个可能性。这个可能性有没有价值,取决于成都愿意把多少资源真的分出来,德阳能不能接得住。

说白了,这不是技术问题,是博弈和运气。

我朋友后来发了条微信过来,说他看了下数据,旌南那边去年成交量确实在涨,但大部分是德阳本地刚需。投资客进场的不多,说明大家心里都有数。

我回他:那不正常吗？谁会拿真金白银去赌一个还没成型的故事？

他说:也对。但话说回来,如果真等它成型了,你也买不起了。

这话让我想了很久。后来我得出一个结论:所有的价值提升,其实都藏在不确定性里。你要是等一切都明朗了再进场,那个时候的价格早就把预期都消化完了。旌南现在的问题不是有没有潜力,是这个潜力兑现的概率有多大,时间有多长。

小贴士:

如果真要看旌南,别光听销售讲故事。自己晚上过去走一圈,看看周边有没有便利店、有没有夜宵摊、有没有人遛狗。那些才是一个地方真实生活密度的指标。另外,多问问本地人怎么看,他们比任何分析师都实诚。