报告名称：《中国连锁经营协会：2025购物中心空置率与开关店研究报告》
报告解码：三个皮匠报告
你走进一家熟悉的购物中心，发现三楼经营三年的女装店围挡翻新，隔壁奶茶门店招牌早已更换，老牌网红品牌被新式国风茶饮替代。门店频繁更替不是偶然现象，过去一年饮品赛道整体新增门店超1200家，同期近千家同类门店关停，品牌迭代速度直观反映行业激烈洗牌。
中国连锁经营协会联合汇客云《2025购物中心空置率与开关店研究报告》覆盖全国66城1619座商场，全年累计关店79000余家、新开73200余家，整体开关店比0.93——每新开100家门店，同期就有93家门店关停，行业整体处于温和净收缩状态。
与此同时，全样本购物中心空置率由10.5%升至11.6%，上浮约1.1个百分点。对应33万余家门店总盘，新增空铺规模超3600间，相当于每个购物中心平均多出2.2个空铺。行业并未陷入系统性崩盘，但一场全方位品牌筛选已经全面开启。
四成购物中心仍在扩张，
超半数处于温和调整区间
0.93的整体数值掩盖市场内部巨大分化：四成商场开关店比突破1.0，持续吸引新品牌入驻、保持门店净增长；超半数商场开关店集中在0.8-1.2区间，其中0.8-1.0占比最高，多数项目仅小幅净关店，并非大规模退租；真正大幅清退门店的商场属于少数。
从开业周期划分：
1-3年培育期商场空置率波动极大，大量新项目存在招商不足、培育失败问题；
运营3-5年是商场黄金稳定阶段，空置率中位数仅6%，客流、品牌组合基本定型；
开业五年以上项目空置并未持续走高，运营优劣核心取决于持续调改能力，而非建筑年限。
按商场定位区分层级差距显著：
奢华、高端商场空置中位数仅4%-5%，消费韧性强、品牌入驻意愿稳定；
中端商场同质化竞争严重，空置率上四分位数达14%，品牌替换难度偏高；
平价单体商场空置中位数高达21%，招商吸引力薄弱。
商业体量同样影响空置表现：18万㎡以上大型购物中心具备区域辐射优势，业态选择丰富，空铺风险可控。
图：购物中心开业年限+商场定位空置率分布
餐饮是唯一净增长业态，但赛道内部剧烈迭代
餐饮是全品类唯一实现门店净扩容的业态，全年关店21337家、新开22576家，开关店比1.06，净增1239家。但两万余家门店的更替规模说明：餐饮并非平稳扩容，而是每年以两万多家为单位的剧烈迭代，迭代速度远超其他业态。
赛道内部冷热分化清晰：饮品扩张力度最强，开关店比1.25，细分赛道两极分化明显。新中式国风茶饮快速替代传统奶茶，霸王茶姬、茉莉奶白、爷爷不泡茶拓店速度领先；精品平价咖啡高速放量，瑞幸、MANNER开关店比均超6.7；高端茶饮承压，同为高端品牌，喜茶净关17家、小幅调整，奈雪净关90家、面临更大压力。快餐开关店1.08小幅增长，烘焙甜品1.16稳步扩容，正餐开关店0.94小幅收缩——消费者更偏向轻量化休闲餐饮，正餐消费需求回落。
图：研究范围内开店50个以上+40个以上的饮品品牌
零售整体承压，细分赛道冰火两重天
零售是全年净关店规模最高的业态，关店43843家、新开37397家，开关店比0.85，内部赛道差异极大。
服装大类整体收缩，开关店0.78，仅运动户外鞋服实现小幅净增长，消费需求向专业户外场景转移；传统男女装、童装、母婴品类持续萎缩。
图：研究范围内关店40个以上+30个以上的运动户外服饰品牌
鞋履行业全线走弱，开关店0.66，百丽、思加图、天美意等传统女鞋大面积闭店，仅卡骆驰凭借多元场景、年轻化营销实现门店净增。
数码电器成为零售核心增长曲线，开关店1.44，全年新开5517家、关店3820家。AI教育硬件爆发，学而思、科大讯飞、作业帮线下体验门店批量落地；国产手机、影像、二手数码门店同步扩张，游戏主机线下零售持续萎缩。
图：研究范围内关店25个以上+40个以上的数码电器品牌
黄金珠宝门店规模基本持平，开关店0.94；化妆品整体小幅收缩，但香水香氛赛道逆势上扬，开关店超1.5，全年净增102家，嗅觉经济消费持续升温。
奢侈品门店大幅退潮，开关店仅0.48，出境购、免税、线上渠道持续分流线下客流。其中珠宝、鞋履收缩最为剧烈，服装开关店比0.63相对抗跌。
服务娱乐整体平稳，
新能源汽车体验店持续收缩
服务、娱乐及其他业态整体开关店0.96，与大盘水平接近。休闲娱乐业态小幅扩张，开关店1.05，健身、互动体验类门店需求稳定，传统观影、线下游戏厅持续调改；个人护理独立门店稳步增长，开关店1.10。
汽车体验店成为明显收缩赛道，开关店仅0.55。小鹏、蔚来、理想、极氪头部新势力线下商场门店普遍净关停；比亚迪全年净关89家门店，渠道策略转向直营+经销商双线布局。传统燃油车企新能源商场门店大面积撤店，仅少数全新子品牌维持拓店节奏——购物中心不再是车企获客核心阵地。
图：研究范围内关店20个以上的汽车品牌
写在最后：
0.93不是崩盘，是行业分水岭
中国连锁经营协会会长彭建真指出，当下购物中心正式进入比拼精细化运营的新阶段，门店开关数据本质是品牌生存能力的筛选。
0.93的开关店比——每开14家新店，就有13家关店。11.6%的空置率——33万间门店里，超过3600间铺位空置。两组数据看似温和，但对应数十万门店体量，微小波动都意味着数千家品牌的生死更迭。
野蛮扩张时代彻底落幕，消费市场呈现结构性重组：餐饮扩容但传统奶茶退场，零售下行但数码、户外突围，奢侈品遇冷但香氛赛道崛起——无法用简单的升级或降级概括。
行业转型方向同样明确：从填满铺位转向优化品牌结构，从大类管理下沉至细分品类精准招商，从依赖经验转向数据化运营，从房东角色转向内容生产者。
全行业筛选周期已经到来。对购物中心而言，未来核心竞争力是筛选优质品牌的能力；对连锁品牌而言，线下扩张不再比拼开店数量，稳定正向的门店周转才是生存底线。所有商场、品牌都无法置身事外。
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