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土拍“量跌、热度升”，核心城市热点地块引“争抢”

上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积2.1亿平方米，较2025年同期下跌22%，再度刷新2010年以来的上半年新低纪录。各月土地成交金额均保持同比回落。

市场热度方面，6月平均溢价率为13.7%（数据截止26日），环比上涨近8个百分点，整体来看二季度土拍热度逐月攀升。主要是核心城市优质地块加速推出引得市场“争抢”，尤其是央国企在土地市场积极补仓。

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投资保持“点状火热”，华润置地、保利发展保持领先

二季度以来，土地投资呈现“底部回暖、点状火热”态势，房企在核心城市拿地相对积极。其中，华润置地、保利发展全口径拿地金额均超350亿元，持续保持领先；同时两家企业货值均突破700亿元，与其他头部企业拉开较大差距。

不过，局部市场的火热未能带动整体投资回升。2026年上半年，100家典型样本企业拿地门槛值全面下滑：货值、总价、建面门槛分别为19.3亿元、9.7亿元、18.8万平方米，较2025年同期分别下降22%、19%和27%，创近五年最低水平。

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拿地金额累计同比降幅收窄9pts，但仍处近五年低位

2026年上半年，100家典型样本企业拿地总量全面收缩，货值、金额、建面分别为7359亿元、3710亿元、3854万平方米，同比分别下降37%、35%和25%，处于近五年低位。与2022年上半年相比，投资规模降幅超50%；在政府“控量提质”及行业底部修复的背景下，行业拿地能力与意愿显著弱化。

值得关注的是，随着热点城市优质地块供给加快，企业投资呈现底部回暖态势。货值、金额、面积累计同比降幅进一步收窄，其中拿地金额同比降幅较1-5月大幅收窄9个百分点。

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央企拿地金额同比降四成，但集中度高达43%

2026年上半年，中央企业与地方国有企业拿地金额分别为1599亿元、773亿元，同比分别下降48%和32%，但二者合计占比仍达64%，主导地位保持稳固；华润置地、保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国金茂、保利置业、中海地产等企业稳居拿地金额前十位。民营企业拿地金额为489亿元，同比下降48%，占比仅13%，市场化投资力量几近枯竭，仅滨江集团表现突出。

城投及平台公司成为唯一实现拿地金额正增长的主体，其拿地金额达849亿元，同比增长7%，占比23%，托底特征显著，拿地主要集中于三四线城市。

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预计企业投资将保持低位复苏，聚焦高能级城市核心地块

未来全国土地市场大概率延续“缩量提质、高度分化”的主基调，整体呈现“点状火热、面状冷清”的结构性特征。在市场缩量态势显著的背景下，房企投资策略将更趋审慎。

首先，拿地意愿整体仍将处于偏低水平。过去几年企业投资显著收敛，拿地决策高度锚定地块质量，呈现“非核心不投、非优质不拿”的高度趋同选择特征。从个体地块角度，唯有核心城市核心地段、总价可控、去化流速明确的稀缺项目方能激活投资意愿，一般性地块则普遍面临底价成交的局面。

其次，拿地格局上，央国企凭借资金优势与信用背书，在核心城市土地市场占据绝对主导地位。与此同时，三四线城市土地市场几近冰封，成交规模明显下滑，地方城投平台不得不持续托底以维持市场基本运行。民营房企整体仍处于“资金紧平衡”状态，除绿城、滨江等少数龙头企业外，多数房企暂停拿地、以观望为主，仅在估值洼地或合作开发项目中偶有参与。

最后，在城市选择上，投资重心将继续“上浮”，向高能级城市核心板块高度集中。一二线城市核心土地成交火热、竞争激烈，成为企业布局与补仓加码的关键区域。部分仍处于深度回调的二线城市和大部分三四线城市，已被阶段性排除在企业的投资战略版图之外。